Investissement locatif sans apport : guide complet pour réussir en 2024

Sommaire

Qu'est-ce que l'investissement locatif sans apport ?
Pourquoi investir dans l'immobilier locatif sans apport ?
Est-il possible d'investir dans l'immobilier sans apport en 2024 ?
Quelles sont les méthodes pour financer un investissement locatif sans apport ?
Conseils pour réussir son investissement locatif sans apport
Questions fréquentes sur l'investissement locatif sans appartement
Conclusion
Outils interactifs et ressources supplémentaires

L'investissement locatif sans apport est particulièrement attrayant pour les nouveaux investisseurs ou ceux qui souhaitent diversifier leur portefeuille sans disposer de fonds propres importants. Mais est-ce réellement possible ? Comment investir sans apport ? On vous donne tous les détails de ce type d'investissement.

Qu'est-ce que l'investissement locatif sans apport ?

L'investissement locatif sans apport consiste à financer un projet immobilier en utilisant un crédit sans avoir à mobiliser ses propres économies. Concrètement, cela signifie que l'emprunteur ne verse pas de somme initiale (apport) au moment de l'achat du bien immobilier.

Ce type d’investissement est particulièrement attrayant pour les nouveaux investisseurs ou ceux qui souhaitent diversifier leur portefeuille sans disposer de fonds propres importants.

En effet, il permet de profiter de l'effet de levier du crédit, où l'on utilise l'argent de la banque pour acheter le bien immobilier, tout en espérant que les revenus locatifs couvriront les mensualités du prêt et généreront un surplus de trésorerie.

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Pourquoi investir dans l'immobilier locatif sans apport ?

Investir dans l'immobilier locatif sans apport présente plusieurs avantages.

Premièrement, cela permet d’accéder à la propriété sans mobiliser son épargne, ce qui peut être crucial pour ceux qui souhaitent conserver une certaine liquidité pour d’autres investissements ou pour des imprévus.

Deuxièmement, l’effet levier du crédit immobilier permet de maximiser le rendement de l’investissement. En empruntant à un taux d'intérêt relativement bas, l'investisseur peut espérer obtenir un rendement supérieur à celui du coût du prêt, surtout dans un contexte de taux bas.

De plus, les dispositifs fiscaux comme le déficit foncier peuvent réduire les impôts sur les revenus locatifs, augmentant ainsi la rentabilité globale de l'investissement.

Enfin, ce type d'investissement permet de se constituer un patrimoine immobilier à long terme, sans avoir à disposer d'une forte somme d'argent dès le départ.

Est-il possible d'investir dans l'immobilier sans apport en 2024 ?

En 2024, il est tout à fait possible d'investir dans l'immobilier locatif sans apport, bien que cela dépend de plusieurs facteurs.

Les banques et autres établissements financiers sont généralement plus prudents lorsqu'il s'agit de prêter sans apport. Elles évaluent soigneusement la capacité d'endettement de l'emprunteur, son historique bancaire, et la solidité de son dossier.

Les conditions du marché, comme les taux d’intérêt, jouent également un rôle crucial. Un taux d'intérêt bas peut faciliter l'obtention d'un prêt sans apport, car les mensualités seront plus faciles à supporter pour l'emprunteur. Toutefois, il est important de noter que les banques peuvent exiger des garanties supplémentaires pour minimiser leur risque financier.

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Quelles sont les méthodes pour financer un investissement locatif sans apport ?

Il existe plusieurs méthodes pour financer un investissement locatif sans apport :

Acheter un bien déjà loué

Acheter un bien immobilier qui est déjà loué peut être une stratégie efficace. Les revenus locatifs immédiats peuvent rassurer les banques sur la capacité de remboursement de l'emprunteur. De plus, cela permet de bénéficier d'un flux de trésorerie dès l'achat.

Investir dans le neuf avec des dispositifs comme la loi Pinel

La loi Pinel offre des avantages fiscaux pour les investisseurs dans le neuf. En échange d'un engagement à louer le bien pendant une certaine période, l'investisseur peut bénéficier de réductions d'impôts, ce qui améliore la rentabilité globale de l'investissement. Plus d'informations peuvent être trouvées sur le site service-public.fr .

Utiliser des prêts aidés ou des aides financières

Certains prêts aidés, comme le prêt à taux zéro (PTZ), peuvent être utilisés pour financer une partie de l'achat immobilier. De plus, il existe des aides spécifiques pour l'investissement locatif, comme les subventions pour la rénovation énergétique. Consultez le site anah.fr pour plus de détails sur les aides disponibles.

