Loi Denormandie : défiscalisez en investissant dans l’ancien rénové

La loi Denormandie offre une réduction d’impôt sur le revenu aux particuliers achetant un logement nu à rénover dans certaines zones du territoire, pour le mettre ensuite en location. Prolongé jusqu'au 31 décembre 2027, ce dispositif reste l'une des rares solutions de défiscalisation immobilière compatibles avec l'ancien, alors que le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 et que le nouveau dispositif Jeanbrun cible plutôt le neuf ou la rénovation collective. 

Qu'est-ce que la loi Denormandie ?  

La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière qui récompense l'achat d'un logement ancien à rénover, situé dans une commune éligible, mis en location pendant 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie d'un engagement locatif et d'un montant de travaux minimum, l'investisseur vous bénéficiez d'une réduction d'impôt sur le revenu, calculée sur le prix total de l'opération (achat et travaux). 

Trois conditions cumulatives ouvrent droit à l'avantage fiscal : 

• Localisation : commune labellisée « Action Cœur de Ville » ou ayant signé une convention ORT. Cela représente environ 600 communes éligibles en 2026 (contre 245 lors du lancement) ; 

• Travaux : au moins 25 % du coût total de l'opération, avec un gain de performance énergétique d'au moins 30 % (maison individuelle) ou 20 % (collectif), ou au moins deux travaux d'amélioration listés par décret ; 

• Location : logement loué nu en tant que résidence principale du locataire, 6, 9 ou 12 ans, loyer et ressources plafonnés. 

Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Denormandie ? 

Le dispositif Denormandie vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt si vous réalisez un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé.  

La réduction d’impôt qui s’applique au prix d’achat du bien dépend de la durée d’engagement de la location, à savoir :

Les investisseurs en Denormandie ont donc tout intérêt à louer leur bien le plus longtemps possible car la réduction d’impôt porte sur l’ensemble de l’investissement, c’est-à-dire qu’il englobe le prix d’achat ainsi que le montant des travaux.  

Le dispositif Denormandie comprend des plafonds : le coût d'acquisition du logement est plafonné à 300 000 € et ne doit pas dépasser 5 500 € par m² de surface habitable.  

Vous devez aussi tenir compte du plafonnement global des avantages fiscaux qui consiste à limiter le montant des avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier chaque année pour le calcul de l'impôt sur le revenu. 

Pourquoi investir en loi Denormandie ?

Au-delà de la réduction d'impôt, investir en Denormandie répond à plusieurs objectifs patrimoniaux : 

• Se constituer un patrimoine valorisé : le bien est rénové avant sa mise en location, ce qui améliore son état, sa performance énergétique (souvent classe A ou B après travaux) et sa valeur de revente à l'issue de l'engagement ; 

• Générer un complément de revenu locatif régulier, sur des biens situés en cœur de ville, dans des zones où la demande locative reste structurellement forte (proximité commerces, transports, bassins d'emploi) ; 

• Préparer sa retraite en se constituant un capital immobilier tout en réduisant sa pression fiscale pendant la vie active ; 

• Diversifier son patrimoine avec un budget maîtrisé : prix au m² plafonné à 5 500 €, contre un budget souvent plus élevé dans le neuf, avec un cadre fiscal garanti jusqu'au 31 décembre 2027 ; 

• Loger ou transmettre à un proche grâce à la possibilité, propre à la Denormandie, de louer à un ascendant ou un descendant hors foyer fiscal ; 

• Participer à la revitalisation des centres-villes, un critère de plus en plus valorisé par les collectivités et compatible avec une démarche RSE personnelle. 

Que faire après la période de défiscalisation ? 

À l'issue de votre engagement locatif (6, 9 ou 12 ans), trois options s'offrent à vous : 

• Continuer la location au prix du marché, sans les plafonds de loyer/ressources, pour dégager un complément de revenu plus élevé ; 

• Revendre le bien, désormais rénové et valorisé, en tenant compte de la fiscalité des plus-values immobilières ; 

• Récupérer le logement pour un usage personnel ou familial. 

Nos conseillers font le point avec vous avant l'échéance pour choisir la stratégie la plus cohérente avec vos objectifs patrimoniaux. 

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