Le guide de l'investissement Pinel

Sommaire

I. Présentation du dispositif Pinel
II. Les conditions à remplir pour l’investisseur
III. 10 idées reçues sur la Loi Pinel
IV. Les 5 conseils de nos experts

« Le dispositif Pinel est le produit phare de la défiscalisation immobilière. »

Depuis sa création en 2014, le dispositif Pinel accorde des réductions d’impôt significatives à tout contribuable qui acquiert un logement neuf et s’engage à le louer pendant une période minimum de 6 ans.

Depuis son lancement, la loi Pinel a été un véritable succès et a permis de créer plus de 200 000 nouveaux logements, ainsi qu’à de nombreux contribuables de réduire significativement leurs impôts, tout en se constituant un patrimoine immobilier.

Depuis le 1er janvier 2023, le dispositif Pinel a évolué. Les conditions d’éligibilité se font plus restrictives et les taux de réduction d’impôt diminuent progressivement, jusqu’à la disparition du dispositif en 2024.

Malgré la réduction des aides, l’investissement Pinel reste un placement intéressant dans une démarche d’optimisation fiscale.

Pour vous aider dans votre réflexion, nos experts en gestion de patrimoine et en fiscalité ont rédigé ce guide de la loi Pinel. Vous y trouverez toutes les informations clés pour mieux connaître ses spécificités, ainsi que nos précieux conseils pour investir en toute sérénité.

Bonne lecture !Bonne lecture !

Pierre-Luc Besançon

Directeur Général du Groupe Quintésens

Devenez incollable sur le dispositif Pinel.

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I. Présentation du dispositif Pinel

1. Contexte et enjeux

Que ce soit via le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) créé en 1949, via la loi Malraux de 1962, ou via la loi Pinel de 2014, l’État n’a cessé d’encourager les particuliers à faire de l’investissement locatif en leur accordant des avantages fiscaux en contrepartie.

Il ne faut pas y voir de la générosité, mais plutôt un échange de bons procédés, étant donné que ces investissements privés répondent à des besoins en matière de logement que l’État n’est pas en mesure de satisfaire.

Le dispositif d’investissement locatif dit « Pinel », entré en vigueur le 1er janvier 2015, s’inscrivant dans la lignée de lois de défiscalisation, s’attaque lui aussi à la pénurie de logements.

Depuis le 1er janvier 2023, le dispositif Pinel a évolué et est désormais disponible sous deux formes :
• le Pinel classique : les taux de réduction d’impôt sont dégressifs,
• le Pinel + : les taux de réduction d’impôt sont maintenus mais avec des critères d’éligibilité (zone du bien, performance énergétique) plus restrictifs.

Les deux enjeux principaux du dispositif Pinel sont les suivants :

encourager la construction de logements neufs dans les zones tendues, où le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements est avéré et problématique,
développer une offre de logements intermédiaires, entre le marché locatif privé et le logement social, accessibles aux ménages qui, sans pouvoir prétendre au parc social, peinent à se loger via le marché classique.

2. Vue d’ensemble du dispositif Pinel

En bref, le dispositif Pinel et Pinel + permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en cas :
• d’acquisition ou de construction d’un logement neuf dans certaines villes,
• d’un engagement à le louer nu, à titre de résidence principale du locataire, à un prix inférieur à celui du marché, pendant six, neuf ou douze ans.

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À qui le dispositif Pinel est-il destiné ?

Sont concernés tous les ménages payant plus de 2 500 € d’impôt sur le revenu par an. Il faut comprendre qu’un investissement Pinel est financé par les loyers perçus, la réduction d’impôt et l’effort d’épargne de l’acquéreur, selon la répartition approximative suivante :

Compte tenu du faible effort d’épargne exigé et de la possibilité (dans certains cas), d’acheter sans apport, ce dispositif est accessible à une majorité de Français.

“Ce levier fiscal est un accélérateur de performance pour le patrimoine du particulier !”

Pierre-Luc Besançon , Directeur Général de Quintésens

Vous voulez savoir si vous êtes éligible au dispositif Pinel ? Prenez rendez-vous pour réaliser un bilan patrimonial gratuit avec l’un de nos conseillers.

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Réduction d’impôt

La réduction d’impôt correspond à un pourcentage du montant total de votre investissement – frais de notaire et éventuels travaux compris – dans la limite de 300 000 € et à 5 500 €/m2 par foyer fiscal et par an.
Le pourcentage de réduction d’impôt dépend de la durée d’engagement de location.

L’investissement Pinel ne peut porter que sur deux appartements par an. Ainsi, en achetant trois logements de 30 m2 à 100 000 € chacun, le montant retenu pour la réduction d’impôt sera de 200 000 € et non de 300 000 €.

Par ailleurs, même si dépasser le plafond de 300 000 € n’augmentera pas la réduction d’impôt qui vous sera accordée, cela peut tout de même être intéressant d’un point de vue patrimonial.

Enfin, sachez que les taux de réduction d’impôt vont encore diminuer en 2024 :

• 6 ans : 9 %,
• 9 ans : 12 %,
• 12 ans : 14 %.

Bon à savoir : En France, il existe depuis 2013 un plafonnement global des avantages fiscaux fixé à 10 000 € par foyer fiscal par an.

Pour avoir les ordres de grandeur présents à l’esprit, voici un tableau chiffrant les réductions d’impôt en fonction du montant de l’investissement et de la durée d’engagement de location :

Attention : Le montant de l’investissement est plafonné à 5 500 €/m2. Cela signifie que dans le cas d’un appartement de 15 m2 acheté à Paris pour 150 000 € (soit 10 000 € du m2), le montant retenu pour la réduction d’impôt sera 15 x 5 500 soit 82 500 €, et non 150 000 €.

“N’hésitez pas à vous rapprocher d’un conseiller Quintésens pour définir le bon mode opératoire, qui vous permettra de tirer profit de ce dispositif.”

Anthony Guérin , Directeur Associé Quintésens Nouvelle Aquitaine

Atouts connexes

En plus de la réduction d’impôt, le dispositif Pinel induit d’autres avantages qui faciliteront et pérenniseront la location de votre bien.

Un logement attractif :

en tant que logement neuf, un appartement Pinel est soumis à des normes environnementales strictes et consomme très peu d’énergie. Les charges sont minimes pour le locataire,
le niveau de confort du logement est élevé grâce à une isolation et une insonorisation nettement meilleures que dans l’immobilier ancien.

Outre la satisfaction de louer un bien décent, et non une passoire thermique ou un logement insalubre qui nécessiteront de coûteux travaux de rénovation, ces caractéristiques, conjuguées à la tension locative des villes où s’applique le dispositif et au plafonnement des loyers qu’il impose, vous apportent l’assurance de trouver un locataire rapidement.