Les limites et les risques de l'investissement locatif sans apport

Comme tout investissement, l'immobilier locatif sans apport comporte des risques. Les principaux risques incluent :

Risque financier : En l'absence d'apport, l'endettement est plus élevé, ce qui augmente le risque financier. En cas de vacance locative ou de baisse des loyers, l'investisseur peut rencontrer des difficultés pour rembourser son prêt.

Frais imprévus : Les frais de réparation et d'entretien du logement peuvent peser lourdement sur la rentabilité de l'investissement. Il est important de prévoir une réserve pour faire face à ces dépenses imprévues.

Taux d'intérêt variables : Si le prêt est à taux variable, les mensualités peuvent augmenter en fonction de l'évolution des taux d'intérêt. Cela peut rendre le remboursement plus difficile, surtout en période de hausse des taux.

Il est essentiel de bien évaluer ces risques avant de les lancer et de prévoir des solutions pour y faire face.

Conseils pour réussir son investissement locatif sans apport

Pour maximiser vos chances de succès, voici quelques conseils pratiques :

Choisir le bon bien immobilier

L'emplacement est un facteur clé de la réussite d'un investissement locatif. Un bien situé dans une zone attrayante, avec une forte demande locative, sera plus facile à louer et offrira une meilleure rentabilité.

Optimiser la rentabilité locative

Pour maximiser les revenus, il est important de fixer un loyer en adéquation avec le marché. Il peut également être utile de proposer des services supplémentaires (meublé, internet, etc.) pour augmenter la valeur perçue du bien.

Gérer efficacement le bien

La gestion locative peut être chronophage et complexe. Faire appel à une agence de gestion locative peut être une solution pour déléguer cette tâche et s'assurer que le bien est bien entretenu et les loyers perçus régulièrement

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Questions fréquentes sur l'investissement locatif sans appartement

Quelle somme peut-on emprunter sans apport ?

La somme que l'on peut emprunter sans apport dépend principalement de la capacité d'endettement de l'emprunteur et de ses revenus. Les banques fixent généralement un plafond basé sur le taux d'endettement, qui ne doit pas dépasser un certain pourcentage de revenus nets.

En règle générale, les établissements financiers estiment que les mensualités de remboursement ne doivent pas excéder 33% des revenus mensuels nets de l'emprunteur.

Pour augmenter vos chances d'obtenir un montant plus élevé, il est essentiel de présenter un dossier solide, avec des preuves de revenus stables et une bonne gestion financière. Utiliser des simulateurs de prêt comme celui de Meilleurtaux peut aider à évaluer votre capacité d'emprunt.

Est-ce accessible à tous ?

L'accès à un prêt sans apport n'est pas accessible à tous les profils. Les banques privilégient les emprunteurs ayant une situation financière stable, des revenus réguliers et une bonne gestion de leur compte bancaire.

Les jeunes actifs, les professions libérales ou les investisseurs ayant déjà des biens immobiliers peuvent avoir plus de facilités pour obtenir un prêt sans apport.

Cependant, chaque dossier est unique, et il est possible de trouver des solutions adaptées en fonction de son profil. Faire appel à un courtier en prêt immobilier peut être particulièrement utile pour maximiser ses chances.

Faut-il être propriétaire de sa résidence principale ?

Il n'est pas nécessaire d'être propriétaire de sa résidence principale pour investir dans l'immobilier locatif sans apport. Cependant, être propriétaire peut rassurer les banques sur la stabilité financière de l'emprunteur. Cela démontre une capacité à gérer un bien immobilier et à rembourser un crédit.

Pour les primo-accédants, certaines banques peuvent être plus réticentes, mais il est tout à fait possible de trouver des établissements financiers qui acceptent de financer un investissement locatif sans apport, surtout si le projet est bien préparé et justifié.

Quelles sont les frais annexes à prévoir ?

Même sans apport initial, il est important de prévoir certains frais annexes lors d'un investissement locatif. Parmi ceux-ci, on retrouve les frais de notaire, qui représentent environ 7 à 8 % du prix d'achat dans l'ancien et environ 2 à 3 % dans le neuf.

Il faut également prendre en compte les frais de garantie (caution bancaire ou hypothèque), les frais de dossier bancaire, ainsi que les éventuels frais de courtage si vous faites appel à un courtier en prêt immobilier.

Enfin, il est prudent de prévoir une réserve pour couvrir les premiers mois de charges (taxe foncière, assurance, travaux éventuels) avant de percevoir les premiers loyers.

