Le guide de l'investissement Pinel

« Le dispositif Pinel est le produit phare de la défiscalisation immobilière. »

Depuis sa création en 2014, le dispositif Pinel accorde des réductions d’impôt significatives à tout contribuable qui acquiert un logement neuf et s’engage à le louer pendant une période minimum de 6 ans.

Depuis son lancement, la loi Pinel a été un véritable succès et a permis de créer plus de 200 000 nouveaux logements, ainsi qu’à de nombreux contribuables de réduire significativement leurs impôts, tout en se constituant un patrimoine immobilier.

Depuis le 1er janvier 2023, le dispositif Pinel a évolué. Les conditions d’éligibilité se font plus restrictives et les taux de réduction d’impôt diminuent progressivement, jusqu’à la disparition du dispositif en 2024.

Malgré la réduction des aides, l’investissement Pinel reste un placement intéressant dans une démarche d’optimisation fiscale.

Pour vous aider dans votre réflexion, nos experts en gestion de patrimoine et en fiscalité ont rédigé ce guide de la loi Pinel. Vous y trouverez toutes les informations clés pour mieux connaître ses spécificités, ainsi que nos précieux conseils pour investir en toute sérénité.

Bonne lecture !Bonne lecture !

I. Présentation du dispositif Pinel

1. Contexte et enjeux

Que ce soit via le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) créé en 1949, via la loi Malraux de 1962, ou via la loi Pinel de 2014, l’État n’a cessé d’encourager les particuliers à faire de l’investissement locatif en leur accordant des avantages fiscaux en contrepartie.

Il ne faut pas y voir de la générosité, mais plutôt un échange de bons procédés, étant donné que ces investissements privés répondent à des besoins en matière de logement que l’État n’est pas en mesure de satisfaire.

Le dispositif d’investissement locatif dit « Pinel », entré en vigueur le 1er janvier 2015, s’inscrivant dans la lignée de lois de défiscalisation, s’attaque lui aussi à la pénurie de logements.

Depuis le 1er janvier 2023, le dispositif Pinel a évolué et est désormais disponible sous deux formes :
• le Pinel classique : les taux de réduction d’impôt sont dégressifs,
• le Pinel + : les taux de réduction d’impôt sont maintenus mais avec des critères d’éligibilité (zone du bien, performance énergétique) plus restrictifs.

Les deux enjeux principaux du dispositif Pinel sont les suivants :

• encourager la construction de logements neufs dans les zones tendues, où le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements est avéré et problématique,

• développer une offre de logements intermédiaires, entre le marché locatif privé et le logement social, accessibles aux ménages qui, sans pouvoir prétendre au parc social, peinent à se loger via le marché classique.

2. Vue d’ensemble du dispositif Pinel

En bref, le dispositif Pinel et Pinel + permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en cas :
• d’acquisition ou de construction d’un logement neuf dans certaines villes,
• d’un engagement à le louer nu, à titre de résidence principale du locataire, à un prix inférieur à celui du marché, pendant six, neuf ou douze ans.

À qui le dispositif Pinel est-il destiné ?

Sont concernés tous les ménages payant plus de 2 500 € d’impôt sur le revenu par an. Il faut comprendre qu’un investissement Pinel est financé par les loyers perçus, la réduction d’impôt et l’effort d’épargne de l’acquéreur, selon la répartition approximative suivante :

Compte tenu du faible effort d’épargne exigé et de la possibilité (dans certains cas), d’acheter sans apport, ce dispositif est accessible à une majorité de Français.

Réduction d’impôt

La réduction d’impôt correspond à un pourcentage du montant total de votre investissement – frais de notaire et éventuels travaux compris – dans la limite de 300 000 € et à 5 500 €/m2 par foyer fiscal et par an.
Le pourcentage de réduction d’impôt dépend de la durée d’engagement de location.

L’investissement Pinel ne peut porter que sur deux appartements par an. Ainsi, en achetant trois logements de 30 m2 à 100 000 € chacun, le montant retenu pour la réduction d’impôt sera de 200 000 € et non de 300 000 €.