Une location longue durée :

Pour profiter du dispositif Pinel, l’investisseur s’engage à louer son bien à titre de résidence principale. L’avantage par rapport à la location saisonnière est double :

moins de dégradations, donc moins de travaux ponctuels de rénovation,
moins de turn-over, d’autant moins d’ailleurs que le logement est confortable.

Ainsi, les loyers sont le plus souvent perçus sans interruption, ce qui sécurise l’investissement.

Pinel : une opportunité tant fiscale que patrimoniale

D’un point de vue fiscal, et malgré la diminution des taux de réduction d’impôt en 2023, le dispositif Pinel reste avantageux. En effet, la réduction d’impôt s’applique dès l’année où le bien est loué, puis tous les ans jusqu’à la fin de l’engagement de location.

D’un point de vue patrimonial, l’investissement Pinel vous aide à devenir propriétaire d’un bien immobilier. Si l’engagement de location vous lie pendant 6 ans, il n’en reste pas moins que vous pouvez librement disposer du bien à échéance. La décision de renouveler l’engagement pour 3 ans ou plus vous revient et doit être étudiée le moment venu.

En quittant le dispositif, plusieurs options s’offriront à vous :

garder le bien pour continuer à le louer sans plafond (nu pour des locations de longue durée ou meublé sous le statut LMNP),
revendre le bien,
démembrer le bien pour le transmettre à vos enfants,
faire de la location saisonnière,
transformer le bien en résidence secondaire.

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Béatrice et Gary - Clients Quintésens en loi Pinel

Avis client

“Dès le début de notre collaboration, nous nous sommes sentis en confiance. Au fur et à mesure de l’avancée de notre projet, nous avons beaucoup apprécié l’écoute, la disponibilité et la réactivité de nos interlocuteurs. Un accompagnement au top, qui ne fait que commencer car nous venons d’acquérir un appartement éligible à la loi Pinel, en toute sérénité.”

Béatrice et Gary - Clients Quintésens en loi Pinel

II. Les conditions à remplir pour l’investisseur

Évidemment, de telles réductions d’impôt ne vont pas sans un certain nombre de conditions à respecter. Celles-ci laissent toutefois un large éventail de choix en ce qui concerne le type de logements et son emplacement, sauf dans le Pinel +, dont les conditions d’éligibilité se sont durcies en 2023.

1. Conditions liées à l’investissement immobilier

Types d’acquisitions

Le dispositif Pinel s’applique aux logements neufs et s’étend aux catégories suivantes :

• une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA),
• un logement neuf n’ayant jamais été habité ni utilisé,
• un logement à construire,
• un logement ancien faisant l'objet de travaux pour être transformé en logementneuf,
• un local affecté à un usage autre que l'habitation et faisant l'objet de travaux de transformation en logement.

Le dispositif Pinel + a quant à lui davantage de critères à respecter :

le logement doit répondre à un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation RE 2020 (qui sera en vigueur à partir de 2025),
les logements T3 et plus doivent bénéficier de deux expositions différentes,
les surfaces habitables à respecter sont de : 28 m2 pour un T1, 45 m2 pour un T2, 62 m2 pour un T3, 79 m2 pour un T4 et 96 m2 pour un T5,
ou le bien doit être situé dans l’un des Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV).

Bon à savoir : Une Vente en l’État Futur d’Achèvement est un contrat par lequel l’acheteur acquiert un bien immobilier à construire ou en cours de construction auprès d’un promoteur. Ce dernier s’engage à livrer un logement conforme dans un délai déterminé. De nombreuses garanties protègent l’acheteur. La majorité des investissements en loi Pinel passe par une VEFA.

Durée de location

Pour bénéficier des réductions d’impôt, vous devez louer votre bien pendant 6, 9 ou 12 ans.

Limites géographiques

Pour être éligible au dispositif, il est nécessaire d’acheter un bien dans l’une des trois zones où la tension locative est la plus forte : A, A bis et B1.
Les zones B2 et C sont exclues.

Zone A bis : Paris ainsi que 76 communes de la petite couronne (78, 92, 93, 94, 95)
Zone A : agglomération de Paris, Côte d’Azur, partie française du Grand Genève, ainsi que certaines communes où le logement est particulièrement cher.
Zone B1 : villes de plus de 250 000 habitants, Corse, départements d’outre-mer (Martinique, Guadeloupe, Guyane, La Réunion et Nouvelle-Calédonie), ainsi que certaines agglomérations comme Toulouse, Bordeaux, La Rochelle ou Annecy.

“La réussite de l’investissement repose sur la valeur locative du bien. Mieux vaut donc investir dans des villes où la demande est forte.”

Anthony Guérin , Directeur Associé Quintésens Nouvelle Aquitaine

Bon à savoir : le dispositif Pinel fonctionne selon le même principe dans les DOM-TOM. Les taux de réduction d’impôt ont également été revus : 21,5 % pour 6 ans, 26 % pour 9 ans et 28,5 % pour 12 ans. En prime, le plafond de défiscalisation y est de 18 000 €, contre 10 000 € en métropole. Il est toutefois recommandé de très bien connaître la ville où vous comptez investir et d’être accompagné par un professionnel local.

Performance énergétique

Les logements Pinel doivent respecter la réglementation thermique (RT 2012 ou RE 2020 selon la date d’obtention du permis de construire) qui s’applique aux constructions neuves, c’est-à-dire afficher une consommation d’énergie primaire inférieure à 50 kWh/m2/an. Cette réglementation augmente l’attractivité du bien en garantissant un niveau de confort élevé d’une part et des charges d’autre part.

Délais d’achèvement du logement

Selon le type d’acquisition, la loi Pinel définit des délais maximaux d’achèvement.

2. Conditions de location du logement

La location des logements Pinel est encadrée. Plusieurs conditions s’appliquent :

le loyer est plafonné, en fonction de la zone et de la surface (voir tableau ci- dessous),
le logement doit être loué nu, c’est-à-dire non meublé, à titre de résidence principale,
le logement doit être loué au plus tard un an après l’achèvement de l’immeuble ou après son acquisition,
l’engagement de location est de 6 ans minimum. L’investisseur ne pourra pas disposer librement de son bien durant sa période d’engagement, sauf cas exceptionnels,
il y a obligation à relouer rapidement le logement entre deux locataires. Pour continuer à profiter du dispositif, la durée de vacance locative ne doit pas excéder 12 mois,
il est possible de louer à un ascendant ou descendant majeur, pour peu qu’il ne soit pas rattaché au foyer fiscal du propriétaire et qu’il respecte les plafonds de revenus.

Bon à savoir : si vous le souhaitez, Quintésens fait appel à son partenaire Quiétis Gestion, filiale de Pluralle Groupe, pour assurer la gestion locative de votre bien. Vous pouvez ainsi investir en toute tranquillité, sans avoir à vous soucier de trouver un locataire, gérer les contentieux, ou encore subir des loyers impayés. Rappelons que les charges de gestion et d’assurance sont déductibles de vos revenus locatifs, ce qui diminue également votre impôt sur le revenu.

