Comprendre la plus-value en LMNP

Publié le 10/12/24

1 minutes 45

Défiscalisation
Investissement locatif

La plus-value en LMNP est une donnée incontournable pour les investisseurs en logement meublé souhaitant revendre leur bien. Ce mécanisme fiscal impacte directement les revenus issus de la cession et peut varier selon l'année de détention et les régimes en vigueur.

Qu'est-ce que la plus-value en LMNP ?

Définition et importance

La plus-value en LMNP est la différence entre le prix de cession d’un bien immobilier et son prix d’acquisition, ajustée par les frais et amortissements. Elle est un indicateur financier clé pour les loueurs meublés, impactant directement leur fiscalité.

Un projet d'immobilier locatif en tête ?

Comment calculer la plus-value en LMNP ?

Calcul du prix de cession

Le prix de cession correspond au montant total de la vente, diminué des frais liés, comme les commissions d’agence ou les diagnostics obligatoires.

Calcul du prix d'acquisition

Le prix d’acquisition inclut :

  • Le prix d’achat initial du bien.

  • Les frais de notaire.

  • Les travaux d’amélioration (dans certains cas).

Exemples de calcul de plus-value imposable

Un bien acheté 200 000 euros en 2010 et vendu 300 000 euros en 2024. Après déduction des frais et abattements, la plus-value imposable est calculée pour déterminer les impôts.

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Fiscalité de la plus-value en LMNP

Taux d'imposition sur la plus-value

Le taux d’imposition sur la plus-value immobilière est fixé à 19 %.

Prélèvements sociaux applicables

Les prélèvements sociaux s’élèvent à 17,2 %, portant la taxation totale à 36,2 %.

Nouveautés fiscales 2024

En 2024, des ajustements sur les abattements pour durée de détention et des cas d’exonération spécifiques ont été mis en place.

Exonérations et abattements disponibles

Critères d'exonération

Les principaux critères d’exonération incluent :

  • L’ancienneté du bien (résidence principale ou bien locatif détenu plus de 30 ans).

  • Les petites cessions inférieures à un certain montant.

Abattements pour durée de détention

Les biens détenus depuis plus de 22 ans bénéficient d'une exonération totale sur l’impôt, et au-delà de 30 ans, les prélèvements sociaux sont également exonérés.

Autres cas d'exonération

D’autres cas, comme la vente pour départ en retraite ou l’usage professionnel sous le statut LMP, peuvent ouvrir droit à des exonérations.

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Stratégies pour optimiser la revente d'un bien LMNP

Conseils pour maximiser le rendement

Pour optimiser le rendement :

  • Effectuez des travaux pour augmenter la valeur du bien.

  • Anticipez la revente après la période d’amortissement fiscal.

Importance de faire appel à un professionnel

Un expert fiscal ou un conseiller immobilier peut vous aider à maximiser vos gains tout en respectant les régimes fiscaux.

Questions fréquemment posées sur la plus-value en LMNP

Quels sont les impôts à payer en cas de revente ?

En cas de revente, vous devrez payer un total de 36,2 % (19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux).

Comment être exonéré de plus-value en LMNP ?

L’exonération dépend principalement de la durée de détention du bien et de votre situation (vente d’une résidence principale, petite cession, etc.).

Vous souhaitez investir dans l'immobilier locatif ? Quintésens vous accompagne.

Conclusion

Résumé des étapes clés

Pour gérer votre plus-value en LMNP, il est essentiel de comprendre :

  • Le calcul de la plus-value brute et nette.

  • Les règles fiscales applicables.

Importance de bien comprendre la fiscalité en LMNP

La maîtrise de la fiscalité et des régimes sociaux permet d’optimiser votre investissement locatif et de réduire le poids des impôts liés à la revente d’un bien immobilier.

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