Le guide de la défiscalisation

Publié le 10/01/22

8 minutes 05

Défiscalisation
Gestion de patrimoine
Impôts

Pourquoi investir dans l'immobilier ?

Que l’on soit locataire ou déjà propriétaire, l’investissement dans la pierre peut être une réponse à de nombreux objectifs. Valeur refuge plébiscitée des français, l’investissement immobilier permet de :

  • Devenir propriétaire

  • Placer son argent

  • Préparer sa retraite

  • Constituer un patrimoine

  • Transmettre son patrimoine

  • Créer des revenus complémentaires

  • Optimiser son épargne

  • ...mais aussi réduire ses impôts !

En effet, le locatif dans l’immobilier neuf (ou ancien avec travaux de réhabilitation) offre la possibilité aux investisseurs de cumuler des avantages pour défiscaliser, diversifier leur patrimoine et sécuriser leur investissement.

Les meilleures solutions de défiscalisation réunies dans un guide pratique.

<p>Les meilleures solutions de défiscalisation réunies dans un guide pratique.</p>

Loi Pinel : la défiscalisation par la location dans le neuf

Qu’est-ce que la Loi Pinel ?

Lancée en 2014, la loi Pinel est prolongée jusqu’en 2024. C’est un des dispositifs phares en investissement immobilier car il est fiscalement très avantageux, et bien cadré, pour éviter les risques. Voici quelques éléments pour comprendre de quoi il s’agit et quelles sont les conditions, afin d’en profiter au plus vite.

Quels sont les avantages de la loi Pinel ?

  • Se constituer un patrimoine sur un marché porteur : les investissements loi Pinel sont uniquement effectués sur des zones de fortes tensions locatives à savoir des villes dans lesquelles la demande de logement est largement supérieure à l’offre.

  • Devenir propriétaire sans apport : les loyers perçus, cumulés à la réduction d’impôts, vont rembourser la majeure partie du prêt contracté.

  • Avoir la possibilité de louer à des ascendants ou descendants.

  • Préparer sa retraite : le logement pourra être vendu pour financer la retraite.

  • Bénéficier d’une fiscalité avantageuse (jusqu’à 21% de réductions d’impôt).

En contrepartie de votre investissement, l'Etat vous donne droit à des avantages fiscaux :

Note

Bon à savoir : "La loi Pinel c'est du logement social"... C'est FAUX ! La loi Pinel répond bien à une problématique de logements pour l’Etat, mais le montant du loyer plafonné est de l’ordre de 20% en dessous du prix du marché de la location dans le neuf. Il n’est donc en aucun cas lié aux logements sociaux.

Comment financer son bien immobilier avec le dispositif Pinel ?

Avec un taux d’emprunt historiquement bas, si la capacité d’endettement de l’emprunteur le permet, il est conseillé de financer le bien immobilier sans apport.

Vous bénéficiez ainsi :

  • D’un avantage fiscal supplémentaire grâce à la déductibilité des intérêts d’emprunt

  • D’un avantage financier, en faisant travailler de l’argent qui ne vous appartient pas à un taux de rendement plus élevé que le taux d’emprunt

Le financement de votre bien immobilier sous Pinel se fera :

  • Avec le loyer de votre locataire

  • Avec la réduction d’impôts

  • Avec votre effort d’épargne

Mélanie P - Cliente Quintésens en dispositif Pinel
Avis client

J’ai réalisé un investissement Pinel sur 12 ans. Mon bien a été financé à 66% par le locataire et par l’Etat.

Mélanie P - Cliente Quintésens en dispositif Pinel

Vous souhaitez connaître votre éligibilité à la loi Pinel ?

Faites votre bilan patrimonial
Note

À noter : La part du loyer et de l’effort d’épargne dépendent de nombreux critères : la zone Pinel concernée et la surface du logement qui déterminera le plafond de loyer, la capacité d’endettement, le taux d'imposition et le montant de l’investissement. L’idéal est d’en parler à un conseiller qui, sur la base de votre bilan patrimonial, vous présentera les meilleures options.

Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier de la loi Pinel ?

  • Le logement doit impérativement être loué sur des périodes de 6, 9 ou 12 ans.

