Vous souhaitez investir dans l’immobilier neuf ? Le dispositif Pinel vous permet de défiscaliser jusqu’à 63 000 € de vos revenus sur une durée maximale de 12 ans. La loi Pinel ne concerne que les logements locatifs. Particularité : le loyer de ce logement est plafonné. Quel loyer appliquer en loi Pinel ? Explications en détail. 

Quels sont les éléments qui entrent en jeu ?

Pour savoir quel loyer appliquer en loi Pinel, il faut prendre en compte 3 éléments :

•          la zone Pinel ;

•          la surface du logement ;

•          le coefficient multiplicateur.

La zone Pinel

Le premier élément nécessaire au calcul de votre loyer Pinel est la zone dans laquelle se situe le logement que vous allez acheter. En effet, la loi Pinel quadrille l’Hexagone en trois zones bien distinctes : la zone A Bis, la zone A et la zone B1.

La zone A Bis

C’est celle où la tension locative est la plus forte en France. Elle concentre Paris et 76 communes de la petite couronne parisienne situées dans les Yvelines, les Hauts-de-Seine, le Val-d’Oise, le Val-de-Marne et la Seine-Saint-Denis.

La zone A

La zone A concentre les quatre agglomérations françaises où le marché locatif est très tendu :

•          Lille ;

•          Lyon ;

•          Marseille ;

•          Montpellier.

Cette zone inclut aussi l’Île-de-France, la Côte d’Azur et la partie française de l’agglomération de Genève.

La zone B1

Cette zone regroupe toutes les villes de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne ainsi que quelques villes touristiques à la forte demande locative (exemple : La Rochelle, Saint-Malo, Annecy, Bayonne, etc.)

Chacune de ces zones Pinel impose un plafond bien spécial :

•          en zone A Bis, le plafond de loyer est de 17,55 €/m² ;

•          en zone A, il s’élève à 13,04 €/m² ;

•          en zone B1, il est encore plus faible, à 10,51€/m².

À lire aussi : Comprendre la loi Pinel

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La surface du logement

Deuxième élément important : la surface du logement. Dans la formule de calcul d’un loyer Pinel, la surface habitable est la constante. Elle est appliquée directement au plafond correspondant à la zone où il se situe :

Plafond de la zone x Surface du logement

Le coefficient multiplicateur

Le coefficient multiplicateur est le dernier élément nécessaire pour calculer un loyer Pinel. Il doit être utilisé après avoir calculé le plafond de loyer en fonction de la zone (A Bis, A et B1) et de la surface.

La méthode de calcul du coefficient multiplicateur est simple :

0,7 + 19 / Surface du logement

Particularité du coefficient multiplicateur : son résultat ne peut jamais être supérieur à 1,2.

À lire aussi : Quelles sont les conditions pour être éligible au dispositif Pinel ?

Comment calculer le loyer Pinel ?

Réunis, ces éléments permettent d’établir une méthode de calcul :

Plafond de loyer x Coefficient multiplicateur = Plafond maximum en loi Pinel

Mettons en pratique la formule de calcul pour un loyer Pinel. Pour cela, nous utiliserons trois exemples d’investissement immobilier :

•          l’achat d’un appartement de 25 m² à Paris ;

•          l’achat d’un appartement de 43 m² à Lille ;

•          l’achat d’un appartement de 70 m² à Bayonne.

Exemple de calcul de loyer Pinel pour l’appartement parisien

Paris se situe en zone A Bis, zone dans laquelle le plafond de loyer est de 17,55 €/m².

Avec un appartement de 25 m², vous pouvez calculer :

•          le plafond de loyer : 17,55 x 25 = 438,75 €

•          le coefficient multiplicateur : 0,7 + 19 / 25 = 1,2

438,75 x 1,2 = 526,5 €

Le loyer maximum de cet appartement s’élèvera donc à 526,5 €/mois.

Exemple de calcul de loyer Pinel pour l’appartement lillois

Lille se situe en zone A. Partout dans cette zone, le plafond de loyer s’élève à 13,04 €/m².

Avec un appartement de 43 m², le calcul est le suivant :

•          le plafond de loyer : 13,04 x 43 = 560,72 €

•          le coefficient multiplicateur : 0,7 + 19 / 43 = 1,14

438,75 x 1,2 = 639,22 €

Votre appartement vous rapportera, au maximum, 639,22 € de recettes locatives mensuelles.

Exemple de calcul de loyer Pinel pour l’appartement bayonnais

Enfin, Bayonne se situe dans la zone B, où le plafond de loyer est le plus élevé : 10,51 €/m².

Avec un appartement de 70 m², le calcul est le suivant :

•          le plafond de loyer : 10,51 x 70 = 735,7 €

•          le coefficient multiplicateur : 0,7 + 19 / 70 = 0,97

735,7 x 0,97 = 713,62 €

Grâce à votre investissement immobilier locatif, vous pouvez espérer 713,62 € de loyers mensuels.

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