Avantages de résider dans son investissement locatif
Réduire les coûts de logement
Habiter dans son investissement locatif peut permettre de réaliser des économies substantielles sur les frais de logement au fil du temps. Au lieu de payer un loyer à un propriétaire tiers ou de signer un bail pour un autre logement, vous utilisez le montant du remboursement de votre prêt immobilier pour vous loger. Cette stratégie peut s'avérer particulièrement intéressante dans les zones où les loyers sont élevés par rapport aux mensualités d'un crédit immobilier.
Par exemple, si vous avez acheté un appartement pour 250 000 euros avec un prêt sur 20 ans à 2 % d'intérêt, votre mensualité serait d'environ 1 270 euros. Si le loyer moyen pour un bien similaire dans votre zone est de 1 500 euros, vous économiseriez 230 euros par mois, soit 2 760 euros par an. Sur 5 ans, cela représente une économie de 13 800 euros, sans compter la part de capital que vous aurez remboursée sur votre prêt.
De plus, en tant que propriétaire-occupant, vous bénéficiez d'un meilleur contrôle sur vos charges locatives et pouvez optimiser certains coûts liés à l'entretien du bien. Cette approche peut contribuer à améliorer votre capacité d'épargne à long terme et vous permettre de réinvestir dans d'autres projets immobiliers ou financiers.
Maximiser la rentabilité à long terme
Vivre dans son investissement locatif peut être une stratégie pour maximiser la rentabilité à long terme. En occupant le bien pendant un certain temps avant de le mettre en location, vous pouvez profiter de l'appréciation potentielle de sa valeur tout en remboursant votre prêt immobilier.
Cette période d'occupation peut aussi vous permettre d'effectuer des travaux d'amélioration à moindre coût, augmentant ainsi la valeur locative future du bien. Par exemple, si vous investissez du temps et de l'argent dans la rénovation de la cuisine et de la salle de bain, vous pourriez potentiellement augmenter le loyer mensuel de 150 à 200 euros, soit une augmentation annuelle de 1 800 à 2 400 euros. Sur une période de 10 ans, cela représenterait un gain supplémentaire de 18 000 à 24 000 euros, sans compter l'augmentation de la valeur du bien lui-même.
De plus, votre connaissance approfondie du logement et du quartier vous aidera à mieux le valoriser auprès de futurs locataires, ce qui peut se traduire par un meilleur rendement locatif à long terme.
Flexibilité en cas de changement de situation personnelle
L'un des avantages majeurs de cette approche est la flexibilité qu'elle offre en cas de changement de situation personnelle ou professionnelle. Si vous décidez de déménager pour des raisons familiales ou de carrière, vous pouvez facilement mettre le bien en location et générer des revenus locatifs.
Cette flexibilité peut s'avérer précieuse dans un contexte économique incertain, offrant une sécurité financière supplémentaire et la possibilité de s'adapter rapidement aux évolutions de votre vie personnelle. Par exemple, si vous obtenez une opportunité professionnelle dans une autre ville, vous pouvez déménager rapidement tout en conservant votre investissement immobilier qui devient alors une source de revenus passifs.
De plus, si vous avez initialement acheté le bien dans le cadre d'un dispositif de défiscalisation comme la loi Denormandie, vous pouvez envisager de l'occuper une fois la période d'engagement locatif terminée, optimisant ainsi les avantages fiscaux tout en conservant la possibilité d'en faire votre résidence principale à terme.
Risques et inconvénients de vivre dans son investissement locatif
Complications légales et fiscales
Résider dans son investissement locatif peut entraîner des complications légales et fiscales non négligeables. Sur le plan fiscal, le traitement de votre bien peut changer si vous l'occupez ou le louez sous bail. Les avantages fiscaux liés à l'investissement locatif, comme la déduction des intérêts d'emprunt ou les dispositifs de défiscalisation tels que la loi Denormandie, peuvent être perdus ou réduits pendant la période d'occupation personnelle.
Par exemple, si vous avez investi dans le cadre de la loi Pinel, qui offre une réduction d'impôt allant jusqu'à 21% du prix du bien sur 12 ans, l'occupation personnelle avant la fin de la période d'engagement vous ferait perdre cet avantage fiscal. Pour un investissement de 300 000 euros, cela pourrait représenter une perte d'avantage fiscal de 63 000 euros sur 12 ans.
De plus, le passage d'une résidence principale à un bien locatif (et vice versa) peut avoir des implications en termes d'imposition des plus-values immobilières. Il est crucial de bien comprendre ces enjeux fiscaux et de consulter un expert-comptable ou un avocat fiscaliste pour optimiser votre situation et éviter tout risque de redressement fiscal.
Impact sur la rentabilité locative
Vivre dans son investissement locatif signifie renoncer temporairement aux revenus locatifs que le bien pourrait générer. Cette perte de revenu doit être soigneusement évaluée par rapport aux économies réalisées sur vos propres frais de logement.
Prenons un exemple chiffré : si votre bien pouvait être loué 1 000 euros par mois, l'occupation personnelle vous fait renoncer à 12 000 euros de revenus locatifs annuels.
Même en tenant compte des charges et de la fiscalité, le manque à gagner reste significatif. Sur une période de 5 ans, cela pourrait représenter une perte de revenu locatif de 60 000 euros brut.
De plus, l'occupation personnelle du bien peut affecter certains indicateurs de rentabilité utilisés par les investisseurs, comme le rendement locatif brut ou le taux de rentabilité interne (TRI) du projet. Par exemple, si vous avez acheté un bien 250 000 euros qui pourrait être loué 1 000 euros par mois, le rendement locatif brut serait de 4,8 % ((12 000 euros / 250 000 euros) x 100). En occupant le bien, ce rendement tombe à 0 % pendant la période d'occupation.
Il est important de recalculer ces indicateurs en tenant compte de la période d'occupation personnelle pour avoir une vision réaliste de la performance de votre investissement.
Restrictions liées aux dispositifs de défiscalisation
De nombreux investisseurs immobiliers utilisent des dispositifs de défiscalisation comme la loi Denormandie ou le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) pour optimiser leur investissement. Cependant, ces dispositifs imposent généralement des conditions strictes concernant la location du bien, qui peuvent être incompatibles avec une occupation personnelle.
La loi Denormandie, par exemple, exige que le logement soit loué en tant que résidence principale pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. L'occupation personnelle du bien pendant cette période vous ferait perdre les avantages fiscaux et pourrait même vous obliger à rembourser les réductions d'impôts déjà obtenues. Pour un investissement Pinel de 300 000 euros sur 9 ans, la perte de l'avantage fiscal pourrait s'élever à 54 000 euros (18 % du prix du bien).
De même, le statut LMNP nécessite une mise en location effective du bien meublé. L'occupation personnelle, même temporaire, peut remettre en question le caractère professionnel de l'activité et vous faire perdre les avantages fiscaux associés, comme la possibilité d'amortir le bien et le mobilier.
Il est donc crucial de bien évaluer les implications fiscales et financières avant de décider d'habiter dans un bien initialement destiné à l'investissement locatif, surtout si vous bénéficiez de dispositifs de défiscalisation.