  • Pas plus de 2 investissements Pinel par an

  • Le montant de l’acquisition impacté par la réduction d’impôt ne peut excéder 300 000 euros par propriétaire et par an

  • Le bailleur doit respecter les plafonds de loyer fixés par la loi ainsi que ceux liés aux revenus des locataires

  • Le bien doit respecter un ensemble de normes énergétiques fixées par les pouvoirs publics (norme Réglementation thermique RT 2012), avec un objectif de consommation maximum à 50kWh/m2

  • Le bien doit être loué au plus tard 12 mois après l’achat ou l’achèvement

  • Le logement doit être la résidence principale du locataire

  • Le locataire est soumis à un plafond de ressources, fixé annuellement selon la zone Pinel et la situation familiale

  • L’investissement doit se faire dans le cadre du zonage fixé par la loi (voir carte ci-dessous), là où la demande est forte. Le logement doit être neuf, à construire, rénové en profondeur ou en état futur d’achèvement.

Olivier E. - Client Quintésens en dispositif Pinel
Avis client

Nous souhaitions défiscaliser. Nous avons reçu plusieurs fois des propositions de banques, de courtiers et de sociétés spécialisées en placements. Puis nous avons eu un entretien avec M. Barret, conseiller en gestion de patrimoine chez Quintésens. A l'inverse des autres professionnels qui nous ont proposé leurs produits clés en main, il nous a écoutés. Il nous a proposé une stratégie individuelle adaptée à notre situation. Il a cherché le produit qui correspondait à la première étape de cette stratégie.

Olivier E. - Client Quintésens en dispositif Pinel

Vers un « Super Pinel »

Attendu pour le 1er janvier 2023, le nouveau dispositif Pinel, que l’on appelle loi Pinel Plus ou encore Super Pinel, cohabitera avec le dispositif actuel qui disparaîtra progressivement jusqu’au 31 décembre 2024. Son principe est simple : continuer d’inciter les investisseurs locatifs à acheter dans l’immobilier neuf et profiter d'avantages fiscaux tout en les sensibilisant à une démarche écologique, notamment pour atteindre l’objectif de neutralité Carbone en 2050.

Note

Bon à savoir : L’environnement vous tient à coeur ? Tourné vers l’amélioration énergétique et l’écologie, le dispositif Pinel concerne de nombreux programmes de logements neufs conformes aux plus grandes exigences environnementales.

Loi Denormandie : le Pinel dans l'ancien

La loi Denormandie permet aux contribuables de bénéficier d’une réduction d’impôts en investissant dans l’ancien et en réalisant des travaux de rénovation. Un moyen de lutter contre les nombreux parcs immobiliers privés vacants ou insalubres dans certaines zones du pays.

Quels sont les avantages de la loi Denormandie ?

À l’instar des avantages liés à la loi Pinel, la loi Denormandie permet aux contribuables ayant réalisé un investissement locatif dans l’ancien de bénéficier d’une réduction d’impôts, dans la limite de :

  • 300 000 euros par personne et par an

  • 5 500 euros par mètre carré habitable

L’abattement fiscal lié à la loi Denormandie évolue en fonction de la durée de location de l’habitation. Le dispositif donne droit à une réduction d’impôt de :

  • 12% de l’investissement pour une location sur 6 ans

  • 18% sur 9 ans

  • 21% sur 12 ans

Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier de la loi Denormandie ?

Le logement doit être loué, comme habitation principale, au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition. Le loyer doit être plafonné selon la localisation du logement, en fonction de sa surface. Le revenu fiscal du locataire ne doit également pas dépasser les plafonds réglementaires.

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, il faut également que le logement dans lequel vous investissez se situe dans des communes :

  • dont le besoin en réhabilitation de l’habitat est élevé ;

  • se situant en zone labellisée « coeur de ville » ;

  • signataires d’une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).

Dans cette liste des 222 communes, on trouve uniquement des villes de taille moyenne telles que Gap, Briançon, Carcassonne, Bourges, Bayonne, Chambéry, Ajaccio, Saint-Brieuc ou encore Valence. En toute logique, aucune des grandes métropoles n’apparaît dans la liste des villes éligibles au dispositif Denormandie, car Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes ou Marseille sont des villes déjà extrêmement dynamiques.

Loi LMP / LMNP : la location pour générer des revenus

Le statut Loueur Meublé a été mis en place afin de soutenir certains secteurs fournissant des prestations d’accueil de courtes, moyennes ou longues durées (résidences médicalisées, étudiantes, résidences de tourisme…). Ainsi toute personne qui acquiert un logement meublé, neuf ou ancien pour le louer, peut bénéficier du statut Loueur Meublé et bénéficier de ses avantages fiscaux.

Quels sont les avantages de la location meublée ?

Exception faite du Censi-Bouvard, le régime du meublé ne prend la forme ni d’une réduction d’impôt, ni d’un avantage fiscal. C’est grâce au jeu des amortissements différés du mobilier (meubles, électroménager...) et de l’immobilier (le bien) que le contribuable peut encaisser des revenus locatifs faiblement ou non fiscalisés.