Par ailleurs, même si dépasser le plafond de 300 000 € n’augmentera pas la réduction d’impôt qui vous sera accordée, cela peut tout de même être intéressant d’un point de vue patrimonial.

Enfin, sachez que les taux de réduction d’impôt vont encore diminuer en 2024 :

• 6 ans : 9 %,
• 9 ans : 12 %,
• 12 ans : 14 %.

Pour avoir les ordres de grandeur présents à l’esprit, voici un tableau chiffrant les réductions d’impôt en fonction du montant de l’investissement et de la durée d’engagement de location :

Attention : Le montant de l’investissement est plafonné à 5 500 €/m2. Cela signifie que dans le cas d’un appartement de 15 m2 acheté à Paris pour 150 000 € (soit 10 000 € du m2), le montant retenu pour la réduction d’impôt sera 15 x 5 500 soit 82 500 €, et non 150 000 €.

Atouts connexes

En plus de la réduction d’impôt, le dispositif Pinel induit d’autres avantages qui faciliteront et pérenniseront la location de votre bien.

Un logement attractif :

• en tant que logement neuf, un appartement Pinel est soumis à des normes environnementales strictes et consomme très peu d’énergie. Les charges sont minimes pour le locataire,

• le niveau de confort du logement est élevé grâce à une isolation et une insonorisation nettement meilleures que dans l’immobilier ancien.

Outre la satisfaction de louer un bien décent, et non une passoire thermique ou un logement insalubre qui nécessiteront de coûteux travaux de rénovation, ces caractéristiques, conjuguées à la tension locative des villes où s’applique le dispositif et au plafonnement des loyers qu’il impose, vous apportent l’assurance de trouver un locataire rapidement.

Une location longue durée :

Pour profiter du dispositif Pinel, l’investisseur s’engage à louer son bien à titre de résidence principale. L’avantage par rapport à la location saisonnière est double :

• moins de dégradations, donc moins de travaux ponctuels de rénovation,

• moins de turn-over, d’autant moins d’ailleurs que le logement est confortable.

Ainsi, les loyers sont le plus souvent perçus sans interruption, ce qui sécurise l’investissement.

Pinel : une opportunité tant fiscale que patrimoniale

D’un point de vue fiscal, et malgré la diminution des taux de réduction d’impôt en 2023, le dispositif Pinel reste avantageux. En effet, la réduction d’impôt s’applique dès l’année où le bien est loué, puis tous les ans jusqu’à la fin de l’engagement de location.

D’un point de vue patrimonial, l’investissement Pinel vous aide à devenir propriétaire d’un bien immobilier. Si l’engagement de location vous lie pendant 6 ans, il n’en reste pas moins que vous pouvez librement disposer du bien à échéance. La décision de renouveler l’engagement pour 3 ans ou plus vous revient et doit être étudiée le moment venu.

En quittant le dispositif, plusieurs options s’offriront à vous :

• garder le bien pour continuer à le louer sans plafond (nu pour des locations de longue durée ou meublé sous le statut LMNP),

• revendre le bien,

• démembrer le bien pour le transmettre à vos enfants,

• faire de la location saisonnière,

• transformer le bien en résidence secondaire.

II. Les conditions à remplir pour l’investisseur

Évidemment, de telles réductions d’impôt ne vont pas sans un certain nombre de conditions à respecter. Celles-ci laissent toutefois un large éventail de choix en ce qui concerne le type de logements et son emplacement, sauf dans le Pinel +, dont les conditions d’éligibilité se sont durcies en 2023.

1. Conditions liées à l’investissement immobilier

Types d’acquisitions

Le dispositif Pinel s’applique aux logements neufs et s’étend aux catégories suivantes :

• une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA),
• un logement neuf n’ayant jamais été habité ni utilisé,
• un logement à construire,
• un logement ancien faisant l'objet de travaux pour être transformé en logementneuf,
• un local affecté à un usage autre que l'habitation et faisant l'objet de travaux de transformation en logement.