Quels sont les critères des banques pour accorder un prêt sans apport ?

Les critères des banques pour accorder un prêt sans apport incluent principalement la stabilité des revenus, le taux d'endettement, l'historique bancaire et la qualité du projet immobilier.

Les banques préfèrent les emprunteurs avec des revenus stables et réguliers, un faible taux d'endettement (généralement inférieur à 33%), et un historique bancaire sain, sans incidents de paiement.

De plus, la qualité et la rentabilité du projet immobilier sont également évaluées. Un bien bien situé, avec un potentiel locatif élevé et une bonne valeur de vente, augmentera les chances d'obtenir un financement.

Comment minimiser les risques financiers ?

Pour minimiser les risques financiers liés à un investissement locatif sans apport, il est essentiel de bien préparer son projet.

Choisir un bien immobilier dans une zone à forte demande locative et avec un bon potentiel de valorisation est crucial. Il est également important de réaliser une étude de marché pour fixer un loyer compétitif et assurer une occupation maximale du bien.

Diversifier ses investissements et ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier peut également aider à répartir les risques.

Enfin, constituer une réserve de trésorerie pour faire face aux imprévus (vacances locatives, travaux urgents) et souscrire à une assurance les loyers impayés peuvent apporter une sécurité supplémentaire.

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Conclusion

L'investissement locatif sans apport peut être une stratégie efficace pour se constituer un patrimoine immobilier sans mobiliser d'épargne personnelle.

Il est cependant crucial de bien préparer son projet, de comprendre les risques et de choisir les bons partenaires financiers. Avec une approche méthodique et des conseils avisés, il est possible de réussir son investissement locatif sans apport en 2024.

Outils interactifs et ressources supplémentaires

Pour aider les investisseurs potentiels à réussir leur projet immobilier sans apport, il est utile de proposer des outils interactifs et des ressources supplémentaires :

Calculatrices de prêt

Ces outils permettent d'estimer les mensualités et la capacité d'emprunt en fonction des revenus et des charges. Ils aident à visualiser l'impact financier de l'investissement et à mieux planifier le projet. Utilisez ce calculateur de prêt immobilier pour des estimations précises.

Vidéos explicatives

Des vidéos sur le montage d'un dossier de prêt immobilier, les avantages fiscaux, et les stratégies d'investissement peuvent rendre les informations plus accessibles et compréhensibles. Regardez cette vidéo explicative sur l'investissement locatif sans apport pour en savoir plus.

Infographies et guides téléchargeables

Des infographies claires et des guides détaillés peuvent aider à mieux comprendre les concepts clés de l'investissement locatif sans apport et à prendre des décisions éclairées. Téléchargez cette infographie sur les avantages de l'investissement locatif sans apport pour des informations visuelles et pratiques.

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Défiscalisation immobilière

Qui peut bénéficier de la loi Pinel ?

Le dispositif Pinel s’adresse à tous les contribuables français souhaitant investir dans des logements neufs ou réhabilités en totalité. Cela comprend les particuliers, les SCI ou les achats en indivision, se projetant à plus de 6 ans afin de bénéficier des meilleurs avantages fiscaux. Aussi, il est indispensable que la réduction Pinel soit inférieure ou égale au montant de l’impôt sur le revenu.
Comment calculer le loyer en Pinel ?

Calculer le loyer pour un investissement Pinel se fait en 3 phases. La première consiste à calculer la surface utile du logement. Ensuite, vous devez calculer le coefficient multiplicateur grâce à la formule suivante : 0.7+19/surface utile. Enfin, vous devez calculer le loyer maximum par rapport à la zone dans laquelle se trouve votre logement (A, A bis, B1).
Par exemple, un logement de 45m2 de surface utile se trouvant en zone B1 dispose d’un plafond de loyer de ¹⁰. Le calcul qu’il convient d’appliquer est donc de :
45x(0.7+19/45)x10.44 = 527.22
Comment louer en loi Pinel ?

Il existe plusieurs conditions pour mettre son logement en location et bénéficier de la loi Pinel. Il faut d’abord établir un loyer ne dépassant pas le plafond fixé de la zone géographique. Le logement doit être obligatoirement loué nu et à titre de résidence principale. Le propriétaire s’engage à le louer pour un minimum de 6 ans et au plus tard un an après l’achèvement des travaux ou de l’achat. Enfin, il ne doit pas laisser le logement vacant plus de 12 mois consécutifs.
Comment trouver une location loi Pinel ?