3. Conditions liées au choix du locataire

Le revenu fiscal de référence du locataire doit être inférieur à un seuil, déterminé en fonction de la composition de son foyer fiscal et de la zone considérée.

Virginie L., cliente Quintésens en loi Pinel

Avis client

“Un conseiller aux petits oignons qui nous a accompagnés de A à Z dans la réalisation de notre projet.
Budget et localisation respectés, gain d’impôt, contrat de gestion locative clef en main et conseils aiguisés.”

Virginie L., cliente Quintésens en loi Pinel

III. 10 idées reçues sur la Loi Pinel

Idée reçue n°1

« LA LOI PINEL, C’EST DU LOGEMENT SOCIAL. »

Faux ! Le dispositif Pinel encourage la construction de logements intermédiaires, ne relevant pas du logement social, destinés à être loués à un public qui éprouve des difficultés à se loger via le marché classique, sans pour autant pouvoir prétendre au parc social.

Pour s’assurer que les logements Pinel profitent aux personnes ciblées, il est primordial de sélectionner les locataires selon leurs ressources.

Ajoutons qu’en contrepartie des réductions d’impôt accordées, les loyers sont plafonnés, ce qui a l’avantage de les rendre compétitifs et permet de louer votre bien rapidement et durablement.

Idée reçue n°2

“C’EST UN INVESTISSEMENT RISQUÉ.”

Vrai et faux ! Tout investissement comporte un risque, cependant l’investissement Pinel fait partie des moins risqués qui soient.

Rappelons que la pierre est une valeur refuge, privilégiée par les Français qui se constituent un patrimoine. Opter pour l’immobilier neuf permet en outre de bénéficier de nombreuses garanties et assurances qui sécurisent l’investissement.

Considérez maintenant que cet investissement est financé à hauteur de 10,5 à 28,5 % par la réduction d’impôt et à moitié par les loyers perçus. Oscillant entre 25 et 37,5 % du montant de l’investissement, l’effort d’épargne lissé sur la durée de l’emprunt représente quelques centaines d’euros par mois.

Si l’investissement a été bien fait, le risque d’insolvabilité est quasi nul.

Idée reçue n°3

“L’ANCIEN EST PLUS RENTABLE QUE LE NEUF”

Vrai et faux ! Le neuf est encore et restera toujours plus cher que l’ancien. Oui, la rentabilité brute est meilleure dans l’ancien. Pour ce qui est de la rentabilité nette, sur dix ans par exemple, c’est beaucoup moins évident. Considérons les inconvénients de l’ancien et les avantages du neuf, susceptibles de faire pencher la balance en faveur du second.

Inconvénients de l’ancien :

revenus locatifs taxés, sans qu’il y ait d’avantage fiscal en contrepartie,
charges plus élevées (efficacité énergétique moindre du bâti et des équipements),
travaux plus fréquents dans l’ancien, notamment à cause des rénovations imposées par les nouvelles réglementations énergétiques, et moins prévisibles.

Avantages du neuf :

respect des normes énergétiques les plus strictes, ce qui permet de réduire l’empreinte carbone du logement et ce qui implique des charges faibles,
attractivité du bien plus importante,
assurance décennale sur le bâti donc pas de mauvaises surprises,
assurance biennale sur les équipements,
frais de notaire d’environ 2,5 % dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien.

Idée reçue n°4

“TOUS LES LOGEMENTS RISQUENT D’ÊTRE MIS EN VENTE AU MÊME MOMENT.”

Faux ! Cette crainte n’est pas justifiée, pour plusieurs raisons :

Au sein d’un programme immobilier, il y a maximum 30 à 40 % de logements Pinel, ce qui réduit le volume de ventes potentielles.
L’engagement de location portant sur 6, 9, 10, 11, voire 12 ans, le dispositif prévoit une ventilation. Pour une même résidence, les ventes seront ainsi échelonnées dans le temps.
Tout le monde ne vendra pas à la fin du dispositif. Certains conserveront leur bien. Les loyers n’étant plus plafonnés, rien ne vous empêche de continuer à le louer. D’autres portes de sortie sont envisageables.
Quand bien même deux appartements d’une même résidence seraient vendus au même moment, ils ne seraient pas nécessairement en concurrence du fait de leur nature (studio, T2, T3, etc.).

Idée reçue n°5

“ON NE PEUT PAS LOUER À SES ENFANTS.”

Faux ! Il est possible de louer votre bien via le dispositif Pinel à un descendant (ou à un ascendant), à condition que celui-ci ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal et qu’il respecte les plafonds de ressources.

Dans le cas d’un enfant faisant ses études, il est préférable de bien vous renseigner pour vous assurer que la réduction d’impôt compensera la perte éventuelle de part fiscale.

Idée reçue n°6

“ON NE PEUT PAS INVESTIR EN PINEL OÙ L’ON VEUT.”

Vrai ! Il n’est possible de profiter du dispositif que dans les zones A, A bis et B1, c’est-à-dire dans des villes à forte tension locative, où le besoin de logements neufs est important.

En ce qui concerne le choix du bien et de sa localisation, plutôt qu’un raisonnement immobilier standard, ou pire, affectif, un raisonnement financier et fiscal doit être privilégié. Votre conseiller Quintésens vous apportera l’objectivité et l’expertise nécessaires à votre choix.

Idée reçue n°7

“ON NE PEUT PAS DISPOSER DE SON BIEN QUAND ON VEUT.”

Vrai ! Vous vous engagez à louer votre bien pendant au moins 6 ans. Pour ne pas risquer la reprise des avantages fiscaux perçus, il faudra donc attendre que cet engagement prenne fin avant de pouvoir en disposer librement.

Il existe cependant trois motifs de rupture de l’engagement n’entraînant pas de reprise fiscale :

décès,
invalidité (2e et 3e catégorie),
licenciement économique.

Idée reçue n°8

“LES LOGEMENTS PINEL SONT DE MAUVAISE QUALITÉ”

Faux ! Les logements Pinel doivent respecter les normes contraignant la construction d’immobilier neuf, notamment la réglementation thermique en vigueur qui vise à atteindre un niveau de consommation énergétique très faible. Pour ce faire, le promoteur ou le constructeur se plient à un cahier des charges strict qui les oblige à choisir parmi certains matériaux ayant fait leurs preuves.

Par ailleurs, il existe autant de types de logements Pinel que de programmes immobiliers neufs. Tous ne se valent pas ! D’où l’importance de vous faire accompagner dans le choix de votre bien.

Enfin, rappelons qu’une garantie décennale sur le bâti est accordée à l’acheteur. Toute malfaçon découverte dans les dix ans suivant la livraison du logement sera rénovée à la charge de l’assureur.

Idée reçue n°9

“UN FINANCEMENT TOTAL EST À PRIVILÉGIER.”

