Achat en nue-propriété : quels avantages et inconvénients ?

Défiscalisation immobilière

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  Que signifie LMNP ?

  Le sigle LMNP signifie Location Meublée Non Professionnelle. Il s’agit d’un statut permettant à un particulier de louer un bien meublé. Pour qu’il entre dans cette catégorie, le bien doit obligatoirement posséder une literie, une table et une chaise, des luminaires ainsi qu’un réfrigérateur et des plaques de cuisson. Le revenu locatif ne doit pas non plus excéder 23 000 euros annuels et 50% des revenus globaux.  

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  Comment défiscaliser en LMNP ?

  C’est par un calcul relatif à l’amortissement des biens mobiliers et immobiliers que le contribuable bénéficie de la défiscalisation. Il ne s’agit pas d’une réduction d’impôts, mais d’une récupération de la TVA à hauteur de 20% (seulement en résidence services) et d’une exonération d’impôts totale, tant sur les loyers perçus (attention : si l’opération est très rentable entre le loyer et le crédit, on peut quand même générer un bénéfice imposable…Ce n’est pas dans 100% des cas que l’on est exonéré d’impôt sur les revenus LMNP) que sur la plus-value réalisée après - ans de détention.

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  Peut-on faire du LMNP en SCI ?

  Parce qu’il s’agit d’une société civile, il est en théorie impossible d’intégrer une LMNP à une SCI à cause de sa nature commerciale. 

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  Comment calculer l'amortissement LMNP ?

  La LMNP comprend une partie amortissable. Elle correspond à la perte de la valeur du bien selon une période donnée. Le propriétaire a la possibilité de déduire cette perte de ses recettes. Parmi les items que vous pouvez amortir dans le cadre de votre investissement LMNP on retrouve les travaux effectués dans le bien ainsi que le mobilier acheté pour meubler votre logement. En fonction du type de dépense, la période d’amortissement diffère. Cela peut être de 6 ans pour la literie, 10 ans pour une table ou un canapé et 15 ans pour les travaux de plancher. 

  Si les dépenses générales associées à l’ameublement peuvent être amorties, les dépenses liées aux travaux de la location LMNP peuvent aussi l’être. Il s’agit d’une disposition spécifique permettant de décomposer le bien sur plusieurs années en fonction du poste de dépenses (gros œuvre, terrain, aménagement, etc.). L’amortissement peut ainsi être déduit sans que la valeur du bien à la vente n’en soit pénalisée.

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  Comment devenir LMP ?

  Si la LMNP est intéressante, elle est sujette à un plafond de 23 000 euros par an et ne pas dépasser le montant de vos revenus globaux. Au-delà, vous êtes considéré comme LMP. Il convient alors de vous acquitter des cotisations sociales à hauteur de 35% à 40% des bénéfices.

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  Comment fonctionne la loi Malraux ?

  La loi Malraux permet aux propriétaires de biens anciens d’effectuer des travaux de rénovation en déduisant les coûts de la réhabilitation. Ce dispositif a été mis en place pour encourager les particuliers à entretenir des logements à caractère historique, rattachés à des zones précises. La rénovation est plafonnée à 400 000 euros tous les 4 ans. En fonction du Site dans lequel se situe l’immeuble, la réduction varie entre 30% et 22%. Les travaux sont supervisés par des architectes des bâtiments de France. 

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  Peut-on louer à un ascendant en loi Malraux ?

  La location d’un bien en loi Malraux ne peut s’effectuer avec un membre de son foyer fiscal. Cela comprend autant les descendants que les ascendants. Et cela, même si le bien est détenu dans le cadre d’une SCI.

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  Qui peut bénéficier de la loi Malraux ?

  La Loi Malraux s’adresse à tous les contribuables français souhaitant investir dans la rénovation d’immeubles à caractère esthétique ou historique. De par l’avantage fiscal et l’enveloppe attribuée, cet investissement s’adresse majoritairement aux particuliers ayant une importante fiscalité et étant capable d’utiliser les 400 000 euros prévus par la loi sur une durée de 1 à 4 ans (à noter : report possible sur les impôts des 3 années suivantes si la réduction excède l'impôt dû)

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  Combien coûte la gestion locative ?

  Recherche de locataire, rédaction du bail, état des lieux, recouvrement des loyers impayés… Confier la gestion de votre bien immobilier à une agence représente un vrai gain de temps au quotidien. Mais ce service a un coût, qu’il convient de prendre en compte au moment de calculer la rentabilité de votre investissement. 

  En moyenne, les frais de gestion locative oscillent entre 5 et 10 % du montant du loyer. Soit des frais de 45 à 90 euros par mois pour un loyer de 900 euros. Pour obtenir le meilleur rapport qualité/prix, prenez le temps de comparer les tarifs des agences de gestion locative, ou demandez conseil à votre conseiller Quintésens.