Pour trouver une location Pinel, vous pouvez choisir entre deux options. La première est de faire la recherche par vos propres moyens. Si cela peut paraître avantageux au premier abord, cela se révèle vite contraignant. Il faut s’assurer que le bien rentre bien dans la catégorie et réfléchir au montage du financement.
C’est pourquoi il est souvent conseillé de faire appel à un courtier en défiscalisation. Non seulement il aura accès à un parc immobilier pour faciliter votre recherche. Mais en plus, il pourra vous accompagner dans vos démarches pour bâtir un plan de financement sur-mesure optimisé.
Que signifie LMNP ?

Le sigle LMNP signifie Location Meublée Non Professionnelle. Il s’agit d’un statut permettant à un particulier de louer un bien meublé. Pour qu’il entre dans cette catégorie, le bien doit obligatoirement posséder une literie, une table et une chaise, des luminaires ainsi qu’un réfrigérateur et des plaques de cuisson. Le revenu locatif ne doit pas non plus excéder 23 000 euros annuels et 50% des revenus globaux.
Comment défiscaliser en LMNP ?

C’est par un calcul relatif à l’amortissement des biens mobiliers et immobiliers que le contribuable bénéficie de la défiscalisation. Il ne s’agit pas d’une réduction d’impôts, mais d’une récupération de la TVA à hauteur de 20% (seulement en résidence services) et d’une exonération d’impôts totale, tant sur les loyers perçus (attention : si l’opération est très rentable entre le loyer et le crédit, on peut quand même générer un bénéfice imposable…Ce n’est pas dans 100% des cas que l’on est exonéré d’impôt sur les revenus LMNP) que sur la plus-value réalisée après - ans de détention.
Peut-on faire du LMNP en SCI ?

Parce qu’il s’agit d’une société civile, il est en théorie impossible d’intégrer une LMNP à une SCI à cause de sa nature commerciale.
Comment calculer l'amortissement LMNP ?

La LMNP comprend une partie amortissable. Elle correspond à la perte de la valeur du bien selon une période donnée. Le propriétaire a la possibilité de déduire cette perte de ses recettes. Parmi les items que vous pouvez amortir dans le cadre de votre investissement LMNP on retrouve les travaux effectués dans le bien ainsi que le mobilier acheté pour meubler votre logement. En fonction du type de dépense, la période d’amortissement diffère. Cela peut être de 6 ans pour la literie, 10 ans pour une table ou un canapé et 15 ans pour les travaux de plancher.
Si les dépenses générales associées à l’ameublement peuvent être amorties, les dépenses liées aux travaux de la location LMNP peuvent aussi l’être. Il s’agit d’une disposition spécifique permettant de décomposer le bien sur plusieurs années en fonction du poste de dépenses (gros œuvre, terrain, aménagement, etc.). L’amortissement peut ainsi être déduit sans que la valeur du bien à la vente n’en soit pénalisée.
Comment devenir LMP ?

Si la LMNP est intéressante, elle est sujette à un plafond de 23 000 euros par an et ne pas dépasser le montant de vos revenus globaux. Au-delà, vous êtes considéré comme LMP. Il convient alors de vous acquitter des cotisations sociales à hauteur de 35% à 40% des bénéfices.
Comment fonctionne la loi Malraux ?

La loi Malraux permet aux propriétaires de biens anciens d’effectuer des travaux de rénovation en déduisant les coûts de la réhabilitation. Ce dispositif a été mis en place pour encourager les particuliers à entretenir des logements à caractère historique, rattachés à des zones précises. La rénovation est plafonnée à 400 000 euros tous les 4 ans. En fonction du Site dans lequel se situe l’immeuble, la réduction varie entre 30% et 22%. Les travaux sont supervisés par des architectes des bâtiments de France.
Peut-on louer à un ascendant en loi Malraux ?

La location d’un bien en loi Malraux ne peut s’effectuer avec un membre de son foyer fiscal. Cela comprend autant les descendants que les ascendants. Et cela, même si le bien est détenu dans le cadre d’une SCI.
Quelles différences entre la loi Pinel et la loi Malraux ?