Vrai et faux ! Il est recommandé d’emprunter pour financer votre investissement Pinel. Vous profitez ainsi d’une double bascule fiscale articulée entre la réduction d’impôt d’une part, et la déduction des intérêts des revenus locatifs imposables d’autre part.

Attention cependant aux réglementations bancaires qui sont de plus en plus strictes. Acheter sans apport est devenu exceptionnel, bien que cela soit encore possible pour certains bons dossiers.

Idée reçue n°10

“JE N’AI PAS DE GARANTIE
SUR LA CONSTRUCTION DE L’IMMEUBLE“

Faux ! Tout promoteur, pour chacun de ses programmes, a l’obligation d’obtenir une Garantie Financière d’Achèvement (GFA). Celle-ci apporte une sécurité décisive à l’investisseur en lui garantissant que la construction sera achevée. Les frais de construction sont eux couverts par la banque en cas de faillite du promoteur.

D’autres garanties sont apportées par le promoteur, telles que :

la garantie de remboursement,
la garantie de parfait achèvement,
la garantie d’isolation phonique,
la garantie biennale de bon fonctionnement des équipements,
la garantie décennale sur le bâti.

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IV. Les 5 conseils de nos experts

1. Ciblez une ville attractive

Neuf fois sur dix, investir près de chez vous est une fausse bonne idée.
Retenez qu’en matière de Pinel, ou plus largement en investissement immobilier, il ne faut surtout pas s’en remettre à l’affect.

Avant d’arrêter votre choix sur une ville, vous devez absolument considérer diffé- rents indicateurs, tels que sa tension locative, sa croissance démographique, son essor économique ou encore les projets de développement annoncés pour les années à venir.

Cela suppose une connaissance fine du marché immobilier.

Confrontant votre projet à un ensemble de critères objectifs, nos conseillers vous aident à prendre les bonnes décisions pour maximiser le rendement de votre investissement.

2. Faites attention au prix du mètre carré et à la surface

Il est important de bien garder en tête que le montant de l’investissement servant au calcul de la réduction d’impôt est doublement plafonné, à 300 000 € et à 5 500 €/m2.

Si le prix du mètre carré est supérieur à 5 500 €, le montant retenu est obtenu en multipliant la surface par 5 500, sans pouvoir dépasser 300 000 €.

Exemple 1 : Acquisition d’un appartement de 40 m2 pour 200 000 € à Nice. Le prix du mètre carré étant de 5 000 €, le montant retenu pour calculer la réduction d’impôt sera de 200 000 €.

Exemple 2 : Acquisition d’un studio de 20 m2 pour 200 000 € à Paris. Le prix du mètre carré étant de 10 000 €, le plafond est dépassé. Le montant retenu pour calculer la réduction d’impôt sera donc de 10 x 5 500, soit 55 000 €.

À montant investi égal, la réduction d’impôt peut varier du simple au double.

Par ailleurs, la surface entre en compte dans le calcul du plafond du loyer. Pour calculer ce plafond, il faut appliquer un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante, S étant la surface du logement : 0,7 + 19/S.

Pour dire les choses simplement : plus le logement est grand, plus le plafond sera élevé.

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“Le plafonnement de l’investissement est une bonne chose. Il est une sécurité pour l’investisseur face à l’augmentation des prix dans le neuf. Concernant le montant des loyers, mieux vaut ne pas être trop gourmand, sans quoi cela augmente le montant du loyer imposable et donc l’imposition liée à votre opération. En d’autres termes : vous ne profitez pas de la totalité du levier fiscal.”

Arnaud Grospeillet , Conseiller en Gestion de Patrimoine Quintésens Paris

3. Reconsidérez votre engagement après 6 ans

Pour rappel, fiscalement, les neuf premières années sont les plus intéressantes. Chaque année, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 2 % du montant total de votre investissement, ce qui représente de 2 000 à 6 000 € annuels. Cette réduction passera à 1 % pour les années 10, 11 et 12.

Il faut cependant garder à l’esprit qu’au départ, vous vous engagez pour 6 ans. La question de prolonger à 9 ans, puis à 10, 11 ou 12 ans, se posera en temps voulu, la réponse dépendant de plusieurs critères, notamment de l’état du marché locatif local.

Par exemple, si le cours des loyers a beaucoup grimpé dans la ville où vous avez investi, il pourra être plus intéressant de sortir du dispositif pour continuer à louer avec un loyer déplafonné, la disparition de votre réduction d’impôt étant alors plus que compensée par l’augmentation de vos revenus locatifs nets.

4. Tenez compte du plafonnement global des avantages fiscaux

Le plafonnement global des avantages fiscaux (ou niches fiscales) consiste à limiter le montant des avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier chaque année pour le calcul de l’impôt sur le revenu.

Le plafond est depuis 2013 de 10 000 € par an et par foyer fiscal.

Par exemple, si on prend le cas d’un foyer fiscal qui bénéficie d’un crédit d’impôt pour emploi à domicile de 6 000 € et d’une réduction d’impôt pour investissement locatif Pinel de 5 000 €, le plafond global est dépassé, puisque 6 000 € + 5 000 € = 11 000 €. L’avantage fiscal sera donc limité à 10 000 €.

L’emploi à domicile, les frais de garde d’enfant, l’investissement locatif, ou encore la souscription au capital d’une PME (Petites et Moyennes Entreprises) sont, entre autres, concernés par ce plafonnement global. Il est indispensable de considérer vos niches fiscales, existantes ou à venir, avant d’investir en Pinel.

Précisons que les frais d’établissement de personnes dépendantes, les dons aux organismes d’intérêt général ou les frais de scolarité des enfants n’entrent pas en compte.

Pour plus de renseignements sur les dispositifs cumulables, prenez rendez-vous avec l’un de nos conseillers.

Prendre rendez-vous avec un conseiller

5. Ne sortez pas trop tôt du dispositif

Hormis les trois cas exceptionnels permettant de sortir du dispositif de façon anticipée sans encourir de reprise fiscale, il faudra attendre la fin de l’engagement pris, d’au moins 6 ans, pour disposer librement de votre bien.

À ce moment-là, plusieurs solutions s’offriront à vous :

revendre le bien, avec la possibilité de lancer un autre projet pour profiter d’une nouvelle réduction d’impôt,
continuer à le louer nu, en profitant du loyer déplafonné pour vous créer un complément de revenu en vue de la retraite,
monter une SCI (Société Civile Immobilière) familiale pour intégrer vos héritiers dans la structure et leur transmettre progressivement du patrimoine,
transformer le bien pour faire de la location meublée afin de profiter d’un abattement fiscal sur les revenus locatifs plus important qu’en nu, via le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel),
démembrer le bien pour donner la nue-propriété à la personne de votre choix,
faire du bien une résidence secondaire pour alterner vacances personnelles et location saisonnière.

