Défiscalisation immobilière
Jeanbrun : le nouveau levier fiscal pour relancer l’investissement locatif
Du Pinel au Jeanbrun : vers une fiscalité immobilière plus efficace et plus lisible
Défiscalisation immobilière
Du Pinel au Jeanbrun : vers une fiscalité immobilière plus efficace et plus lisible
La loi Pinel, qui offrait jusqu’à fin 2024 une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat d’un logement neuf loué pendant 6, 9 ou 12 ans, a été supprimée fin 2024. Ce mécanisme, longtemps central dans les stratégies d’investissement locatif, a montré ses limites : contraintes de zonage strictes, complexité de mise en œuvre et rentabilité parfois limitée pour les investisseurs privés.
Face au ralentissement observé de l’investissement locatif privé, l’État a intégré dans la loi de finances 2026 un nouveau cadre fiscal, connu sous le nom de dispositif Jeanbrun, du nom du ministre délégué chargé du Logement.
Ce nouveau mécanisme fiscal vise à :
• Relancer l’investissement locatif privé après la disparition du Pinel, pour soutenir l’offre de logements à louer.
• Rendre la fiscalité plus lisible et attractive, en liant l’avantage fiscal à l’économie réelle du projet.
• Stimuler la construction neuve et la rénovation, notamment grâce à des incitations pour l’ancien rénové.
À l’inverse du dispositif Pinel, le dispositif Jeanbrun ne repose pas sur une réduction d’impôt forfaitaire mais sur une approche d’amortissement comptable et de déduction fiscale adaptée aux revenus du bailleur.
Sous le dispositif Jeanbrun, l’investisseur peut déduire chaque année une partie de la valeur du bien (amortissement) de ses revenus fonciers imposables, ce qui a pour effet de réduire voire d’annuler l’impôt dû sur ces revenus.
Les taux d’amortissement varient selon le type de logement (neuf ou ancien rénové) et le niveau de loyer pratiqué.
Plafonds annuels correspondants : jusqu’à 8 000–12 000 € selon le niveau de loyer.
Pour le logement ancien rénové (travaux ≥30 % du coût total) :
Amortissement légèrement plus faible mais toujours significatif avec plafonds spécifiques.
Une innovation majeure du dispositif Jeanbrun est la possibilité de reporter jusqu’à 21 400 € de déficit foncier sur le revenu global (charges + amortissement > loyers), ce qui permet une atténuation de l’impôt global du foyer fiscal jusqu’en 2027.
Pour bénéficier de ces avantages, l’investisseur s’engage à :
Louer le bien nu comme résidence principale pendant au moins 9 ans.
Respecter des plafonds de loyers et des plafonds de ressources des locataires adaptés selon le niveau de loyer (intermédiaire, social, très social).
Réaliser les travaux requis pour l’ancien pour activer l’amortissement.
Contrairement au dispositif Pinel, aucun zonage géographique strict n’est imposé : le dispositif Jeanbrun s’applique potentiellement sur l’ensemble du territoire français à condition de respecter les conditions locatives.
Critère | Dispositif Pinel | Dispositif Jeanbrun |
|---|---|---|
Avantage fiscal | Réduction d’impôt sur le revenu | Amortissement comptable + déduction du déficit foncier |
Durée d’engagement | 6–12 ans | Minimum 9 ans |
Zonage | Obligatoire, zones tendues | Pas de zonage imposé |
Mécanisme | Réduction d’impôt | Déduction des revenus fonciers |
Impact fiscal | Fixe | Lié à la gestion des revenus et charges |
Avantage fiscal Réduction d’impôt sur le revenu Amortissement comptable + déduction du déficit foncier
Le Gouvernement considère ce dispositif comme un levier indispensable pour relancer l’offre locative privée, stimuler la construction neuve et améliorer la rénovation des logements existants, tout en offrant aux investisseurs un cadre fiscal stable et attractif.
Du point de vue professionnel, ce nouveau mécanisme exige une analyse fine de la rentabilité locative et de la stratégie patrimoniale du propriétaire, intégrant les effets de l’amortissement, du déficit foncier et des engagements locatifs sur la durée.
Hypothèses communes
Prix du bien : 250 000 €
Financement : crédit sur 20 ans
Loyer annuel : 9 600 € (800 €/mois)
Tranche marginale d’imposition : 30 %
Prélèvements sociaux : 17,2 %
Cas n°1 : Investissement sous le dispositif Pinel (9 ans) | Cas n°2 : Investissement sous le dispositif Jeanbrun |
|---|---|
Avantage fiscal : 18 % du prix du bien
| Charges et amortissement annuels estimés
Revenus fonciers
|
L’avantage fiscal est connu à l’avance, indépendant du niveau réel de charges ou de la performance locative. | Aucun impôt sur les loyers Sur 9 ans : ≈ 40 000 € d’économie fiscale, avec un avantage ajustable chaque année selon la stratégie de gestion. |
Le dispositif Jeanbrun marque un tournant dans la politique de défiscalisation immobilière en France : il se positionne comme une suite structurante à l’ancien dispositif Pinel, axé sur l’amortissement et la performance fiscale réelle. Il offre aux investisseurs privés un cadre flexible, potentiellement plus rémunérateur et moins contraignant géographiquement, tout en renforçant l’objectif national de relance de l’investissement locatif.
Il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière mis en place par l’État, et notamment :
Statuts LMNP/LMP (Loueur Meublé Non Professionnel/Loueur Meublé Professionnel).