Si la loi Pinel s’attache à un bien neuf tandis que la loi Malraux est relative à l’achat d’un bien ancien, le loyer diffère puisqu’il est plafonné sur un Pinel tandis qu’il est indéterminé sur un Malraux. La différence entre un investissement Pinel et Malraux dépend surtout de la durée de l’engagement. Sur un bien régi par la Loi Malraux, l’avantage fiscal est condensé en moins de 4 ans et sur une enveloppe maximale de 400 000 euros. D’un autre côté, un bien régi par la loi Pinel dispose d’une réduction fiscale réduite et étendue sur 6 ans minimum. La réduction fiscale est d’ailleurs de 21% maximum sur un Pinel tandis qu’elle est de 22% minimum sur un Malraux. La cible des deux investissements est donc très différente.
Qui peut bénéficier de la loi Malraux ?

La Loi Malraux s’adresse à tous les contribuables français souhaitant investir dans la rénovation d’immeubles à caractère esthétique ou historique. De par l’avantage fiscal et l’enveloppe attribuée, cet investissement s’adresse majoritairement aux particuliers ayant une importante fiscalité et étant capable d’utiliser les 400 000 euros prévus par la loi sur une durée de 1 à 4 ans (à noter : report possible sur les impôts des 3 années suivantes si la réduction excède l'impôt dû)
Combien coûte la gestion locative ?

Recherche de locataire, rédaction du bail, état des lieux, recouvrement des loyers impayés… Confier la gestion de votre bien immobilier à une agence représente un vrai gain de temps au quotidien. Mais ce service a un coût, qu’il convient de prendre en compte au moment de calculer la rentabilité de votre investissement.
En moyenne, les frais de gestion locative oscillent entre 5 et 10 % du montant du loyer. Soit des frais de 45 à 90 euros par mois pour un loyer de 900 euros. Pour obtenir le meilleur rapport qualité/prix, prenez le temps de comparer les tarifs des agences de gestion locative, ou demandez conseil à votre conseiller Quintésens.
Comment bénéficier de la loi Cosse ?
La loi Cosse est un dispositif d’investissement locatif qui permet de bénéficier d’une déduction fiscale. Pour en profiter, vous devez signer une convention avec l'ANAH (l'Agence Nationale de l'Habitat), au moins pour 6 ans sans travaux ou pour 9 ans si l’on vous a attribué des aides aux travaux. Le logement doit répondre à différentes caractéristiques :
- il doit être loué non meublé,
- il doit correspondre à la résidence principale du ou des locataires,
- il doit respecter des conditions de performance énergétique,
- le loyer ne doit pas dépasser certains plafonds,
- le logement peut être récent ou ancien et nécessiter ou non des travaux,
- le bien ne peut pas être loué à un membre de la famille,
- le locataire doit respecter le plafond de ressources fixé avec l’Anah.
Comment déclarer la loi Cosse aux impôts ?
La première déclaration de revenus qui suit la signature du bail d’un logement éligible au dispositif Louer abordable impose davantage de formalisme au bailleur. Vous devez en effet joindre plusieurs documents à l’administration fiscale :
- une copie de la convention ANAH,
- une copie de l’engagement de location signé par le bailleur et l’ANAH,
- une copie de l’avis d’imposition du locataire de l’année N-1 ou N-2.
Après avoir rempli, daté et signé le Cerfa n° 2044, vous devrez reporter le résultat dans votre déclaration de revenus (Cerfa n° 2042). Les champs diffèrent selon que vos revenus bruts sont positifs ou négatifs :
- en cas de bénéfice, le chiffre est à renseigner dans la case 4BA.
- en cas de déficit, plusieurs informations sont à reporter dans les cases 4BB, 4BC et 4BD.
Que devient la loi Cosse en 2020 ?
L’article 23 de la loi de finances en 2020 prolonge le dispositif fiscal de la loi Cosse jusqu’au 31 décembre 2022. Son objectif est de lutter contre la crise du logement en remettant sur le marché des logements privés vacants. Le propriétaire peut ainsi bénéficier d’un abattement sur les loyers pouvant atteindre 85 %.
En contrepartie de cet avantage fiscal, les propriétaires doivent :
- louer non meublé,
- observer un plafond de loyer et de ressources pour les locataires,
- respecter une performance énergétique (applicable depuis novembre 2020).
Quel est le plafond de ressources de la loi Cosse ?
Pour bénéficier de la loi Cosse, vous ne devez pas dépasser les plafonds de ressources fixés par l’État. Ces derniers varient en fonction du type de convention signé avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) :
- une convention à loyer « intermédiaire »,
- une convention à loyer « social »,
- une convention à loyer « très social ».
La localisation géographique (Zone A bis, Zone A, Zone B1, Zone B2, Zone C) du bien et la composition du foyer fiscal du locataire sont également prises en compte.