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Conclusion

Vous l’aurez compris, le dispositif Pinel est intéressant d’un point de vue fiscal. Faire les bons choix n’a cependant rien d’évident. Quelle ville choisir ? Quel bien ? Pour quelle durée d’engagement ? Quel loyer ? Autant de questions auxquelles il faudra apporter des réponses éclairées afin d’optimiser votre investissement Pinel.

Pour ce faire, il est recommandé de vous rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine qui vous :

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Quintésens est indépendant des circuits bancaires, des compagnies d’assurance et des promoteurs immobiliers, ce qui le rend totalement libre dans le choix de ses préconisations.

“Notre seul objectif : être à vos côtés dans vos projets de vie en vous proposant une offre complète, tout en conservant nos valeurs humaines, de proximité, de confidentialité et d’efficience.”

Pierre-Luc Besançon , Directeur Général de Quintésens

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Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

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Défiscalisation immobilière

Qui peut bénéficier de la loi Pinel ?

Le dispositif Pinel s’adresse à tous les contribuables français souhaitant investir dans des logements neufs ou réhabilités en totalité. Cela comprend les particuliers, les SCI ou les achats en indivision, se projetant à plus de 6 ans afin de bénéficier des meilleurs avantages fiscaux. Aussi, il est indispensable que la réduction Pinel soit inférieure ou égale au montant de l’impôt sur le revenu.
Comment calculer le loyer en Pinel ?

Calculer le loyer pour un investissement Pinel se fait en 3 phases. La première consiste à calculer la surface utile du logement. Ensuite, vous devez calculer le coefficient multiplicateur grâce à la formule suivante : 0.7+19/surface utile. Enfin, vous devez calculer le loyer maximum par rapport à la zone dans laquelle se trouve votre logement (A, A bis, B1).
Par exemple, un logement de 45m2 de surface utile se trouvant en zone B1 dispose d’un plafond de loyer de ¹⁰. Le calcul qu’il convient d’appliquer est donc de :
45x(0.7+19/45)x10.44 = 527.22
Comment louer en loi Pinel ?

Il existe plusieurs conditions pour mettre son logement en location et bénéficier de la loi Pinel. Il faut d’abord établir un loyer ne dépassant pas le plafond fixé de la zone géographique. Le logement doit être obligatoirement loué nu et à titre de résidence principale. Le propriétaire s’engage à le louer pour un minimum de 6 ans et au plus tard un an après l’achèvement des travaux ou de l’achat. Enfin, il ne doit pas laisser le logement vacant plus de 12 mois consécutifs.
Comment trouver une location loi Pinel ?

Pour trouver une location Pinel, vous pouvez choisir entre deux options. La première est de faire la recherche par vos propres moyens. Si cela peut paraître avantageux au premier abord, cela se révèle vite contraignant. Il faut s’assurer que le bien rentre bien dans la catégorie et réfléchir au montage du financement.
C’est pourquoi il est souvent conseillé de faire appel à un courtier en défiscalisation. Non seulement il aura accès à un parc immobilier pour faciliter votre recherche. Mais en plus, il pourra vous accompagner dans vos démarches pour bâtir un plan de financement sur-mesure optimisé.
Que signifie LMNP ?

Le sigle LMNP signifie Location Meublée Non Professionnelle. Il s’agit d’un statut permettant à un particulier de louer un bien meublé. Pour qu’il entre dans cette catégorie, le bien doit obligatoirement posséder une literie, une table et une chaise, des luminaires ainsi qu’un réfrigérateur et des plaques de cuisson. Le revenu locatif ne doit pas non plus excéder 23 000 euros annuels et 50% des revenus globaux.
Comment défiscaliser en LMNP ?

C’est par un calcul relatif à l’amortissement des biens mobiliers et immobiliers que le contribuable bénéficie de la défiscalisation. Il ne s’agit pas d’une réduction d’impôts, mais d’une récupération de la TVA à hauteur de 20% (seulement en résidence services) et d’une exonération d’impôts totale, tant sur les loyers perçus (attention : si l’opération est très rentable entre le loyer et le crédit, on peut quand même générer un bénéfice imposable…Ce n’est pas dans 100% des cas que l’on est exonéré d’impôt sur les revenus LMNP) que sur la plus-value réalisée après - ans de détention.
Peut-on faire du LMNP en SCI ?

Parce qu’il s’agit d’une société civile, il est en théorie impossible d’intégrer une LMNP à une SCI à cause de sa nature commerciale.
Comment calculer l'amortissement LMNP ?

La LMNP comprend une partie amortissable. Elle correspond à la perte de la valeur du bien selon une période donnée. Le propriétaire a la possibilité de déduire cette perte de ses recettes. Parmi les items que vous pouvez amortir dans le cadre de votre investissement LMNP on retrouve les travaux effectués dans le bien ainsi que le mobilier acheté pour meubler votre logement. En fonction du type de dépense, la période d’amortissement diffère. Cela peut être de 6 ans pour la literie, 10 ans pour une table ou un canapé et 15 ans pour les travaux de plancher.
Si les dépenses générales associées à l’ameublement peuvent être amorties, les dépenses liées aux travaux de la location LMNP peuvent aussi l’être. Il s’agit d’une disposition spécifique permettant de décomposer le bien sur plusieurs années en fonction du poste de dépenses (gros œuvre, terrain, aménagement, etc.). L’amortissement peut ainsi être déduit sans que la valeur du bien à la vente n’en soit pénalisée.
Comment devenir LMP ?

Si la LMNP est intéressante, elle est sujette à un plafond de 23 000 euros par an et ne pas dépasser le montant de vos revenus globaux. Au-delà, vous êtes considéré comme LMP. Il convient alors de vous acquitter des cotisations sociales à hauteur de 35% à 40% des bénéfices.
Comment fonctionne la loi Malraux ?

La loi Malraux permet aux propriétaires de biens anciens d’effectuer des travaux de rénovation en déduisant les coûts de la réhabilitation. Ce dispositif a été mis en place pour encourager les particuliers à entretenir des logements à caractère historique, rattachés à des zones précises. La rénovation est plafonnée à 400 000 euros tous les 4 ans. En fonction du Site dans lequel se situe l’immeuble, la réduction varie entre 30% et 22%. Les travaux sont supervisés par des architectes des bâtiments de France.
Peut-on louer à un ascendant en loi Malraux ?

La location d’un bien en loi Malraux ne peut s’effectuer avec un membre de son foyer fiscal. Cela comprend autant les descendants que les ascendants. Et cela, même si le bien est détenu dans le cadre d’une SCI.
Quelles différences entre la loi Pinel et la loi Malraux ?