Le dispositif Pinel + a quant à lui davantage de critères à respecter :

• le logement doit répondre à un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation RE 2020 (qui sera en vigueur à partir de 2025),

• les logements T3 et plus doivent bénéficier de deux expositions différentes,

• les surfaces habitables à respecter sont de : 28 m2 pour un T1, 45 m2 pour un T2, 62 m2 pour un T3, 79 m2 pour un T4 et 96 m2 pour un T5,

• ou le bien doit être situé dans l’un des Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV).

Durée de location

Pour bénéficier des réductions d’impôt, vous devez louer votre bien pendant 6, 9 ou 12 ans.

Limites géographiques

Pour être éligible au dispositif, il est nécessaire d’acheter un bien dans l’une des trois zones où la tension locative est la plus forte : A, A bis et B1.
Les zones B2 et C sont exclues.

• Zone A bis : Paris ainsi que 76 communes de la petite couronne (78, 92, 93, 94, 95)

• Zone A : agglomération de Paris, Côte d’Azur, partie française du Grand Genève, ainsi que certaines communes où le logement est particulièrement cher.

• Zone B1 : villes de plus de 250 000 habitants, Corse, départements d’outre-mer (Martinique, Guadeloupe, Guyane, La Réunion et Nouvelle-Calédonie), ainsi que certaines agglomérations comme Toulouse, Bordeaux, La Rochelle ou Annecy.

Performance énergétique

Les logements Pinel doivent respecter la réglementation thermique (RT 2012 ou RE 2020 selon la date d’obtention du permis de construire) qui s’applique aux constructions neuves, c’est-à-dire afficher une consommation d’énergie primaire inférieure à 50 kWh/m2/an. Cette réglementation augmente l’attractivité du bien en garantissant un niveau de confort élevé d’une part et des charges d’autre part.

Délais d’achèvement du logement

Selon le type d’acquisition, la loi Pinel définit des délais maximaux d’achèvement.

2. Conditions de location du logement

La location des logements Pinel est encadrée. Plusieurs conditions s’appliquent :

• le loyer est plafonné, en fonction de la zone et de la surface (voir tableau ci- dessous),

• le logement doit être loué nu, c’est-à-dire non meublé, à titre de résidence principale,

• le logement doit être loué au plus tard un an après l’achèvement de l’immeuble ou après son acquisition,

• l’engagement de location est de 6 ans minimum. L’investisseur ne pourra pas disposer librement de son bien durant sa période d’engagement, sauf cas exceptionnels,

• il y a obligation à relouer rapidement le logement entre deux locataires. Pour continuer à profiter du dispositif, la durée de vacance locative ne doit pas excéder 12 mois,

• il est possible de louer à un ascendant ou descendant majeur, pour peu qu’il ne soit pas rattaché au foyer fiscal du propriétaire et qu’il respecte les plafonds de revenus.

3. Conditions liées au choix du locataire

Le revenu fiscal de référence du locataire doit être inférieur à un seuil, déterminé en fonction de la composition de son foyer fiscal et de la zone considérée.

III. 10 idées reçues sur la Loi Pinel

Idée reçue n°1

« LA LOI PINEL, C’EST DU LOGEMENT SOCIAL. »

Faux ! Le dispositif Pinel encourage la construction de logements intermédiaires, ne relevant pas du logement social, destinés à être loués à un public qui éprouve des difficultés à se loger via le marché classique, sans pour autant pouvoir prétendre au parc social.

Pour s’assurer que les logements Pinel profitent aux personnes ciblées, il est primordial de sélectionner les locataires selon leurs ressources.

Ajoutons qu’en contrepartie des réductions d’impôt accordées, les loyers sont plafonnés, ce qui a l’avantage de les rendre compétitifs et permet de louer votre bien rapidement et durablement.

Idée reçue n°2

“C’EST UN INVESTISSEMENT RISQUÉ.”

Vrai et faux ! Tout investissement comporte un risque, cependant l’investissement Pinel fait partie des moins risqués qui soient.

Rappelons que la pierre est une valeur refuge, privilégiée par les Français qui se constituent un patrimoine. Opter pour l’immobilier neuf permet en outre de bénéficier de nombreuses garanties et assurances qui sécurisent l’investissement.