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  Peut-on vendre sa part en nue-propriété ?

  Oui, il est possible de vendre votre part en nue-propriété avec l’autorisation de l’usufruitier. Par conséquent, le nouvel acquéreur devient à son tour nu-propriétaire. 

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  Peut-on faire un don en nue-propriété ?

  Oui, vous pouvez effectuer un don en nue-propriété. Ce type de donation consiste à céder votre bien immobilier à la personne de votre choix tout en conservant son usage jusqu’à votre décès. Cette action permet de transmettre votre patrimoine de votre vivant, sans pour autant vous démunir.

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  Peut-on hypothéquer un bien en nue-propriété ?

  En tant que nu-propriétaire, vous conservez les droits sur le bien immobilier : vous pouvez donc le céder ou l’hypothéquer. Si par exemple, vous souhaitez réaliser un crédit immobilier, vous pouvez donner en garantie à la banque l’hypothèque de votre bien immobilier en nue-propriété. En cas de défaut de paiement, la banque pourra saisir uniquement la nue-propriété et les locataires ne pourront pas être expulsés.

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  Pourquoi acheter en nue-propriété ?

  Le principal intérêt d’acheter en nue-propriété est d’acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur sur le marché. En effet, étant donné que vous ne pouvez pas l’utiliser et percevoir des loyers sur une durée déterminée, la décote sur le prix du bien peut aller de 30 % à 50 %. Les autres avantages sont :

  • les travaux d’entretien du bien sont à la charge de l’usufruitier, ils concernent les parties privatives et communes. Vous prenez en charge uniquement les grosses réparations,

  • vous êtes exonéré de la taxe foncière,

  • vous bénéficiez de droits de succession réduits, car ils sont calculés selon la valeur du bien en nue-propriété,

  • la valeur du bien en nue-propriété n’est pas prise en compte dans votre patrimoine immobilier pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

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  Quelle différence entre monument classé et inscrit ?

  Il existe deux types de protection : les monuments classés et les monuments inscrits. Un monument classé présente un intérêt public majeur de conservation, d’un point de vue historique, artistique, scientifique, légendaire ou pittoresque. Il est classé au niveau national. Un monument inscrit est un site qui présente les mêmes intérêts mais dont l’inscription se fait à un niveau régional. Vous pouvez investir dans un monument classé ou inscrit grâce à la loi Denormandie.

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  Comment bien investir en immobilier avec la loi Denormandie ?

  Pour bien investir en immobilier avec la loi Denormandie et bénéficier d’une réduction d’impôt, vous devez tenir compte de plusieurs critères :

  • louer votre bien le plus longtemps possible,

  • acquérir un bien dont le coût ne doit pas dépasser 300 000 euros,

  • acheter un bien dont le m² de surface habitable ne doit pas dépasser 5 500 euros.

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  Peut-on bénéficier de la loi Denormandie avec une SCI ?

  Oui, à condition que la SCI soit soumise à l'impôt sur le revenu (et non à l'impôt sur les sociétés). La réduction d'impôt est répartie entre les associés au prorata de leurs parts. 

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  Quelles villes sont éligibles à la loi Denormandie ?

  Environ 600 communes sont éligibles en 2026 : les 245 villes du programme « Action Cœur de Ville » ainsi que les communes ayant signé une convention d'Opération de Revitalisation de Territoire (ORT). 

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  Quels quartiers à Pau bénéficient de la loi Denormandie ?

  Le dispositif Denormandie s’applique dans le centre-ville de Pau. En effet, la loi Denormandie vise à redynamiser le centre-ville des villes de taille moyenne. Un programme national nommé « Action cœur de ville » a ainsi été lancé en 2018 afin de réhabiliter, entre autres, les quartiers du centre-ville de Pau.

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  Comment fonctionne le déficit foncier ?

  Le déficit foncier est un dispositif de défiscalisation immobilière. Si vous réalisez un investissement dans l’immobilier locatif, vous pouvez diminuer le montant de votre impôt. Pour cela, vous devez déduire les différentes charges liées au bien que vous louez. 

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  Comment déclarer un déficit foncier ?

  Pour déclarer un déficit foncier, vous devez remplir le formulaire n°2044 et le joindre à votre déclaration de revenus globale qui correspond au formulaire n°2042. 

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  Que veut dire déficit imputable sur les revenus fonciers ?

  Lorsque vous louez un logement non meublé, il est possible que le montant de vos charges soit plus élevé que le montant des loyers imposables. Ce déficit peut donc être imputable sur vos autres revenus. Tous les ans, vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 euros de déficit foncier sur vos revenus; parfois même jusqu’à 15 300 euros pour certains cas spécifiques.

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  Comment calculer son déficit foncier ?