Si la loi Pinel s’attache à un bien neuf tandis que la loi Malraux est relative à l’achat d’un bien ancien, le loyer diffère puisqu’il est plafonné sur un Pinel tandis qu’il est indéterminé sur un Malraux. La différence entre un investissement Pinel et Malraux dépend surtout de la durée de l’engagement. Sur un bien régi par la Loi Malraux, l’avantage fiscal est condensé en moins de 4 ans et sur une enveloppe maximale de 400 000 euros. D’un autre côté, un bien régi par la loi Pinel dispose d’une réduction fiscale réduite et étendue sur 6 ans minimum. La réduction fiscale est d’ailleurs de 21% maximum sur un Pinel tandis qu’elle est de 22% minimum sur un Malraux. La cible des deux investissements est donc très différente.
Qui peut bénéficier de la loi Malraux ?

La Loi Malraux s’adresse à tous les contribuables français souhaitant investir dans la rénovation d’immeubles à caractère esthétique ou historique. De par l’avantage fiscal et l’enveloppe attribuée, cet investissement s’adresse majoritairement aux particuliers ayant une importante fiscalité et étant capable d’utiliser les 400 000 euros prévus par la loi sur une durée de 1 à 4 ans (à noter : report possible sur les impôts des 3 années suivantes si la réduction excède l'impôt dû)
Combien coûte la gestion locative ?

Recherche de locataire, rédaction du bail, état des lieux, recouvrement des loyers impayés… Confier la gestion de votre bien immobilier à une agence représente un vrai gain de temps au quotidien. Mais ce service a un coût, qu’il convient de prendre en compte au moment de calculer la rentabilité de votre investissement.
En moyenne, les frais de gestion locative oscillent entre 5 et 10 % du montant du loyer. Soit des frais de 45 à 90 euros par mois pour un loyer de 900 euros. Pour obtenir le meilleur rapport qualité/prix, prenez le temps de comparer les tarifs des agences de gestion locative, ou demandez conseil à votre conseiller Quintésens.
Comment bénéficier de la loi Cosse ?
La loi Cosse est un dispositif d’investissement locatif qui permet de bénéficier d’une déduction fiscale. Pour en profiter, vous devez signer une convention avec l'ANAH (l'Agence Nationale de l'Habitat), au moins pour 6 ans sans travaux ou pour 9 ans si l’on vous a attribué des aides aux travaux. Le logement doit répondre à différentes caractéristiques :
- il doit être loué non meublé,
- il doit correspondre à la résidence principale du ou des locataires,
- il doit respecter des conditions de performance énergétique,
- le loyer ne doit pas dépasser certains plafonds,
- le logement peut être récent ou ancien et nécessiter ou non des travaux,
- le bien ne peut pas être loué à un membre de la famille,
- le locataire doit respecter le plafond de ressources fixé avec l’Anah.
Comment déclarer la loi Cosse aux impôts ?
La première déclaration de revenus qui suit la signature du bail d’un logement éligible au dispositif Louer abordable impose davantage de formalisme au bailleur. Vous devez en effet joindre plusieurs documents à l’administration fiscale :
- une copie de la convention ANAH,
- une copie de l’engagement de location signé par le bailleur et l’ANAH,
- une copie de l’avis d’imposition du locataire de l’année N-1 ou N-2.
Après avoir rempli, daté et signé le Cerfa n° 2044, vous devrez reporter le résultat dans votre déclaration de revenus (Cerfa n° 2042). Les champs diffèrent selon que vos revenus bruts sont positifs ou négatifs :
- en cas de bénéfice, le chiffre est à renseigner dans la case 4BA.
- en cas de déficit, plusieurs informations sont à reporter dans les cases 4BB, 4BC et 4BD.
Que devient la loi Cosse en 2020 ?
L’article 23 de la loi de finances en 2020 prolonge le dispositif fiscal de la loi Cosse jusqu’au 31 décembre 2022. Son objectif est de lutter contre la crise du logement en remettant sur le marché des logements privés vacants. Le propriétaire peut ainsi bénéficier d’un abattement sur les loyers pouvant atteindre 85 %.
En contrepartie de cet avantage fiscal, les propriétaires doivent :
- louer non meublé,
- observer un plafond de loyer et de ressources pour les locataires,
- respecter une performance énergétique (applicable depuis novembre 2020).
Quel est le plafond de ressources de la loi Cosse ?
Pour bénéficier de la loi Cosse, vous ne devez pas dépasser les plafonds de ressources fixés par l’État. Ces derniers varient en fonction du type de convention signé avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) :
- une convention à loyer « intermédiaire »,
- une convention à loyer « social »,
- une convention à loyer « très social ».
La localisation géographique (Zone A bis, Zone A, Zone B1, Zone B2, Zone C) du bien et la composition du foyer fiscal du locataire sont également prises en compte.

Peut-on vendre sa part en nue-propriété ?

Oui, il est possible de vendre votre part en nue-propriété avec l’autorisation de l’usufruitier. Par conséquent, le nouvel acquéreur devient à son tour nu-propriétaire.
Peut-on faire un don en nue-propriété ?

Oui, vous pouvez effectuer un don en nue-propriété. Ce type de donation consiste à céder votre bien immobilier à la personne de votre choix tout en conservant son usage jusqu’à votre décès. Cette action permet de transmettre votre patrimoine de votre vivant, sans pour autant vous démunir.
Peut-on hypothéquer un bien en nue-propriété ?

En tant que nu-propriétaire, vous conservez les droits sur le bien immobilier : vous pouvez donc le céder ou l’hypothéquer. Si par exemple, vous souhaitez réaliser un crédit immobilier, vous pouvez donner en garantie à la banque l’hypothèque de votre bien immobilier en nue-propriété. En cas de défaut de paiement, la banque pourra saisir uniquement la nue-propriété et les locataires ne pourront pas être expulsés.
Pourquoi acheter en nue-propriété ?
Le principal intérêt d’acheter en nue-propriété est d’acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur sur le marché. En effet, étant donné que vous ne pouvez pas l’utiliser et percevoir des loyers sur une durée déterminée, la décote sur le prix du bien peut aller de 30 % à 50 %. Les autres avantages sont :
- les travaux d’entretien du bien sont à la charge de l’usufruitier, ils concernent les parties privatives et communes. Vous prenez en charge uniquement les grosses réparations,
- vous êtes exonéré de la taxe foncière,
- vous bénéficiez de droits de succession réduits, car ils sont calculés selon la valeur du bien en nue-propriété,
- la valeur du bien en nue-propriété n’est pas prise en compte dans votre patrimoine immobilier pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Quelle différence entre monument classé et inscrit ?

Il existe deux types de protection : les monuments classés et les monuments inscrits. Un monument classé présente un intérêt public majeur de conservation, d’un point de vue historique, artistique, scientifique, légendaire ou pittoresque. Il est classé au niveau national. Un monument inscrit est un site qui présente les mêmes intérêts mais dont l’inscription se fait à un niveau régional. Vous pouvez investir dans un monument classé ou inscrit grâce à la loi Denormandie.
Comment bien investir en immobilier avec la loi Denormandie ?
Pour bien investir en immobilier avec la loi Denormandie et bénéficier d’une réduction d’impôt, vous devez tenir compte de plusieurs critères :
- louer votre bien le plus longtemps possible,
- acquérir un bien dont le coût ne doit pas dépasser 300 000 euros,
- acheter un bien dont le m² de surface habitable ne doit pas dépasser 5 500 euros.
Peut-on bénéficier de la loi Denormandie avec une SCI ?

