Pour rentabiliser son investissement, le choix du lieu est très important et les stations balnéaires ne sont pas forcément les meilleures options. Anthony Guérin, directeur de l’agence Pays Basque du Groupe Quintésens, vous éclaire sur des points clefs : où trouver les meilleurs rendements, les régimes fiscaux les plus avantageux, les stratégies à adopter et plus encore.

A l’inverse de ce que l’on pourrait penser, les stations balnéaires ne sont que rarement attractives d’un point de vue financier. Car même si le prix de la location est élevé, le prix d’achat en lui-même est bien plus important. Dans ce sens, quitte à louer moins cher, il est donc mieux d’investir dans une autre commune du littoral. La rentabilité globale n’en sera que meilleure.

Prenons le cas pratique d’Hossegor dans les Landes. Ce site est très réputé pour ses spots de surf à couper le souffle. L’article de Echos nous informe que : “un appartement de 45 mètres carrés loué du 15 juin au 15 septembre avec un taux de vacance locative de 20 % permet de dégager un revenu locatif de 13.280 euros. Soit, 1.602 euros de plus que pour le même type de bien à Antibes Juan-les-Pins et 5.244 euros de plus qu’à Argelès-sur-Mer. Cependant, au regard d’un prix d’achat plus important (304.965 euros contre 228.555 euros et 123.120 euros respectivement), le rendement brut minimum annuel ne s’y affiche qu’à 4,4 % contre 5,1% dans la station des Alpes-Maritimes et surtout 6,5 % dans celle des Pyrénées-Orientales.

Des touristes toute l’année !

Certaines communes sont bien plus avantageuses que ces stations balnéaires. En effet, il existe des villes qui ont l’avantage d’attirer des touristes régulièrement et toute l’année. 

Par exemple Fécamp, en Seine-Maritime en est la parfaite illustration. Bien que la ville ne soit pas très ensoleillée, elle représente une rentabilité brute de 10,9% pour un bien deux-pièces de 45m² d’une valeur de 80 000 €.

Penser aux coûts annexes

Mais il ne faut pas se focaliser uniquement sur l’aspect premier que représente la rentabilité.
« Il est impératif, pour qui cherche à dégager du rendement, de prendre aussi en considération tous les coûts annexes comme les éventuelles charges de copropriété, les impôts sur les revenus fonciers, les taxes locales et surtout les frais de gestion de mise en location du bien, qui viennent empiéter sur la rentabilité », nous détaille Anthony Guérin.

Cet aspect est donc à prendre en compte, d’autant plus que la réglementation en matière de location saisonnière se durcit. Toutes les villes du littoral ont suivi l’exemple de Paris sur cet aspect.

Le nombre de propriétés qu’une personne peut posséder est diminué à 1 (contre 5 avant) et est désormais soumis à un système de compensation. Aussi, l’autorisation temporaire pour le changement d’usage accordé par la municipalité lors de la première mise en location saisonnière d’un bien meublé est diminuée de 6 à 4 ans et ce, sans renouvellement automatique.
Et ce changement des règles risque de se renforcer à l’avenir au point de se questionner sur la rentabilité future de ce type d’investissement.

La stratégie patrimoniale à adopter

Il est important de s’interroger sur votre stratégie patrimoniale (durée de l’investissement, sa place dans votre réflexion patrimoniale globale…)

« Pour qui cherche de la rentabilité pure et n’a aucune intention d’occuper le logement à terme, la solution la plus attractive consiste à acquérir un bien dans une résidence de services sur le littoral. La rémunération est certes un peu moins élevée qu’une location saisonnière “traditionnelle” mais, à condition d’avoir un exploitant de qualité, elle est plus stable. De plus, ce type d’investissement offre une fiscalité particulièrement avantageuse grâce au système d’amortissement et aussi une tranquillité d’esprit pour le propriétaire, qui n’a rien à gérer. En revanche, il ne faut pas compter sur une plus-value à la revente »,  explique Anthony Guérin.

En revanche, si vous souhaitez faire de ce logement un pied-à-terre, il est préférable de “jouer la carte de l’immobilier classique” en investissant dans l’ancien pour du court ou moyen terme et dans du neuf pour du long terme. « Un acheteur qui n’est pas pressé a tout à gagner à investir en Pinel, car il cumule alors avantage fiscal et rentabilité locative. Il bénéficie en effet, durant la période d’engagement de location de son bien, d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % de son prix d’acquisition et, une fois celle-ci terminée, il peut basculer en location saisonnière pour maximiser sa rentabilité ». poursuit Anthony Guérin.

Annulation de dernière minute

Les inquiétudes d’annulation à la dernière minute à cause du Covid-19 sont récurrentes aujourd’hui. En temps normal, un contrat a été signé par les deux parties (propriétaire et locataire). De ce fait, le locataire a soit payé des arrhes soit un acompte lors de la réservation. Dans le premier cas, les sommes déjà versées sont pour le propriétaire mais il n’a pas à payer le reste de la location. Dans le deuxième cas, le locataire se doit de payer.

Cependant, le Covid a eu un certain impact sur ces règles. Si le locataire est contraint d’annuler (contamination dûment prouvée), il peut demander le remboursement des montants réglés et n’a pas à payer le loyer dans son intégralité.