  Pour calculer votre déficit foncier, il est important de savoir qu’en tant que propriétaires-bailleurs, vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 euros de déficit foncier par an. Dans certaines situations particulières, ce montant peut aller jusqu’à 15 300 euros par année. 

  Vous devez aussi savoir que l’excédent de déficit foncier peut être déduit et reporté :

  • pendant 6 années s’il excède votre revenu global,

  • pendant 10 ans de vos revenus fonciers uniquement.

  Par ailleurs, vous pouvez déduire de nombreuses charges de vos revenus fonciers, à l’image :

  • des frais de gestion,

  • des charges locatives,

  • des intérêts et des frais d’emprunt,

  • des primes d’assurance,

  • etc.

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  Qu'est-ce que la loi Malraux ?

  La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilière dans l’ancien. Elle date de 1962 et a été revue en 2009. L’objectif principal de cette loi est d’encourager la restauration et la préservation de biens anciens à caractère historique. Les acheteurs bénéficient d’une réduction d’impôt équivalente aux dépenses qu’ils ont faites lors de la rénovation du bien. Cette réduction fiscale est de l’ordre de 30 %. Les travaux ne doivent pas dépasser le montant de 400 000 euros sur 4 ans.

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  Qu'est-ce que la loi Monuments Historiques ?

  La loi Monuments Historiques est un dispositif de défiscalisation immobilière qui a pour but de favoriser la restauration de biens classés Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH). Créée en 1913, cette loi permet aux propriétaires de biens d’exception de réaliser des travaux, en accord avec l’Architecte des Bâtiments de France (ABF), en contrepartie d’une réduction d’impôt. Il est ainsi possible de déduire 100 % du montant des travaux sur vos revenus.

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  Où investir en 2026 ?

  Si vous vous demandez où investir en 2026, sachez qu’il existe de nombreux placements avantageux. Parmi eux, vous trouverez par exemple : les marchés financiers, l’investissement immobilier locatif, l’assurance-vie, l’épargne retraite et la finance à impact. Pour optimiser votre épargne et vos placements, rencontrez l’un de nos conseillers en gestion de patrimoine. En fonction de votre situation patrimoniale, immobilière et fiscale, il saura vous recommander les meilleures solutions financières.

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  Quels sont les règles et les avantages de la loi Monuments Historiques ?

  Pour bénéficier des avantages de la loi Monuments Historiques, vous devez respecter certaines conditions. Le bien acheté doit :

  • être classé aux Monuments Historiques,

  • faire partie du Patrimoine National,

  • être inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH),

  • posséder le label délivré par la Fondation du patrimoine.

  De plus, les travaux de restauration que vous allez entreprendre doivent répondre à des critères spécifiques, c’est-à-dire : 

  • respecter les recommandations de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF), 

  • être réalisés à l’initiative du ou des propriétaires regroupés en Association Syndicale Libre,

  • obtenir une autorisation spéciale de travaux ou d’une déclaration d’utilité publique.

  Les avantages fiscaux de la loi Monuments Historiques s’appliquent sur les travaux de rénovation et d’entretien du bien qui donnent droit à une déduction d’impôt. Vous pouvez également bénéficier d’une exonération sur les frais de succession ou d’une déduction du déficit foncier sur le revenu global.

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  Comment déclarer un bien en Monuments Historiques ?

  La déclaration d’un bien acheté avec le dispositif Monuments Historiques se fait via le formulaire Cerfa n°2044 spéciale, en remplissant les lignes 420 à 470. Si vous avez besoin d’une aide à la déclaration de vos revenus fonciers, n’hésitez pas à contacter l’un de nos conseillers en gestion de patrimoine Quintésens.

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  C'est quoi le déficit foncier ?

  Le déficit foncier est un dispositif de défiscalisation immobilière. Il vous permet de réduire vos impôts fonciers en déduisant les charges (frais d’entretien, travaux, intérêts de votre prêt immobilier, primes d’assurance, etc.) liées à la location de votre bien immobilier.

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  Comment déclarer un investissement Monuments Historiques ?

  Pour déclarer un investissement Monuments Historiques, vous devez lors de la déclaration de vos revenus fonciers, remplir le formulaire Cerfa n°2044 spéciale. Sachez que le formulaire dispose, pages 4 et 5, d’une colonne à remplir par type d’immeuble. Vous devrez ensuite renseigner les lignes 420 à 470.

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  Qui peut défiscaliser ?

  Toute personne domiciliée fiscalement en France peut actionner un ou plusieurs dispositifs de défiscalisation. Et contrairement aux idées reçues, défiscaliser n’est pas réservé aux foyers les plus aisés. Néanmoins, la démarche devient réellement intéressante dès lors que vous payez plus de 2 500 euros d’impôt sur le revenu par an. Le dispositif le plus adapté dépend ensuite de votre tranche marginale d'imposition, de votre capacité d'investissement et de vos objectifs. 