Considérez maintenant que cet investissement est financé à hauteur de 10,5 à 28,5 % par la réduction d’impôt et à moitié par les loyers perçus. Oscillant entre 25 et 37,5 % du montant de l’investissement, l’effort d’épargne lissé sur la durée de l’emprunt représente quelques centaines d’euros par mois.

Si l’investissement a été bien fait, le risque d’insolvabilité est quasi nul.

Idée reçue n°3

“L’ANCIEN EST PLUS RENTABLE QUE LE NEUF”

Vrai et faux ! Le neuf est encore et restera toujours plus cher que l’ancien. Oui, la rentabilité brute est meilleure dans l’ancien. Pour ce qui est de la rentabilité nette, sur dix ans par exemple, c’est beaucoup moins évident. Considérons les inconvénients de l’ancien et les avantages du neuf, susceptibles de faire pencher la balance en faveur du second.

Inconvénients de l’ancien :

• revenus locatifs taxés, sans qu’il y ait d’avantage fiscal en contrepartie,

• charges plus élevées (efficacité énergétique moindre du bâti et des équipements),

• travaux plus fréquents dans l’ancien, notamment à cause des rénovations imposées par les nouvelles réglementations énergétiques, et moins prévisibles.

Avantages du neuf :

• respect des normes énergétiques les plus strictes, ce qui permet de réduire l’empreinte carbone du logement et ce qui implique des charges faibles,

• attractivité du bien plus importante,

• assurance décennale sur le bâti donc pas de mauvaises surprises,

• assurance biennale sur les équipements,

• frais de notaire d’environ 2,5 % dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien.

Idée reçue n°4

“TOUS LES LOGEMENTS RISQUENT D’ÊTRE MIS EN VENTE AU MÊME MOMENT.”

Faux ! Cette crainte n’est pas justifiée, pour plusieurs raisons :

• Au sein d’un programme immobilier, il y a maximum 30 à 40 % de logements Pinel, ce qui réduit le volume de ventes potentielles.

• L’engagement de location portant sur 6, 9, 10, 11, voire 12 ans, le dispositif prévoit une ventilation. Pour une même résidence, les ventes seront ainsi échelonnées dans le temps.

• Tout le monde ne vendra pas à la fin du dispositif. Certains conserveront leur bien. Les loyers n’étant plus plafonnés, rien ne vous empêche de continuer à le louer. D’autres portes de sortie sont envisageables.

• Quand bien même deux appartements d’une même résidence seraient vendus au même moment, ils ne seraient pas nécessairement en concurrence du fait de leur nature (studio, T2, T3, etc.).

Idée reçue n°5

“ON NE PEUT PAS LOUER À SES ENFANTS.”

Faux ! Il est possible de louer votre bien via le dispositif Pinel à un descendant (ou à un ascendant), à condition que celui-ci ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal et qu’il respecte les plafonds de ressources.

Dans le cas d’un enfant faisant ses études, il est préférable de bien vous renseigner pour vous assurer que la réduction d’impôt compensera la perte éventuelle de part fiscale.

Idée reçue n°6

“ON NE PEUT PAS INVESTIR EN PINEL OÙ L’ON VEUT.”

Vrai ! Il n’est possible de profiter du dispositif que dans les zones A, A bis et B1, c’est-à-dire dans des villes à forte tension locative, où le besoin de logements neufs est important.

En ce qui concerne le choix du bien et de sa localisation, plutôt qu’un raisonnement immobilier standard, ou pire, affectif, un raisonnement financier et fiscal doit être privilégié. Votre conseiller Quintésens vous apportera l’objectivité et l’expertise nécessaires à votre choix.

Idée reçue n°7

“ON NE PEUT PAS DISPOSER DE SON BIEN QUAND ON VEUT.”

Vrai ! Vous vous engagez à louer votre bien pendant au moins 6 ans. Pour ne pas risquer la reprise des avantages fiscaux perçus, il faudra donc attendre que cet engagement prenne fin avant de pouvoir en disposer librement.

Il existe cependant trois motifs de rupture de l’engagement n’entraînant pas de reprise fiscale :

• décès,

• invalidité (2e et 3e catégorie),

• licenciement économique.

