Loueur meublé professionnel ou non professionnel, quel statut choisir ?

Publié le 30/06/22

3 minutes 13

Investissement locatif
Défiscalisation

La location d’un bien meublé est une solution intéressante si vous souhaitez défiscaliser tout en investissant dans l’immobilier. Deux statuts existent : loueur meublé professionnel et loueur meublé non professionnel, en fonction de la somme des loyers perçus et de la part qu’elle représente dans vos revenus. Comparatif des deux dispositifs, de leurs avantages et leurs inconvénients.

Le dispositif de loueur en meublé, comment ça marche ? 

Est considéré comme location meublée, tout local d’habitation pourvu de l’ameublement et de l’équipement nécessaires pour y vivre ; le décret du 31 juillet 2015 en dresse la liste.

Contrairement à la location nue qui est soumise au régime des revenus fonciers, la location en meublé est imposable en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) comme le sont les entrepreneurs. 

Le dispositif de loueur en meublé se décline en deux statuts : loueur meublé professionnel (LMP) ou loueur meublé non professionnel (LMNP). Quel que soit le statut choisi, il permet de : 

  • Devenir propriétaire d’un patrimoine immobilier ;

  • De vous constituer un capital foncier ;

  • De générer des revenus complémentaires exonérés d’impôts ;

  • De protéger votre famille. 

Mais même si le fond demeure identique, investir dans la pierre, le choix du statut doit être réfléchi en amont pour répondre au mieux aux besoins attendus à moyen et long terme, chaque option impliquant des avantages, inconvénients et une fiscalité particulière.

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Le statut de loueur en meublé professionnel 

L’activité de loueur en meublé professionnel peut être exercée en société ou non, sous certaines conditions.

Les conditions pour être éligible au statut LMP

Le statut de loueur en meublé professionnel impose que toutes les conditions suivantes soient réunies :

  • L’un des membres du foyer fiscal doit impérativement être inscrit au Registre des commerces et des sociétés, RCS ;

  • Les recettes annuelles du foyer fiscal qui résultent de l’activité, soit le montant total des loyers TTC auxquels s’ajoutent les charges, doivent être supérieures à 23 000 € sur l’année civile ;

  • Ces mêmes recettes doivent dépasser le montant total des autres revenus du foyer.

Les démarches doivent être effectuées auprès du greffe du tribunal de commerce du lieu où l’activité est exercée.

Note

À noter : - Certains greffes, par exemple celui de Paris, n’acceptent pas les inscriptions des loueurs stipulant qu’ils ne sont pas des commerçants. Le fisc prend cependant en compte ce refus et accepte néanmoins le statut de lmp ; - Le loueur est tenu à des obligations comptables qu’il est préférable de confier à un professionnel ou à un centre de gestion agréé ; - Les éventuels déficits sont imputés au revenu global.

Avantages et inconvénients du statut LMP 

Un loueur en meublé professionnel peut imputer ses déficits fiscaux sur son revenu global. S’il réalise moins de 90 000 € de recettes et que le bien est loué depuis au moins 5 ans, il est exonéré d’imposition sur les plus-values. Il bénéficie également d’une exonération d’ISF et d’une couverture sociale. Sur le plan de ses avantages fiscaux, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur ses revenus locatifs. Par ailleurs, les charges dépendant du bien loué peuvent être déduites si les revenus sont déclarés au régime réel, et si les recettes générées par la location du bien n’excèdent pas 32 600 € par an.

Pour les LMP comme pour les LMNP, le bien doit se situer en France ; il n’existe pas de durée minimum de détention, les loyers ne sont soumis à aucun plafonnement et aucun plafond de ressources ne s’applique au locataire. Le loueur, professionnel ou non, peut toutefois récupérer la TVA de 20 % pour un bien acheté neuf dans une résidence de services.

Le statut de loueur en meublé non professionnel 

Tout bailleur qui ne répondrait pas à l’ensemble des conditions requises pour le statut de loueur en meublé professionnel est considéré comme loueur en meublé non professionnel.

Les conditions pour être éligibles au statut LMP 

Tout comme le loueur professionnel, il a l’obligation de proposer un bien meublé et de déclarer les revenus issus de cette activité en tant que bénéfices industriels et commerciaux.

Ces recettes locatives doivent en outre être inférieures à 23 000 € ou représenter moins de 50 % de ses revenus.

Avant de commencer son activité, le loueur dispose de 15 jours à date de la livraison du bien immobilier, pour se déclarer au centre des impôts dont dépend l’immeuble et choisir son mode d’imposition : un régime d’imposition au forfait ou au réel.

Note

À noter : Contrairement au LMP, les éventuels déficits ne peuvent être imputés au revenu global. Ils le sont uniquement aux revenus de même type.

Avantages et inconvénients du statut LMNP

Les loueurs en meublé non professionnels bénéficient de plusieurs avantages, comme l’imputation des déficits fiscaux sur les bénéfices industriels et commerciaux.

 

De la première à la 5e année de détention du bien, aucun abattement n’est appliqué sur les plus-values. De la 6e à la 21e année, l’abattement s’élève à 6 % par an, puis 4 % à partir de la 22e année. Le loueur en meublé non professionnel bénéficie d’une exonération totale au bout de 22 ans. Toutefois, ce statut ne lui permet pas d’être exonéré de l’ISF, ni d’obtenir une couverture sociale. Le LMNP bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses revenus locatifs.

Statut LMP ou LMNP : le comparatif en image

Comme on l’a vu, plusieurs caractéristiques différencient un loueur meublé professionnel et un loueur meublé non professionnel. Le point en image : 

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