Arrêt du Pinel : quelles alternatives ?

Bien que le dispositif Pinel ait pris fin en 2025, il est toujours possible de bénéficier d’avantages fiscaux similaires grâce à d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière. Deux dispositifs, notamment, prennent aujourd’hui le relais, chacun avec sa propre logique : le dispositif Jeanbrun, récent et sans contrainte de zone, et la loi Denormandie, dont l'esprit est le plus proche de celui du Pinel historique. Quintésens vous aide à réduire vos impôts et vous accompagne dans le choix du meilleur dispositif pour y parvenir. 

Le dispositif Pinel a-t-il vraiment disparu ? 

Effectivement, la loi Pinel a pris fin au 31 décembre 2024. Depuis, aucun investissement immobilier ne peut ouvrir droit à la réduction d’impôt Pinel. Pour les contribuables ayant investi avant cette date, l’avantage fiscal se poursuit jusqu’au terme de l’engagement choisi (6, 9 ou 12 ans). 

Pour les nouveaux projets, l’État a mis en place deux relais particulièrement intéressants : 

• Le dispositif Jeanbrun, issu de la loi de finances 2026 et entré en vigueur le 20 février 2026 ; 

• La loi Denormandie, déjà en vigueur depuis quelques années, avec des avantages similaires au dispositif Pinel. 

Pinel, Denormandie, Jeanbrun : quelles différences ?

Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ? 

La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière qui encourage la rénovation de logements anciens dans les centres-villes en perte d'attractivité. En achetant un bien ancien, en réalisant des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération, puis en le mettant en location, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt sur le revenu calculé sur le montant total investi (achat + travaux) :  

• 12 % pour un engagement de location sur 6 ans, 

• 18 % sur 9 ans, 

• 21 % sur 12 ans. 

Les conditions clés à respecter : 

• Montant investi plafonné à 300 000 € par foyer fiscal (2 logements maximum par an) 

• Prix au m² plafonné à 5 500 € 

• Travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération (achat + travaux) 

• Logement classé au minimum en performance énergétique E après travaux 

• Bien situé dans l'une des villes du programme « Action Cœur de Ville » ou dans une commune couverte par une Opération de Revitalisation de Territoire (ORT) 

Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ? 

Le dispositif Jeanbrun est le nouveau cadre fiscal introduit par la loi de finances 2026 pour succéder au Pinel à l'échelle nationale. Entré en vigueur le 20 février 2026, il ne fonctionne pas par réduction d'impôt forfaitaire mais par amortissement fiscal : chaque année, vous déduisez une partie de la valeur du bien de vos revenus fonciers imposables, avec en plus la possibilité d'imputer un déficit foncier majoré sur votre revenu global. 

Les données clés à connaître sur le dispositif Jeanbrun : 

• Taux d'amortissement : 3,5 % à 5,5 % par an pour un logement neuf ; 2 % à 3 % par an pour un logement ancien rénové (travaux ≥ 30 % du coût total), 

• Plafonds de déduction annuelle selon le type de loyer : 8 000 euros (loyer intermédiaire), 10 000 euros (loyer social) ou 12 000 euros (loyer très social), 

• Déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 21 400 euros/an (majoration applicable jusqu'au 31 décembre 2027), 

• Engagement de location nue d'au moins 9 ans, en résidence principale du locataire, avec plafonds de loyers et de ressources à respecter selon la zone. 

Que faire à la fin de la période de défiscalisation immobilière ? 

Une fois la période de défiscalisation terminée, vous avez le choix entre différentes possibilités pour la suite : 

• Revendre le bien, valorisé par les travaux de rénovation, 

• Continuer la location, 

• En faire votre résidence principale, 

• Le transmettre à vos proches par le biais d’un démembrement de propriété. 

Dans le cas où vous souhaiteriez continuer la location, plusieurs options s’offrent à vous : la location nue longue durée, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), ou la location saisonnière. 

Pourquoi se faire accompagner et faire confiance à Quintésens ? 

Investir ne s’improvise pas :  ce sont des décisions qui engagent votre avenir financier. Avec plus de 15 ans d’expérience, Quintésens vous aide à effectuer votre déclaration de revenus dans les temps, et sans erreur : 

• Plus de 120 000 foyers accompagnés depuis la création du Groupe, 

• Un acteur reconnu : Champion de la croissance (Les Échos) plusieurs années consécutives, 

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Notre méthode en 3 étapes :  

• Nous déterminons votre projet : bilan patrimonial complet réalisé avec un expert et objectifs fiscaux. 

• Nous définissons votre stratégie : une recommandation personnalisée. 

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