Comment réduire ses impôts avec la loi Girardin ?

Publié le 29/06/22

5 minutes 53

Défiscalisation

Le dispositif de défiscalisation Girardin est une loi permettant de réduire les impôts des contribuables ou des sociétés décidant d’investir en outre-mer. Comment fonctionne le dispositif ? À qui est-il destiné ? Quelles sont les conditions d’accès et les avantages de cette loi ? Toutes les réponses avec Quintésens.

Dispsotif girardin : qu'est ce que c'est ? 

La loi Girardin est un dispositif de défiscalisation destiné à inciter l’investissement immobilier locatif en outre-mer. Succédant aux lois Pons et Paul, elle permet aux investisseurs d’obtenir une réduction d’impôt pour l’achat d’un logement neuf situé dans les départements et régions d’outre mer. Pour les investissements effectués avant le 31 décembre 2017, le plafonnement est fixé à 30 600 €, ou 11 % des revenus annuels. 

 

A qui cela s'adresse t-il ? 

Ce dispositif s’adresse à toute personne physique ayant son domicile fiscal en France métropolitaine ou dans les départements d’outre-mer ; les investisseurs peuvent ainsi bénéficier de la défiscalisation GIRARDIN et d’une réduction d’impôt étalée sur 5 ans.

 

Comment fonctionne le dispositif de défiscalisation girardin ?

Pour être éligible au dispositif de défiscalisation Girardin, l’investisseur doit acheter un bien neuf dans les DOM-TOM et en faire une résidence principale, pour lui-même ou pour un locataire. Trois possibilités s’offrent à lui :

 

  • la loi Girardin en tant que propriétaire occupant. L’investisseur s’engage à occuper le logement comme résidence principale dans les 6 mois qui suivent son achèvement, pour une durée de 5 ans minimum ;

  • la loi Girardin location libre. L’investisseur s’engage à louer son bien nu dans les 6 mois qui suivent son achèvement ou son acquisition, pour une durée de 5 ans minimum ;

  • la loi Girardin location plafonnée. L’investisseur s’engage à louer son bien dans les 6 mois qui suivent son achèvement et à le louer nu comme résidence principale pour une durée de 6 ans au minimum. Le loyer ainsi que les revenus du locataire doivent être inférieurs ou égaux aux plafonds fixés par le Ministère des finances.

 

Quels sont les avantages du dispositif Girardin ?

Les bénéfices du dispositif de défiscalisation Girardin diffèrent pour l’investisseur, selon sa situation (propriétaire occupant ou bailleur).

 

  • En tant que propriétaire occupant : l’investisseur a droit à une réduction de 18 % étalée sur 10 ans et plafonnée à 2 498 € hors taxe par m2 habitable. Ce montant hors taxe s’applique pour les départements échappant à la TVA (Saint-Martin, Tahiti ou encore la Guyane). Pour les départements répondant à une TVA locale de 8,5 %, le plafond est fixé à 2 710 € TTC.

 

  • Dans le cas d’une location libre : le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôts de 30 % sur 5 ans, avec un plafond fixé à 2 498 € par m2 habitable (2 710 € TTC pour les départements soumis à une TVA de 8,5 %).

 

  • Dans le cas d’une location plafonnée : le propriétaire peut prétendre à une réduction d’impôts de 38 % sur 5 ans, avec un plafond de 2 498 € par m2 habitable (2 710 € TTC dans les départements soumis à la TVA de 8,5 %).

Quelles sont les conditions d'accès du dispositif Girardin 

Les conditions d’éligibilité au dispositif de défiscalisation en outre-mer diffèrent selon le statut du propriétaire : occupant ou bailleur.

 

  • En tant que propriétaire occupant : la surface habitable du bien doit se situer entre 50 et 150 m2  (surface fixée par décret en fonction du nombre de personnes occupant le bien comme logement principal). Le propriétaire doit aussi occuper le logement dès son achèvement ou son achat durant une période de 5 ans minimum.

 

  • Dans le cas d’une location libre : la remise d’impôts dépend de la date d’obtention du permis de construire. Elle s’élève à 30 % pour un permis déposé avant 2010, 22 % s’il a été déposé en 2011 et 0 % s’il a été déposé après 2011. Un supplément de 2 à 3 % de la réduction d’impôt est possible pour les propriétaires ayant équipé leur logement de panneaux solaires, de chauffe-eau solaire et/ou de chauffage géothermique. La réduction d’impôt est aussi majorée de 8 à 9 % si le bien se situe en ZUS (Zone urbaine sensible).

