Pinel : quels sont les critères à prendre en compte

Le dispositif Pinel se présente comme un levier de défiscalisation particulièrement avantageux, à condition d’éviter certains pièges. Pour vous aider dans votre investissement, retrouvez en images tous les critères à prendre en compte pour profiter du dispositif Pinel.

Investir dans une ville où le maché locatif est dynamique 

Parmi les principaux critères à prendre en compte au moment d’investir dans un dispositif Pinel, il est important de vérifier la tension locative du lieu où vous comptez investir. La zone est-elle attractive ? Gagne-t-elle des habitants ? S’agit-il d’un bassin d’emploi ? Compte-t-elle des universités ?

Le dispositif Pinel est pensé pour que le bien se situe dans des zones à forte tension locative, mais il est prudent d’être accompagné par un professionnel. De même, vous pouvez souscrire une assurance pour vous couvrir, notamment en cas de loyers impayés, de carence ou de vacance locative.

Vérifier que la typologie du bien corresponde à la demande locative

Le bien que vous souhaitez mettre en location doit être cohérent avec la demande locale. Évitez donc de louer un T1 dans un secteur résidentiel où des familles recherchent des maisons spacieuses avec du terrain. Ou, à l’inverse, un T4 proche d’une université où les étudiants cherchent de petits appartements.

Contrôler la surface du bien 

Un investissement Pinel s’effectuant sur du neuf, il faut généralement acheter sur plan, sans pouvoir visiter les lieux. Lors de la livraison, vérifiez que la surface habitable du bien corresponde à ce que vous avez acheté. Certains investisseurs se sont rendu compte au bout de plusieurs années que leur bien était en réalité plus petit qu’annoncé à l’achat, et il était alors impossible de lancer un recours. Cela peut occasionner une baisse de la valeur locative du logement, voire des pertes à la revente.

Notre conseil : faites appel à un géomètre professionnel qui pourra vous remettre un relevé de surface.

Calculer le plafond de loyer en fonction du marché locatif de la région

Dans la même lignée que la typologie du bien, pour réussir votre investissement Pinel, vous devrez fixer un loyer inférieur au plafond déterminé par le dispositif. Dans le cas contraire, vous risqueriez de ne pas pouvoir louer votre bien.

Prendre en compte les impôts et les frais additionnels 

Malgré l’avantage fiscal et les loyers que vous allez percevoir, un investissement Pinel représente un effort d’épargne malgré tout. Il est primordial de bien le prendre en compte. En effet, les loyers et la réduction Pinel ne suffisent souvent pas à couvrir le remboursement du prêt immobilier, notamment car les loyers perçus sont imposables. Or les impôts et prélèvements sociaux ne sont généralement pas présentés par les promoteurs immobiliers.

Demandez à votre conseiller en gestion de patrimoine de prendre en compte tous les frais additionnels afin d’éviter les mauvaises surprises.

Trouver un spécialiste du financement 

S’entourer de spécialistes permet de se tourner vers des solutions auxquelles vous n’auriez pas pensé seul, comme le paiement 3 à 6 mois après livraison, etc.

Ne pas considérer le dispositif Pinel uniquement comme une opération de défiscalisation

Le but n’est pas nécessairement de revendre après la période défiscalisation. Il est possible de trouver d’autres dispositifs pour continuer à rentabiliser le bien par la suite. En tant que contribuable, vous pouvez par exemple déduire certains éléments de votre revenu global, sous un plafond de 10 700 euros :

• la taxe foncière ;

• les frais de gestion ou de gérance ;

• les primes d’assurance garanties de loyers (vacance locative et loyers impayés) ;

• les charges supportées par le propriétaire (honoraires du syndic de l’immeuble). Seuls les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles du revenu global. En revanche, ils sont reportables pendant dix ans.

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