Madame Lefebvre : état des lieux

Madame Lefebvre est âgée de 59 ans. Elle est veuve et célibataire et n’a aujourd’hui plus d’enfants à charge. Elle exerce une activité professionnelle en tant qu’agricultrice. Son âge et sa fin de carrière professionnelle qui approche l’incitent à se pencher plus sérieusement sur la question de la transmission de son patrimoine à ses enfants.

Mme Lefebvre dispose d’un patrimoine global actuel qui s’élève à 4 297 000 €. Son patrimoine est diversifié puisqu’elle dispose d’une résidence principale estimée à 950 000 € et d’une résidence secondaire d’une valeur de 280 000 €. Elle possède également des résidences locatives et des biens agricoles pour un montant total de 890 000 €. Enfin, elle dispose d’un patrimoine financier de 2 177 000 € grâce à son assurance vie et à ses divers comptes. Ce patrimoine permet à Mme Lefebvre d’entrevoir l’avenir sereinement.

Concernant sa situation fiscale, Mme Lefebvre possède une part fiscale et se situe dans une tranche marginale d’imposition à 41 %. Son impôt actuel s’élève ainsi à 34 000 € par an, auxquels s’ajoutent 18 300 € de prélèvements sociaux.

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Pourquoi Madame Lefebvre fait-elle appel à Quintésens ?

Madame Lefebvre souhaite réduire sa fiscalité. En effet, sa tranche marginale d’imposition (TMI) est de 41 %. Ceci s’explique par ses revenus fonciers conséquents : ses bénéfices fonciers enregistrés dépassent les 100 000 €. Ses revenus nets imposables sont de 117 000 €. L’objectif est donc de permettre à Mme Lefebvre de faire des économies d’impôts, dans un premier temps.

Le deuxième objectif est d’optimiser son épargne et de créer du capital en choisissant des placements offrant de meilleures performances, à l’instar des assurances-vie et des PER.

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La solution apportée par Quintésens

L’étude personnalisée de la situation de Mme Lefebvre laisse apparaître une forte pression fiscale due à d‘importants revenus fonciers. Pour permettre à Mme Lefebvre de diminuer sa fiscalité, les experts Quintésens lui proposent de réaliser une opération de déficit foncier plutôt qu’une opération en Malraux.

Le déficit foncier : explications

Le déficit foncier est un mécanisme qui permet de déduire un certain nombre de charges des revenus locatifs. Les charges déductibles concernent les dépenses de travaux, l’assurance PNO, les frais d’administration et de gestion, les charges de copropriété, la taxe foncière, etc. Lorsque ces charges sont supérieures aux revenus locatifs, elles génèrent un résultat négatif appelé alors le déficit foncier (DF).

Le DF doit concerner un investissement réalisé dans l’ancien réhabilité et l’opération doit comporter des travaux importants. La somme conséquente allouée aux travaux doit permettre de « gommer » le revenu foncier, et donc de générer un déficit. Le DF est déductible du revenu global et des loyers. Il permet ainsi de réduire la base taxable à l’impôt sur le revenu, mais aussi d’effacer les prélèvements sociaux de 17,2 % jusqu’à 10 ans reportables. Le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an pendant deux années consécutives.

La synthèse de l’opération de déficit foncier


Il a été conseillé à Mme Lefebvre de réaliser un investissement total de 654 000 € qui concernait deux logements, l’un à Lille et le second à Mulhouse. Dans cette simulation, l’investissement était composé comme suit :

  • Montant total : 654 000 €
  • Dont foncier : 100 000 €
  • Dont travaux : 272 693 € en avril 2021 pour le 1er logement | 272 692 € en janvier 2022 pour le 2nd logement
  • Dont frais d’acte : 8 500 €
  • Revenus locatifs mensuels : 1 261 € à compter du 1er juillet 2022

Parmi les charges déductibles, Mme Lefebvre enregistre des charges locatives de 14 % l’an, des charges de copropriété de 5 % et une taxe foncière de 1 500 €.

Le financement du projet est découpé comme suit :

  • 51 % par l’investisseur, soit 351 700 € ;
  • 30 % par les économies d’impôts réalisées, soit 210 300 € ;
  • 19 % par le locataire, soit 131 400 €.

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Pourquoi privilégier une opération en DF plutôt qu’en Malraux ?

Le déficit foncier permet à Mme Lefebvre de gommer l’impôt sur les loyers et les 17,2 % de prélèvements sociaux. Au total, le déficit foncier lui permet de bénéficier de 242 500 € de réduction d’impôt et prélèvements sociaux en 5 ans.

Avec le dispositif Malraux, l’administration fiscale applique un ratio de 30 % au montant des travaux. Cela veut dire pour Mme Lefebvre : 545 387 € x 30 % = 163 616 €. Avec ce dispositif, Mme Lefebvre n’aurait bénéficié que de 163 616 € de réduction d’impôts sur le revenu brut, c’est-à-dire sans prendre en compte les nouveaux revenus fonciers. L’opération en déficit foncier offre à Mme Lefebvre une réduction d’impôts de 242 500 €, soit 80 000 € de plus qu’en Malraux.

En parallèle, pour répondre à sa demande concernant la capitalisation de son épargne, Mme Lefebvre a ouvert plusieurs contrats d’assurance-vie. Cinq contrats ont été mis en place, pour un total de 250 000 €. Les deux enfants de Mme Lefebvre en ont également profité pour ouvrir 4 contrats d’assurance-vie chacun et mettre en place un dispositif de déficit foncier chacun en raison de leurs revenus fonciers importants.

Les avantages du déficit foncier pour Mme Lefebvre


Cette opération de déficit foncier réalisé au travers des travaux de rénovation de deux logements présente plusieurs avantages pour Mme Lefebvre :

  • elle dispose d’une diversification patrimoniale avec un bien de qualité ;
  • elle n’a pas de travaux à prévoir à long terme puisque la rénovation des biens est complète et aux normes ;
  • elle dispose de nouveaux revenus fonciers non plafonnés souvent supérieurs au marché ;
  • elle pourra faire d’un de ses nouveaux biens sa résidence principale grâce à un dispositif adapté et aux engagements de location liés (Pinel, nue-propriété, etc.).

Le seul point auquel Mme Lefebvre devra prêter attention est en cas de revente. Elle s’exposerait alors à un impôt de plus-value important. Ce dernier est en effet calculé sur le prix de cession moins le prix d’achat hors travaux. Il est donc préférable de conserver le bien le plus longtemps possible, et de le prévoir en transmission.

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