Idée reçue n°8

“LES LOGEMENTS PINEL SONT DE MAUVAISE QUALITÉ”

Faux ! Les logements Pinel doivent respecter les normes contraignant la construction d’immobilier neuf, notamment la réglementation thermique en vigueur qui vise à atteindre un niveau de consommation énergétique très faible. Pour ce faire, le promoteur ou le constructeur se plient à un cahier des charges strict qui les oblige à choisir parmi certains matériaux ayant fait leurs preuves.

Par ailleurs, il existe autant de types de logements Pinel que de programmes immobiliers neufs. Tous ne se valent pas ! D’où l’importance de vous faire accompagner dans le choix de votre bien.

Enfin, rappelons qu’une garantie décennale sur le bâti est accordée à l’acheteur. Toute malfaçon découverte dans les dix ans suivant la livraison du logement sera rénovée à la charge de l’assureur.

Idée reçue n°9

“UN FINANCEMENT TOTAL EST À PRIVILÉGIER.”

Vrai et faux ! Il est recommandé d’emprunter pour financer votre investissement Pinel. Vous profitez ainsi d’une double bascule fiscale articulée entre la réduction d’impôt d’une part, et la déduction des intérêts des revenus locatifs imposables d’autre part.

Attention cependant aux réglementations bancaires qui sont de plus en plus strictes. Acheter sans apport est devenu exceptionnel, bien que cela soit encore possible pour certains bons dossiers.

Idée reçue n°10

“JE N’AI PAS DE GARANTIE
SUR LA CONSTRUCTION DE L’IMMEUBLE“

Faux ! Tout promoteur, pour chacun de ses programmes, a l’obligation d’obtenir une Garantie Financière d’Achèvement (GFA). Celle-ci apporte une sécurité décisive à l’investisseur en lui garantissant que la construction sera achevée. Les frais de construction sont eux couverts par la banque en cas de faillite du promoteur.

D’autres garanties sont apportées par le promoteur, telles que :

• la garantie de remboursement,

• la garantie de parfait achèvement,

• la garantie d’isolation phonique,

• la garantie biennale de bon fonctionnement des équipements,

• la garantie décennale sur le bâti.

IV. Les 5 conseils de nos experts

1. Ciblez une ville attractive

Neuf fois sur dix, investir près de chez vous est une fausse bonne idée.
Retenez qu’en matière de Pinel, ou plus largement en investissement immobilier, il ne faut surtout pas s’en remettre à l’affect.

Avant d’arrêter votre choix sur une ville, vous devez absolument considérer diffé- rents indicateurs, tels que sa tension locative, sa croissance démographique, son essor économique ou encore les projets de développement annoncés pour les années à venir.

Cela suppose une connaissance fine du marché immobilier.

Confrontant votre projet à un ensemble de critères objectifs, nos conseillers vous aident à prendre les bonnes décisions pour maximiser le rendement de votre investissement.

2. Faites attention au prix du mètre carré et à la surface

Il est important de bien garder en tête que le montant de l’investissement servant au calcul de la réduction d’impôt est doublement plafonné, à 300 000 € et à 5 500 €/m2.

Si le prix du mètre carré est supérieur à 5 500 €, le montant retenu est obtenu en multipliant la surface par 5 500, sans pouvoir dépasser 300 000 €.

Exemple 1 : Acquisition d’un appartement de 40 m2 pour 200 000 € à Nice. Le prix du mètre carré étant de 5 000 €, le montant retenu pour calculer la réduction d’impôt sera de 200 000 €.

Exemple 2 : Acquisition d’un studio de 20 m2 pour 200 000 € à Paris. Le prix du mètre carré étant de 10 000 €, le plafond est dépassé. Le montant retenu pour calculer la réduction d’impôt sera donc de 10 x 5 500, soit 55 000 €.

À montant investi égal, la réduction d’impôt peut varier du simple au double.

Par ailleurs, la surface entre en compte dans le calcul du plafond du loyer. Pour calculer ce plafond, il faut appliquer un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante, S étant la surface du logement : 0,7 + 19/S.

Pour dire les choses simplement : plus le logement est grand, plus le plafond sera élevé.