  • Dans le cas d’une location plafonnée : là encore, la réduction d’impôts dépend de la date de dépôt du permis de construire. Elle atteint 38 % pour un permis déposé avant 2010, 34 % si le permis a été déposé en 2011, 26 % s’il date de 2012, et 0 % s’il est daté après 2012. Comme pour la location libre, la réduction d’impôt est majorée de 2 à 3 % si le bien est équipé de panneaux solaires, de chauffage géothermique et/ou de chauffe-eau solaires, et d’une majoration de 8 à 9 % pour les biens en ZUS. Attention : les permis de construire obtenus en 2012 ne bénéficient d’aucune majoration.

 

Quelles sont les règles à respecter pour louer en dispositif Girardin ? 

Pour être éligible au dispositif Girardin, le propriétaire doit louer son bien nu, en tant qu’habitation principale, au minimum pendant 5 ans (location libre) ou 6 ans (location plafonnée). En outre, le logement doit être occupé dans les 6 mois suivant son achèvement (ou son acquisition si elle a lieu après).

Le bien doit être loué à une personne ne faisant pas partie du foyer fiscal de l’investisseur, sans conditions de ressources (secteur libre) ou avec un loyer plafonné pour les locataires ayant des revenus modestes (secteur intermédiaire). 

En location libre, aucune condition de mise en location n’est requise. En location plafonnée en revanche, les loyers sont plafonnés pour les baux rédigés en 2022 (nouveau locataire ou renouvellement). Le loyer annuel par m2, hors charge, ne peut dépasser :

  • 180 € dans les DOM, à Saint-Martin, à Saint Barthélémy et à Mayotte

  • 219 € en Polynésie Française, à Saint-Pierre-et-Miquelon, dans les îles Wallis et Futuna, en Nouvelle-Calédonie et dans les Terres Australes et Antarctiques Françaises.

Le dispositif Girardin est-il plafonné ?

Le dispositif de défiscalisation Girardin est soumis à un plafond de 30 600 € par an et par foyer fiscal, ou à 11 % des revenus déclarés. Une fois ce plafond mis en application, c’est le plafonnement global qui est appliqué, c’est-à-dire un plafond de 18 000 €. À savoir que pour les investissements en loi Girardin, le plafond dépend de la date d’ouverture de chantier, et pas de la date de l’achat immobilier.

 

Comment défiscaliser avec la loir Girardin pour les sociétés ? 

Autre variante du dispositif : la loi Girardin pour les sociétés, en vigueur depuis le 22 juillet  2003, permet à toutes les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) de pouvoir acquérir un bien immobilier locatif neuf dans les départements, régions, et collectivités d’outre-mer (DROM-COM, anciennement les DOM-TOM).  

En contrepartie, la loi Girardin pour les sociétés offre des avantages fiscaux aux entreprises ayant réalisé ces investissements locatifs. Ces dernières peuvent ainsi déduire la totalité du montant de l’investissement immobilier de ses revenus imposables et être exonérées d’impôts sur les sociétés sur une ou plusieurs années.

 

Les avantages de la loi Girardin sociétés 

  • Il est possible de déduire le montant de l’investissement immobilier sur le résultat net imposable et reporter le déficit éventuel sur les autres années.

  • Gommer l’impôt sur les sociétés en partie ou en totalité jusqu’à la rendre non imposable.

  • La réduction d’impôt est immédiate puisqu’elle s’applique dès l’année d’acquisition du bien et sur l’impôt à payer.

 

Loi Girardin pour les sociétés : Quelles conditions ? 

Pour bénéficier des avantages fiscaux liés à la loi Girardin pour les sociétés, les entreprises doivent respecter certaines conditions :

  • Le logement doit être loué neuf dans les six mois qui suivent sa construction ou son acquisition ;

  • Le logement doit être loué pendant minimum six ans, en tant que résidence principale. Passée cette période, l’entreprise peut utiliser son bien immobilier (voir ci-dessous) ;

  • Le montant de l’investissement, du loyer ainsi que les conditions de ressources du locataire sont limités par un plafond fixé par décret.

 

La loi Girardin pour les sociétés en exemple

L’entreprise « Martin » présente un résultat imposable de 200 000 euros et décide d’acquérir un bien immobilier sur l’île de La Réunion d’une valeur de 400 000 euros. La loi Girardin pour les sociétés permet à l’entreprise, dès la première année, de déduire 200 000 euros (sur les 400 000) de son résultat imposable. De cette façon, l’entreprise « Martin » ne paiera pas d’impôt sur les sociétés. Une opération qu’elle peut répéter l’année suivante, en ôtant de ses résultats imposables les 200 000 euros restants sur son investissement initial.

 

Après les six années minimales de location, l’entreprise « Martin » peut utiliser son bien immobilier de La Réunion comme elle le souhaite. Autre cas de figure : les dirigeants de la boîte peuvent également acquérir le logement.

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