Vous pouvez tout à fait bénéficier de la loi Denormandie via une SCI. En effet, pour pouvoir investir via ce dispositif, vous devez être un contribuable domicilié en France. Ainsi, il est possible de réaliser un investissement en loi Denormandie en étant une Société Civile Immobilière (SCI).
Quelles villes sont éligibles à la loi Denormandie ?

En 2022, le nombre de villes éligibles à la loi Denormandie est de 245. Il correspond aux villes qui font partie du plan « Action Coeur de Ville » et de l’ « Opération de Revitalisation de leur Territoire » (ORT).
Quels quartiers à Pau bénéficient de la loi Denormandie ?

Le dispositif Denormandie s’applique dans le centre-ville de Pau. En effet, la loi Denormandie vise à redynamiser le centre-ville des villes de taille moyenne. Un programme national nommé « Action cœur de ville » a ainsi été lancé en 2018 afin de réhabiliter, entre autres, les quartiers du centre-ville de Pau.
Comment fonctionne le déficit foncier ?

Le déficit foncier est un dispositif de défiscalisation immobilière. Si vous réalisez un investissement dans l’immobilier locatif, vous pouvez diminuer le montant de votre impôt. Pour cela, vous devez déduire les différentes charges liées au bien que vous louez.
Comment déclarer un déficit foncier ?

Pour déclarer un déficit foncier, vous devez remplir le formulaire n°2044 et le joindre à votre déclaration de revenus globale qui correspond au formulaire n°2042.
Que devient le déficit foncier 2018 ?

L’année 2018 a été une année particulière, dite « année blanche », en matière de fiscalité. En effet, avec l’entrée en vigueur du prélèvement à la source au 1^erjanvier 2019, cette année blanche a été mise en place afin d’éviter aux Français une double imposition en matière de revenus réguliers ou de revenus fonciers. Elle a engendré la création du CIMR (Crédit d’Impôt Modernisation du Recouvrement). Ainsi, selon votre situation fiscale, votre impôt de 2018 a pu être totalement ou partiellement annulé, ou dû en totalité.
Que veut dire déficit imputable sur les revenus fonciers ?

Lorsque vous louez un logement non meublé, il est possible que le montant de vos charges soit plus élevé que le montant des loyers imposables. Ce déficit peut donc être imputable sur vos autres revenus. Tous les ans, vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 euros de déficit foncier sur vos revenus; parfois même jusqu’à 15 300 euros pour certains cas spécifiques.
Comment calculer son déficit foncier ?
Pour calculer votre déficit foncier, il est important de savoir qu’en tant que propriétaires-bailleurs, vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 euros de déficit foncier par an. Dans certaines situations particulières, ce montant peut aller jusqu’à 15 300 euros par année.
Vous devez aussi savoir que l’excédent de déficit foncier peut être déduit et reporté :
- pendant 6 années s’il excède votre revenu global,
- pendant 10 ans de vos revenus fonciers uniquement.
Par ailleurs, vous pouvez déduire de nombreuses charges de vos revenus fonciers, à l’image :
- des frais de gestion,
- des charges locatives,
- des intérêts et des frais d’emprunt,
- des primes d’assurance,
- etc.
Qu'est-ce que la loi Pinel ?
La loi Pinel, ou dispositif Pinel, permet de réduire vos impôts sur le revenu jusqu’à 21 % en investissant dans l’immobilier locatif. Pour en profiter, vous devez investir dans un logement neuf ou en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) et respecter plusieurs autres conditions :
- de performance énergétique,
- de localisation,
- de montant des loyers,
- de revenus des locataires, etc.
Qu'est-ce que la loi Malraux ?

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilière dans l’ancien. Elle date de 1962 et a été revue en 2009. L’objectif principal de cette loi est d’encourager la restauration et la préservation de biens anciens à caractère historique. Les acheteurs bénéficient d’une réduction d’impôt équivalente aux dépenses qu’ils ont faites lors de la rénovation du bien. Cette réduction fiscale est de l’ordre de 30 %. Les travaux ne doivent pas dépasser le montant de 400 000 euros sur 4 ans.
Qu'est-ce que la loi Monuments Historiques ?

La loi Monuments Historiques est un dispositif de défiscalisation immobilière qui a pour but de favoriser la restauration de biens classés Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH). Créée en 1913, cette loi permet aux propriétaires de biens d’exception de réaliser des travaux, en accord avec l’Architecte des Bâtiments de France (ABF), en contrepartie d’une réduction d’impôt. Il est ainsi possible de déduire 100 % du montant des travaux sur vos revenus.
Où investir en 2023 ?

Si vous vous demandez où investir en 2023, sachez qu’il existe de nombreux placements avantageux. Parmi eux, vous trouverez par exemple : les marchés financiers, l’investissement immobilier locatif, l’assurance-vie, l’épargne retraite et la finance à impact. Pour optimiser votre épargne et vos placements, rencontrez l’un de nos conseillers en gestion de patrimoine. En fonction de votre situation patrimoniale, immobilière et fiscale, il saura vous recommander les meilleures solutions financières.
Quels sont les règles et les avantages de la loi Monuments Historiques ?
Pour bénéficier des avantages de la loi Monuments Historiques, vous devez respecter certaines conditions. Le bien acheté doit :
- être classé aux Monuments Historiques,
- faire partie du Patrimoine National,
- être inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH),
- posséder le label délivré par la Fondation du patrimoine.
De plus, les travaux de restauration que vous allez entreprendre doivent répondre à des critères spécifiques, c’est-à-dire :
- respecter les recommandations de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF),
- être réalisés à l’initiative du ou des propriétaires regroupés en Association Syndicale Libre,
- obtenir une autorisation spéciale de travaux ou d’une déclaration d’utilité publique.
Les avantages fiscaux de la loi Monuments Historiques s’appliquent sur les travaux de rénovation et d’entretien du bien qui donnent droit à une déduction d’impôt. Vous pouvez également bénéficier d’une exonération sur les frais de succession ou d’une déduction du déficit foncier sur le revenu global.
Comment déclarer un bien en Monuments Historiques ?

La déclaration d’un bien acheté avec le dispositif Monuments Historiques se fait via le formulaire Cerfa n°2044 spéciale, en remplissant les lignes 420 à 470. Si vous avez besoin d’une aide à la déclaration de vos revenus fonciers, n’hésitez pas à contacter l’un de nos conseillers en gestion de patrimoine Quintésens.
C'est quoi le déficit foncier ?

