Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Publié le 28/07/22

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Défiscalisation
Gestion de patrimoine

Le démembrement de propriété est l’un des dispositifs à connaître lorsque l’on souhaite préparer sa retraite, réduire ses impôts ou que l’on songe à sa succession. Zoom sur les caractéristiques du démembrement de propriété, les atouts du dispositif et les obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire. 

En quoi consiste le démembrement de propriété ?

On parle de démembrement lorsque le droit de propriété est divisé en deux parties distinctes : l’usufruit et la nue-propriété.

L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété et de profiter de tous les bénéfices que l’usage de la pleine propriété peut apporter. L’usufruitier perçoit les revenus en totalité pendant toute la durée du démembrement. En contrepartie, il accepte de ne pas être propriétaire à terme.

La nue propriété d’un bien est le droit de disposer de ce bien, c’est-à-dire de le céder en le vendant, mais sans en percevoir les revenus pendant la durée du démembrement. Le nu propriétaire a donc la possession du bien démembré mais sans droit de jouissance. Ce n’est qu’à la fin du démembrement que le nue propriétaire récupère l’usufruit et peut à nouveau jouir pleinement de ses droits sur son bien.

L’usufruit est toujours temporaire. La durée du démembrement peut être fixe, elle est alors définie dans le contrat de démembrement (5 ans, 7 ans, 10 ans…), ou elle peut être sur une durée viagère, auquel cas le décès met fin au démembrement.

À noter que plusieurs situations peuvent par ailleurs conduire à la fin de l’usufruit. La mort de l’usufruitier, la renonciation à l’usufruit, la dégradation abusive ou l’absence d’entretien, l’absence d’usage durant 30 ans, ou encore la perte du bien.

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Quels sont les avantages du démembrement de propriété ?

Grâce au démembrement il est possible de donner de son vivant la nue-propriété d’un bien à ses enfants par exemple, et d’en conserver l’usufruit. Cette solution permet de continuer à profiter du bien immobilier c'est-à-dire d’y vivre ou de le donner en location pour en tirer un revenu, mais également de préparer « en douceur » la transmission de son patrimoine, en profitant des abattements fiscaux en vigueur.

Le démembrement de propriété permet ainsi de :

  • Préparer sa retraite : à l’issue de la période démembrement, le nu-propriétaire peut à nouveau exploiter son bien pour l’habiter, le louer ou encore le vendre pour financer sa retraite.

  • Ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années : les taxes reviennent à la charge de l’usufruitier pendant toute la durée définie.

  • Préparer sa succession : en faisant de leur enfant le nu-propriétaire du bien, les parents peuvent diminuer les droits de succession qu’il devra régler en cas de décès.

Les règles du démembrement de propriété

L’usufruitier et le nu-propriétaire du bien ne peuvent pas prendre de décisions majeures concernant le bien sans l’accord de l’autre partie. On notera également qu’un certain nombre de règles et modalités, formalisées par un acte, sont à respecter. 

Obligations communes

Lors des assemblées générales de copropriété, ils doivent être représentés par un mandataire commun. En l’absence d’accord, ce dernier peut être désigné par le président du tribunal de grande instance à la demande de l’usufruitier, du nu-propriétaire ou du syndic.

Les obligations de l’usufruitier

Les principales responsabilités de l’usufruitier sont de :

  • Veiller à la bonne conservation du bien et l’entretenir. Cela implique d’effectuer d’éventuels travaux mineurs si nécessaires ;

  • Payer la taxe foncière, la taxe d’habitation ou encore les charges liées à la copropriété lorsqu’il s’agit d’un bien situé au sein d’un immeuble ;

  • L’usufruitier ne peut pas réclamer d’indemnités pour avoir amélioré le bien durant la période d’exploitation ;

  • L’usufruitier doit obligatoirement demander l’accord du nu-propriétaire pour la signature d’un bail commercial.

Les responsabilités du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire doit prendre en charge les travaux importants, qui concernent généralement le gros œuvre. Cela comprend les gros murs, les voûtes, le rétablissement des poutres, les couvertures entières, les digues, la clôture, les murs de soutènement, etc.

Le nu-propriétaire peut toutefois être exempté si ces travaux résultent d’un défaut d’entretien de l’usufruitier.

 

Note

Bon à savoir : La répartition des charges peut être modifiée selon les volontés des deux parties. N’hésitez pas à demander conseil à un professionnel sur le démembrement immobilier. Il pourra vous indiquer si cette solution est la mieux indiquée en fonction de votre profil et de votre situation.

Vous avez des projets ? Discutez-en avec un conseiller en gestion de patrimoine.

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