Découvrez l’investissement locatif à travers la location meublée en LMNP ou LMP

Les statuts de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet à tout propriétaire d’un bien loué meublé de percevoir des loyers faiblement, voire non fiscalisés pendant plusieurs années, grâce à la déduction des charges et à l’amortissement du bien. Au-delà de certains seuils de recettes, l'investisseur bascule vers le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), aux règles fiscales et sociales différentes. Ces deux statuts restent parmi les leviers de défiscalisation immobilière les plus plébiscités en France. 

Qu'est-ce que les statuts LMNP et LMP ? 

LMNP (Loueur Meuble Non Professionnel) et LMP (Loueur Meublé Professionnel) sont deux statuts de défiscalisation immobilière qui permettent d’acquérir un bien immobilier pour faire de la location meublée. 

La location meublée consiste à louer un logement équipé d'un mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y vivre normalement dès son entrée dans les lieux (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, luminaires, rangements, etc.), conformément à la liste fixée par le décret du 31 juillet 2015. 

Sur le plan fiscal, les revenus générés relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. C'est ce classement en BIC qui ouvre la porte à l'amortissement du bien ; un avantage que la location nue n'offre pas. Selon le niveau de vos recettes locatives et leur poids dans les revenus de votre foyer, vous serez qualifié de loueur non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP). 

Différences entre les statuts LMP et LMNP

Micro-BIC ou régime réel : quel régime pour réduire vos impôts ? 

Une fois le statut (LMNP ou LMP) déterminé, deux régimes d’imposition sont possibles. Ce choix conditionne l’avantage fiscal dont vous allez bénéficier. 

Le régime micro-BIC s'applique de plein droit si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €. Il ouvre droit à un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus (avec un minimum de 305 €), censé couvrir l'ensemble de vos charges. C'est le régime le plus simple à déclarer, mais aussi le moins optimisé fiscalement dès que vos charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, copropriété, gestion) dépassent ce forfait. 

Le régime réel permet de déduire l'intégralité des charges réellement supportées et surtout d'amortir le bien (hors valeur du terrain) ainsi que le mobilier et les travaux, sur leur durée d'usage. C'est ce mécanisme d'amortissement, propre au LMNP, qui permet le plus souvent de ramener l'impôt sur les loyers à un niveau proche de zéro pendant de nombreuses années, sans pour autant sortir de trésorerie du foyer. C'est le régime que Quintésens recommande dans la grande majorité des situations, sous réserve d'une étude personnalisée. 

LMNP en 2026 : ce que change la réforme sur la plus-value 

Depuis la loi de finances pour 2025 (article 84), les règles ont changé en ce qui concerne la revente des biens acquis en LMNP réalisées à compter du 15 février 2025.  

Auparavant, les amortissements déduits chaque année en régime réel n'étaient pas comptabilisés dans le calcul de la plus-value à la revente : c'était l'un des principaux atouts du LMNP face à la location nue. Désormais, ces amortissements, y compris ceux pratiqués avant 2025, viennent réduire la valeur d'acquisition retenue pour le calcul de la plus-value, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable lors de la cession. 

Concrètement, cette réforme ne remet pas en cause l'avantage fiscal pendant la durée de détention du bien : les loyers restent peu ou pas fiscalisés grâce à l'amortissement. Elle modifie en revanche le calcul au moment de la revente, en rapprochant la fiscalité du LMNP au régime réel de celle qui s'appliquait déjà aux loueurs professionnels (LMP). Les biens détenus au régime micro-BIC, qui ne pratiquent pas d'amortissement, ne sont pas concernés par ce changement. 

Pourquoi investir en location meublée ? 

Le premier intérêt du LMNP est de générer un revenu locatif régulier, peu ou pas fiscalisé pendant plusieurs années : un complément utile que l'on prépare sa retraite, que l'on finance les études d'un enfant ou que l'on cherche simplement une marge de manœuvre supplémentaire chaque mois. 

Le marché de la location meublée reste porté par une demande soutenue dans de nombreuses villes : étudiants, jeunes actifs en mobilité, seniors en résidence adaptée, voyageurs d'affaires. Pour les résidences de services (étudiantes, seniors, affaires, tourisme), le bien est loué à un exploitant via un bail commercial : les loyers sont versés que le logement soit occupé ou non, et la gestion quotidienne (recherche de locataires, état des lieux, petits travaux) est déléguée. Il s’agit d’un format pensé pour investir dans l'immobilier sans que cela devienne une seconde activité. 

Enfin, le LMNP est un dispositif souple : aucune zone géographique imposée, aucun plafond de loyer à respecter (contrairement à des dispositifs comme la loi Jeanbrun ou la loi Denormandie), et un choix de biens très large, du studio étudiant à la résidence senior. Il s'adapte aussi à l'évolution de votre projet : si vos recettes locatives progressent, le passage au statut LMP se fait automatiquement, sans qu'il soit nécessaire de revoir tout le montage. 

Pourquoi se faire accompagner et faire confiance à Quintésens ? 

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