Investissez dans un bien en nue-propriété

La nue-propriété permet d'acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur de pleine propriété, en différant la jouissance du bien à une date fixée à l'avance. Autorisé depuis le début des années 2000, ce placement s'adresse aux épargnants qui privilégient la constitution de patrimoine sur le long terme à des revenus immédiats. 

Qu'est-ce que la nue-propriété ?

Depuis 2000, il est possible d'acheter en nue-propriété, c'est-à-dire faire l'acquisition d'un bien immobilier que vous pourrez utiliser ou revendre après une certaine durée, déterminée à l’avance et contractuellement.  

Concrètement, la nue-propriété résulte d’un démembrement de propriété : les droits attachés à un bien sont partagés entre deux parties. L’usufruitier (souvent un bailleur institutionnel ou social) perçoit les loyers et gère le bien pendant une durée déterminée. Le nu-propriétaire en détient la propriété, sans pouvoir l’occuper ni louer pendant cette période. 

Pendant le démembrement, qui dure généralement 15 à 20 ans pour les opérations encadrées par un bailleur institutionnel, le logement est loué à des locataires sous plafonds de ressources. À l’échéance, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien, remis en été et libéré de ses occupants, sans démarche ni fiscalité supplémentaire. 

Comment se calcule la décote d'un bien en nue-propriété ?

Pour comprendre comment se calcule la décote d’un bien en nue-propriété, il faut pouvoir distinguer les notions de valeur fiscale et de décote commerciale. 

La valeur fiscale, utilisée dans le cadre de donations et successions, estime un usufruit à durée fixe à 23 % de la valeur du bien par tranche de 10 ans, sans tenir compte de l’âge de l’usufruitier (la nue-propriété représentant le solde). 

La décote commerciale, celle que vous observez concrètement à l’achat, dépend de la durée réelle du démembrement et des conditions du marché : 

Quels sont les avantages de la nue-propriété ? 

L’investissement en nue-propriété présente plusieurs avantages non-négligeables : 

• Exonération de l’IFI pendant toute la durée du démembrement : Le bien est en principe compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour sa pleine valeur. Le nu-propriétaire ne déclare rien, hormis l’usufruit du conjoint survivant, la vente avec réserve d’usufruit hors héritier présomptif et la donation à l’État, à une collectivité ou à une fondation reconnue d’utilité publique. 

• Aucune gestion locative à assurer : l’usufruitier perçoit les loyers et assure l’entretien courant du bien. Les réparations importantes restent généralement à la charge du nu-propriétaire, sauf répartition différente prévue par la convention de démembrement. 

• Récupération automatique et sans fiscalité de la pleine propriété à l’échéance, sans acte ni démarche particulière. 

• Acquisition à prix réduit qui permet de se constituer un patrimoine immobilier, avec un capital inférieur à celui d’un achat en pleine propriété. 

Pourquoi investir en nue-propriété ? 

Investir en nue-propriété convient aux particuliers qui disposent de liquidités disponibles, sans besoin de revenus complémentaires immédiats, et qui visent avant tout la constitution ou la transmission d’un patrimoine immobilier. L’absence de gestion pendant toute la durée du démembrement en fait aussi une solution pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier sans les contraintes habituelles qu’implique la location. 

C’est également un outil pertinent pour préparer sa retraite et transmettre son patrimoine dans les meilleures conditions : le bien, acquis à prix réduit, retrouve sa pleine valeur à l’échéance du démembrement, à un moment où vous pouvez anticiper d’autres projets. 

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