Loc’Avantages (ex-loi Cosse) : louer son bien à loyer modéré tout en réduisant ses impôts

Savez-vous que vous pouvez louer votre bien à un loyer inférieur au prix du marché, tout en réduisant fortement votre fiscalité sur vos revenus fonciers ? C’est le principe même du dispositif Loc’Avantages (ex-loi Cosse). Fonctionnement, avantages fiscaux, conditions d’éligibilité : Quintésens vous aide à déterminer si le dispositif Loc’Avantages correspond à votre projet patrimonial. 

Le dispositif Loc’Avantages (ex-loi Cosse), c’est quoi ? 

Loc'Avantages est un dispositif de défiscalisation immobilière qui accorde aux propriétaires bailleurs un avantage fiscal, en contrepartie de la location d'un logement à un loyer plafonné et à un locataire dont les ressources ne dépassent pas certains seuils. Il repose sur la signature d'une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah), enregistrée pour une durée de 6 ans. 

Il remplace, depuis le 1er mars 2022, l'ancien dispositif « Louer Abordable » issu de la loi Cosse : les conventions signées avant le 28 février 2022 restent régies par l'ancien régime (une déduction spécifique sur les revenus fonciers), tandis que toute nouvelle convention relève désormais de Loc'Avantages, sous la forme d'une réduction d'impôt.  

Le dispositif propose trois niveaux d'engagement (Loc 1, Loc 2 et Loc 3) correspondant chacun à un niveau de loyer et à un taux de réduction d'impôt différents : plus le loyer appliqué est modéré, plus l'avantage fiscal est important. 

Comment fonctionne le dispositif Loc’Avantages ? 

Loc’Avantages repose sur une convention conclue avec l’Anah, , enregistrée sur la plateforme dédiée avant la signature du bail, ou dans les deux mois qui suivent.  

Le propriétaire choisit, au moment de la demande, l'un des trois niveaux d'engagement : 

• Loc 1 (loyer intermédiaire) : plafond de loyer le moins contraignant, avec une décote de 15 % par rapport au loyer de marché de référence de la commune. 

• Loc 2 (loyer social) : décote de 30 %, avec un plafond de ressources du locataire plus restrictif. 

• Loc 3 (loyer très social) : décote de 45 %, réservé aux locataires aux ressources les plus modestes. 

Le loyer plafond qui en résulte s'applique au loyer du marché estimé pour la commune (ou l'arrondissement), auquel s'ajoute un coefficient de surface qui permet d'ajuster le plafond pour les petites surfaces.  

Les plafonds de ressources du locataire sont appréciés à la date de signature du bail et varient selon la composition du foyer, la zone géographique et le niveau choisi : à titre d'exemple, pour une personne seule en 2026, le plafond annuel s'échelonne de 13 097 euros (Loc 3, zones B2/C) à 44 344 € (Loc 1, zones A bis/A). 

L'engagement de location court sur 6 ans, en location nue, à usage de résidence principale du locataire. Le logement doit par ailleurs respecter un critère de performance énergétique : étiquette F au plus tard au 31 décembre 2027, puis étiquette E à compter du 1er janvier 2028.  

Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Loc’Avantages ? 

La réduction d'impôt octroyée par le dispositif  Loc’Avantage s'applique chaque année sur les loyers bruts perçus, pendant toute la durée de la convention. Son taux dépend du niveau choisi et du mode de gestion retenu (gestion directe par le propriétaire, ou intermédiation locative confiée à une agence immobilière à vocation sociale ou à un organisme agréé) : 

Quelles sont les conditions d’éligibilité ? 

Pour être éligible au dispositif Loc’Avantages, le logement doit être loué non meublé, à usage de résidence principale du locataire, pendant toute la durée de la convention (6 ans). Il peut s'agir d'un logement ancien ou récent, avec ou sans travaux préalables, dès lors qu'il respecte le critère de performance énergétique mentionné plus haut. 

Le locataire ne peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire ne faisant pas partie de son foyer fiscal, sauf en cas de renouvellement d'un bail en cours. Ses ressources, appréciées à la signature du bail, ne doivent pas dépasser le plafond correspondant au niveau choisi, à la zone géographique du logement et à la composition du foyer locataire. 

Le propriétaire bailleur, de son côté, doit déposer sa demande de conventionnement sur la plateforme de l'Anah et s'engager sur le niveau de loyer retenu pour toute la durée de la convention ; toute non-conformité constatée en cours de bail peut entraîner la remise en cause de l'avantage fiscal. 

Pourquoi investir en Loc’Avantages ? 

Au-delà de l'avantage fiscal immédiat, Loc'Avantages permet de louer un bien qui serait autrement difficile à occuper au prix du marché, en sécurisant une demande locative plus large grâce à un loyer modéré.  

L'intermédiation locative, lorsqu'elle est choisie, délègue la gestion courante (recherche de locataire, état des lieux, suivi des impayés) à un professionnel ou à un organisme agréé, ce qui limite l'implication du propriétaire au quotidien tout en sécurisant les loyers perçus.  

Le dispositif s'applique sur l'ensemble du territoire, sans condition de zonage, ce qui élargit son champ d'application à des biens situés hors des zones tendues. 

Il convient particulièrement aux propriétaires qui disposent déjà d'un bien loué ou vacant et qui souhaitent en tirer un avantage fiscal sans engager de travaux ni d'acquisition nouvelle. 

Pourquoi se faire accompagner et faire confiance à Quintésens ? 

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