Avec le LMNP :

  • Récupération de la TVA : le statut LMNP étant un statut de commerçant, il vous est possible de récupérer la totalité de la TVA à 20% de ce logement en une seule fois

  • Exonération d’impôts : le statut de loueur meublé non professionnel permet une exonération d’impôts sur les loyers perçus ainsi que sur la plus-value immobilière après 15 ans de détention du bien

  • Pas d’inscription nécessaire au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés)

Avec le LMP :

  • Récupération de la TVA

  • Exonération de la plus-value au-delà de 5 ans, sous certaines conditions de montant

  • Les investissements LMP sont exclus de l’IFI si les locations produisent plus de 23000 euros de recettes annuelles et si le loueur retire de cette activité plus de 50% des revenus du foyer fiscal

Statuts LMP et LMNP : quelles différences ?

Thomas Colas

Avec le statut LMNP, vous avez une fiscalité bien plus avantageuse que dans la location nue, mais c’est surtout une solution de garde de bien ! Vous avez un appartement (nu) en location et vous souhaitez réduire vos impôts ? Meublez-le !

Thomas Colas , Conseiller en gestion de patrimoine

Loi Malraux : pour les amoureux des vieilles pierres

Dispositif particulièrement attractif pour qui souhaite réduire sensiblement ses impôts, la loi Malraux (créée en 1962) concerne des opérations de restauration immobilière de biens anciens, destinés ensuite à la location sur une durée minimale de 9 ans.

Ce dispositif s’adresse en priorité à des investisseurs fortement imposés (à partir de 10 000€ d’impôt). Le montant des travaux de restauration immobilière donnant droit à la réduction d’impôt en 2021 ne peut excéder 400 000 euros pour une période de 4 années consécutives.

Quels sont les avantages de la loi Malraux ?

Après une modernisation effectuée en 2019, la loi Malraux offre des réductions d’impôts de l’ordre de :

  • 22% du montant des travaux dans le cas de biens situés dans un Site Patrimonial Remarquable (avec PVAP) approuvé ou dont la restauration a été déclarée d’utilité publique

• 30% du montant des travaux dans le cas de biens situés dans un Site Patrimonial Remarquable (avec PSMV) ainsi que les quartiers conventionnés NPNRU

Mais ce n’est pas tout ! Vous vous assurez d’acquérir un bien de caractère, idéalement situé et qui vous permettra d’afficher des loyers non plafonnés.

Note

À noter : Dans la plupart des cas, cet investissement s’adresse aux personnes ayant une fiscalité élevée. En effet, pour prétendre au dispositif Malraux, il est impératif de pouvoir supporter la totalité du budget travaux en seulement une ou deux années.

La location meublée vous intéresse ? Un expert Quintésens répond à vos questions.

Demandez à être rappelé

Loi Monuments Historiques : une défiscalisation sans limites

La loi Monuments Historiques a été créée en 1913 pour favoriser la restauration du patrimoine immobilier français, en offrant la possibilité aux propriétaires effectuant des travaux de rénovation, de bénéficier de réductions d’impôt.

La loi a bien évidemment subi plusieurs évolutions mais elle participe encore aujourd'hui à la conservation et à la restauration de biens immobiliers à forte valeur historique. Grâce à cette loi, 100% des travaux de restauration engagés par le contribuable sur les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques sont déductibles de l’impôt.

Quels sont les avantages de la loi Monuments Historiques ?

  • Pas d’engagement de location

  • Pas de plafond de loyer

  • Pas de plafond de ressources du locataire

  • Pas de plafond de réduction d’impôts

  • Possibilité de conserver l’appartement Monument Historique pour son usage personnel

En parallèle, le propriétaire s’engage à conserver le bien pendant 15 ans à compter de son acquisition.

André Dubovik

La loi Monuments Historiques et son principe de défiscalisation proposent une solution attractive à destination des foyers lourdement imposés

André Dubovik , Directeur de l'agence Quintésens de Tours

Note

À noter : Faites attention à l’éligibilité des travaux réalisés car vous risquez de perdre votre avantage fiscal non pas sur les travaux réalisés non éligibles, mais sur l’ensemble du projet de réhabilitation. Pour se faire, il est nécessaire de demander préalablement des autorisations administratives et d’urbanisme, validée par l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) et le Conservateur des Monuments Historiques.