Le déficit foncier est un dispositif de défiscalisation immobilière. Il vous permet de réduire vos impôts fonciers en déduisant les charges (frais d’entretien, travaux, intérêts de votre prêt immobilier, primes d’assurance, etc.) liées à la location de votre bien immobilier.
Comment déclarer un investissement Monuments Historiques ?

Pour déclarer un investissement Monuments Historiques, vous devez lors de la déclaration de vos revenus fonciers, remplir le formulaire Cerfa n°2044 spéciale. Sachez que le formulaire dispose, pages 4 et 5, d’une colonne à remplir par type d’immeuble. Vous devrez ensuite renseigner les lignes 420 à 470.
Qui peut défiscaliser ?

Toute personne domiciliée en France et soumise à l’impôt peut actionner des leviers de défiscalisation. Par exemple, un contribuable peut défiscaliser à hauteur de 66 % un don fait à une association d’intérêt général.
Contrairement aux idées reçues, la défiscalisation n’est pas réservée aux ménages les plus aisés. Cela dit, elle devient vraiment intéressante pour les foyers fiscaux qui paient plus de 2 500 € d’impôt sur le revenu par an.
Quand commence la réduction d'impôt Pinel ?

La réduction d'impôt est imputable sur l'impôt de l'année de la date d'achèvement du bien immobilier, quel que soit le mois de livraison, puis chaque année jusqu’à la fin de l’engagement de location.
Exemple : J’ai investi dans un logement en état futur d’achèvement en 2020 qui m’a été livré en novembre 2021. Je déclare mon investissement Pinel en 2022.
Selon le type d’acquisition, la loi Pinel définit des délais maximums d’achèvement.
Quel est le meilleur placement immobilier ?

Tout dépend des moyens dont vous disposez et de l’objectif que vous poursuivez
Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine tout en profitant d’importantes réductions d’impôt, il est conseillé de vous tourner vers les dispositifs Pinel ou Denormandie.
Si vous voulez vous constituer un revenu complémentaire à court terme, acheter un bien neuf ou ancien pour faire de la location meublée professionnelle ou non professionnelle (LMP/LMNP) est une solution efficace.
Enfin, si vous ne pouvez pas encore prétendre à l’achat d’un bien immobilier, pourquoi ne pas considérer l'acquisition de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), dont le taux de rendement moyen était de 4,45 % en 2021. Un ticket d’entrée de l’ordre de 1 000 € rend cet investissement accessible au plus grand nombre.
Quelles sont les étapes d'un investissement immobilier réussi ?
Les six étapes à respecter pour réussir un investissement immobilier sont les suivantes :
- Définir l’objectif : création d’un revenu complémentaire ou constitution d’un patrimoine,
- Établir un budget : pour déterminer l’effort d’épargne à consentir sur la durée de remboursement du crédit,
- Étudier les possibilités de réduction d’impôt : grâce à des dispositifs de défiscalisation tels que les dispositifs Pinel, Denormandie, Malraux, LMP/LMNP, etc.,
- Rechercher un bien combinant une bonne rentabilité et un bon emplacement : afin de le rendre attractif aux futurs locataires,
- Rechercher un financement : le plus souvent un prêt bancaire, dont les taux d’intérêt et la durée de remboursement varient en fonction de plusieurs paramètres.
Il est également possible de vous rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine qui saura vous aider à faire le bon investissement en fonction de votre projet.

	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Secteur intermédiaire	17,55 €	13,04 €	10,51 €	9,13 €	9,13 €
Secteur social	12,27 €	9,44 €	8,13 €	7,81 €	7,25 €
Secteur très social	9,55 €	7,35 €	6,33 €	6,06 €	5,63 €

Sommaire

« Le dispositif Pinel est le produit phare de la défiscalisation immobilière. »

I. Présentation du dispositif Pinel

1. Contexte et enjeux

2. Vue d’ensemble du dispositif Pinel

Tout ce qu’il faut savoir sur la loi Pinel Plus (+)

Revendre son bien LMNP en résidence de services : tout ce qu’il faut savoir

Avis client

II. Les conditions à remplir pour l’investisseur

1. Conditions liées à l’investissement immobilier

2. Conditions de location du logement

3. Conditions liées au choix du locataire

Avis client

III. 10 idées reçues sur la Loi Pinel

Idée reçue n°1

Idée reçue n°2

Idée reçue n°3

Idée reçue n°4

Idée reçue n°5

Idée reçue n°6

Idée reçue n°7

Idée reçue n°8

Idée reçue n°9

Idée reçue n°10

10 idées reçues sur la loi Pinel

IV. Les 5 conseils de nos experts

1. Ciblez une ville attractive

2. Faites attention au prix du mètre carré et à la surface

Dans quelles villes investir dans la loi Pinel en 2023 ?

3. Reconsidérez votre engagement après 6 ans

4. Tenez compte du plafonnement global des avantages fiscaux

5. Ne sortez pas trop tôt du dispositif

Loi Pinel : quelles sont les zones éligibles en 2023 ?

Qui sommes-nous ?

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Défiscalisation immobilière

Qui peut bénéficier de la loi Pinel ?

Comment calculer le loyer en Pinel ?

Comment louer en loi Pinel ?

Comment trouver une location loi Pinel ?

Que signifie LMNP ?

Comment défiscaliser en LMNP ?

Peut-on faire du LMNP en SCI ?

Comment calculer l'amortissement LMNP ?

Comment devenir LMP ?

Comment fonctionne la loi Malraux ?

Peut-on louer à un ascendant en loi Malraux ?

Quelles différences entre la loi Pinel et la loi Malraux ?

Qui peut bénéficier de la loi Malraux ?

Combien coûte la gestion locative ?

Comment bénéficier de la loi Cosse ?

Comment déclarer la loi Cosse aux impôts ?

Que devient la loi Cosse en 2020 ?

Quel est le plafond de ressources de la loi Cosse ?

Quels sont les loyers applicables à la loi Cosse ?

Peut-on vendre sa part en nue-propriété ?

Peut-on faire un don en nue-propriété ?

Peut-on hypothéquer un bien en nue-propriété ?

Pourquoi acheter en nue-propriété ?

Quelle différence entre monument classé et inscrit ?

Comment bien investir en immobilier avec la loi Denormandie ?

Peut-on bénéficier de la loi Denormandie avec une SCI ?

Quelles villes sont éligibles à la loi Denormandie ?

Quels quartiers à Pau bénéficient de la loi Denormandie ?

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Comment déclarer un déficit foncier ?

Que devient le déficit foncier 2018 ?

Que veut dire déficit imputable sur les revenus fonciers ?

Comment calculer son déficit foncier ?

Qu'est-ce que la loi Pinel ?

Qu'est-ce que la loi Malraux ?

Qu'est-ce que la loi Monuments Historiques ?

Où investir en 2023 ?

Quels sont les règles et les avantages de la loi Monuments Historiques ?