3. Reconsidérez votre engagement après 6 ans

Pour rappel, fiscalement, les neuf premières années sont les plus intéressantes. Chaque année, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 2 % du montant total de votre investissement, ce qui représente de 2 000 à 6 000 € annuels. Cette réduction passera à 1 % pour les années 10, 11 et 12.

Il faut cependant garder à l’esprit qu’au départ, vous vous engagez pour 6 ans. La question de prolonger à 9 ans, puis à 10, 11 ou 12 ans, se posera en temps voulu, la réponse dépendant de plusieurs critères, notamment de l’état du marché locatif local.

Par exemple, si le cours des loyers a beaucoup grimpé dans la ville où vous avez investi, il pourra être plus intéressant de sortir du dispositif pour continuer à louer avec un loyer déplafonné, la disparition de votre réduction d’impôt étant alors plus que compensée par l’augmentation de vos revenus locatifs nets.

4. Tenez compte du plafonnement global des avantages fiscaux

Le plafonnement global des avantages fiscaux (ou niches fiscales) consiste à limiter le montant des avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier chaque année pour le calcul de l’impôt sur le revenu.

Le plafond est depuis 2013 de 10 000 € par an et par foyer fiscal.

Par exemple, si on prend le cas d’un foyer fiscal qui bénéficie d’un crédit d’impôt pour emploi à domicile de 6 000 € et d’une réduction d’impôt pour investissement locatif Pinel de 5 000 €, le plafond global est dépassé, puisque 6 000 € + 5 000 € = 11 000 €. L’avantage fiscal sera donc limité à 10 000 €.

L’emploi à domicile, les frais de garde d’enfant, l’investissement locatif, ou encore la souscription au capital d’une PME (Petites et Moyennes Entreprises) sont, entre autres, concernés par ce plafonnement global. Il est indispensable de considérer vos niches fiscales, existantes ou à venir, avant d’investir en Pinel.

Précisons que les frais d’établissement de personnes dépendantes, les dons aux organismes d’intérêt général ou les frais de scolarité des enfants n’entrent pas en compte.

Pour plus de renseignements sur les dispositifs cumulables, prenez rendez-vous avec l’un de nos conseillers.

5. Ne sortez pas trop tôt du dispositif

Hormis les trois cas exceptionnels permettant de sortir du dispositif de façon anticipée sans encourir de reprise fiscale, il faudra attendre la fin de l’engagement pris, d’au moins 6 ans, pour disposer librement de votre bien.

À ce moment-là, plusieurs solutions s’offriront à vous :

• revendre le bien, avec la possibilité de lancer un autre projet pour profiter d’une nouvelle réduction d’impôt,

• continuer à le louer nu, en profitant du loyer déplafonné pour vous créer un complément de revenu en vue de la retraite,

• monter une SCI (Société Civile Immobilière) familiale pour intégrer vos héritiers dans la structure et leur transmettre progressivement du patrimoine,

• transformer le bien pour faire de la location meublée afin de profiter d’un abattement fiscal sur les revenus locatifs plus important qu’en nu, via le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel),

• démembrer le bien pour donner la nue-propriété à la personne de votre choix,

• faire du bien une résidence secondaire pour alterner vacances personnelles et location saisonnière.

Conclusion

Vous l’aurez compris, le dispositif Pinel est intéressant d’un point de vue fiscal. Faire les bons choix n’a cependant rien d’évident. Quelle ville choisir ? Quel bien ? Pour quelle durée d’engagement ? Quel loyer ? Autant de questions auxquelles il faudra apporter des réponses éclairées afin d’optimiser votre investissement Pinel.

Pour ce faire, il est recommandé de vous rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine qui vous :

• exposera clairement les différentes options qui s’offrent à vous, en fonction de votre situation,

• aidera à définir votre projet et vous accompagnera à chaque étape de sa mise en oeuvre,

• présentera notre offre de gestion locative grâce à laquelle vous économiserez beaucoup de temps,

• proposera des solutions fiscales complémentaires si besoin.

Avec Quintésens, votre audit patrimonial est offert. Ce bilan est incontournable avant d’investir. Il vous permettra notamment de savoir si vous êtes éligible et servira à calibrer votre investissement.

Qui sommes-nous ?

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