Réduire ses impôts sans investir dans l'immobilier

Il existe des placements financiers vous permettant de bénéficier d’avantages fiscaux. Ces dispositifs vous feront aussi profiter de bénéfices, lorsqu’ils sont bien choisis.

Parmi eux, le PER (Plan Epargne Retraite) qui offre un intérêt fiscal immédiat et l’assurance-vie qui séduit de plus en plus d’épargnants.

Plan d'Epargne Retraite (PER) : allégez instantanément votre note fiscale

Le PER est un nouveau produit d’épargne retraite ouvert à tous et disponible depuis le 1er octobre 2019. Les particuliers peuvent y effectuer des versements volontaires qui sont déductibles de leur impôt sur le revenu, ou y déposer le fruit de leur épargne salariale.

Une fois à la retraite, les titulaires d’un PER peuvent choisir entre récupérer l’épargne accumulée (capital), la transformer en rente (revenu mensuel supplémentaire à vie), ou panacher les deux options.

Quels sont les avantages du PER ?

  • Un avantage fiscal hors du plafonnement des niches fiscales

  • Un effort d'épargne moins lourd grâce à la déduction fiscale

  • Une sortie en capital durant la phase d'épargne pour acquérir sa résidence principale

  • Le choix de pouvoir sortir à 100 % en capital à la retraite

  • Pas de cotisation obligatoire pour les TNS (contrairement au dispositif Madelin)

  • La transférabilité facilitée en cas de changement d'entreprise ou de situation professionnelle

  • Des versements déductibles du revenu imposable dans la limite des plafonds légaux

  • Une gestion pilotée à horizon adaptée pour son épargne

  • Des transferts depuis l'assurance vie exonérés jusqu'à 18 400 euros d'intérêts…et déductibles du revenu imposable

Note

À noter : Le PER individuel succède au Perp et au contrat Madelin. Votre épargne accumulée sur le Perp et le Madelin peut être transférée à votre demande sur le PER individuel.

Vincent Fournier

Sur le plan fiscal, LE réel avantage du PER tient en sa possibilité de réduire ses versements annuels de l’assiette de l’impôt.

Vincent Fournier , Responsable des marchés financiers

Assurance vie : le placement qui peut (aussi) réduire vos impôts !

Le contrat d’assurance-vie est l’un des placements préférés des Français. Principal attrait mentionné par les épargnants : son régime fiscal qui est souvent vu comme une solution attractive pour transmettre un capital ou améliorer sa retraite.

Il s’agit d’un contrat qui engage l’assureur (assurance, banque, etc.) à verser à une ou plusieurs personnes un capital ou une rente en contrepartie d’un paiement de primes.

L’investissement peut se faire sur des fonds euros dont le capital est garanti par la compagnie hors frais de gestion, et/ou sur des fonds appelés Unités de Compte permettant d'investir sur les marchés actions, les obligations, sur de l’immobilier Collectif (OPCI, SCI ou SCPI) et divers fonds patrimoniaux.

Quels sont les avantages de l’assurance-vie ?

  • La souplesse du contrat : épargner à votre rythme en toute sérénité sans plafond de versement et disposer à tout moment de tout ou partie de votre capital

  • La fiscalité rachat avantageuse pour générer des compléments de revenus exonérés d'impôts pour votre retraite ou tout autre projet

  • La valorisation de votre patrimoine financier à travers une offre financière diversifiée

  • La fiscalité transmission pour protéger vos proches et minorer les droits de succession

Assurance-vie et exonération d’impôt sur le revenu

L’assurance-vie est une des rares enveloppes qui permet de bénéficier d'une fiscalité avantageuse sur les produits du contrat (bénéfices ou gains) avant ou après 8 ans, de plus, le capital est exonéré de toute taxation.

Vincent Fournier

L’assurance-vie est un cadre dans lequel on peut faire tout ce qu’on veut. Quel que soit son projet : investir dans l’immobilier, préparer sa retraite … On peut utiliser l’enveloppe assurance-vie pour mettre en place une solution d’investissement qui répondra à notre projet.

Vincent Fournier , Responsable des marchés financiers

Petite comparaison avec le livret A...

Le Livret A et l’assurance-vie ont le vent en poupe ! Ce sont des produits d’épargne très appréciés par les Français. Voici un comparatif :

Solutions de défiscalisation : le tableau récapitulatif

Pour y voir plus clair parmi les nombreux dispositifs fiscaux et lois en place en France, retrouvez notre tableau récapitulatif qui vous permettra de les comparer facilement à travers leurs particularités, avantages et inconvénients.

Vous souhaitez défiscaliser et discuter avec un conseiller Quintésens ?

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