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  Quel est le meilleur placement immobilier ?

  Tout dépend des moyens dont vous disposez et de l’objectif que vous poursuivez 

  Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine tout en profitant d’importantes réductions d’impôt, il est conseillé de vous tourner vers les dispositifs Jeanbrun ou Denormandie. 

  Si vous voulez vous constituer un revenu complémentaire à court terme, acheter un bien neuf ou ancien pour faire de la location meublée professionnelle ou non professionnelle (LMP/LMNP) est une solution efficace.

  Enfin, si vous ne pouvez pas encore prétendre à l’achat d’un bien immobilier, pourquoi ne pas considérer l'acquisition de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), dont le taux de rendement moyen était de 4,45 % en 2021. Un ticket d’entrée de l’ordre de 1 000 € rend cet investissement accessible au plus grand nombre.

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  Quelles sont les étapes d'un investissement immobilier réussi ?

  Les six étapes à respecter pour réussir un investissement immobilier sont les suivantes :  

  • Définir l’objectif : création d’un revenu complémentaire ou constitution d’un patrimoine, 

  • Établir un budget : pour déterminer l’effort d’épargne à consentir sur la durée de remboursement du crédit, 

  • Étudier les possibilités de réduction d’impôt : grâce à des dispositifs de défiscalisation tels que les dispositifs Jeanbrun, LLI, Denormandie, Malraux, LMP/LMNP, etc., 

  • Rechercher un bien combinant une bonne rentabilité et un bon emplacement : afin de le rendre attractif aux futurs locataires, 

  • Rechercher un financement : le plus souvent un prêt bancaire, dont les taux d’intérêt et la durée de remboursement varient en fonction de plusieurs paramètres. 

  Il est également possible de vous rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine qui saura vous aider à faire le bon investissement en fonction de votre projet. 

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  Quels sont les dispositifs de défiscalisation immobilière en vigueur ?

  Depuis la fin de la loi Pinel en 2024, les principaux dispositifs sont le dispositif Jeanbrun (amortissement du bien, sans zonage), le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), la loi Denormandie (ancien à rénover), le statut LMNP/LMP, le déficit foncier, la loi Malraux et la loi Monuments Historiques. 

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  Peut-on cumuler plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière ?

  Oui, sous réserve du plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 euros par an. Les réductions d'impôt Denormandie ou LMNP entrent dans ce plafond, contrairement à Malraux et aux Monuments historiques, qui s'en affranchissent. Un conseiller Quintésens peut simuler la combinaison la plus efficace selon votre situation. 

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  Combien peut-on économiser d'impôts grâce à l'investissement immobilier ?

  En moyenne, nos clients économisent environ 4 000 euros d'impôts par an, mais ce montant varie fortement selon le dispositif choisi, le montant investi et votre tranche marginale d'imposition. À titre d'exemple, un investissement Jeanbrun de 250 000 euros engagés sur 9 ans peut générer près de 40 000 euros d'économie fiscale cumulée. La seule façon de connaître votre potentiel réel est de réaliser une simulation personnalisée et sans frais. 

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  Le dispositif Pinel est-il encore en vigueur ?

  Non. La loi Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 pour tout nouvel investissement. Les investisseurs ayant investi avant cette date continuent de bénéficier de leur réduction d'impôt jusqu'au terme de leur engagement. Deux dispositifs prennent le relais : la loi Denormandie (ancien avec travaux) et le dispositif Jeanbrun (neuf ou ancien, sans zonage). 

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  J'ai investi en Pinel avant la fin du dispositif : que se passe-t-il pour moi ?

  Rien ne change. Votre réduction d'impôt se poursuit normalement jusqu'au terme de votre engagement initial (6, 9 ou 12 ans), aux conditions signées lors de votre achat. Seuls les nouveaux projets ne peuvent plus bénéficier du dispositif Pinel. 

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  Quels dispositifs remplacent la loi Pinel ?

  Deux dispositifs prennent directement le relais : la loi Denormandie (achat d'un bien ancien avec travaux, réduction d'impôt jusqu'à 21 %) et le dispositif Jeanbrun (neuf ou ancien rénové, sans zonage, amortissement fiscal). Plusieurs autres solutions de défiscalisation immobilière restent par ailleurs disponibles : LMNP, investissement locatif intermédiaire (LLI), loi Malraux, monuments historiques, déficit foncier ou nue-propriété, chacune répondant à un profil d'investisseur différent. 

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  Qu'est-ce que l'investissement en LLI ?

  Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif immobilier conçu pour répondre aux besoins des ménages aux revenus intermédiaires. Longtemps réservé aux investisseurs institutionnels, le LLI est accessible aux particuliers depuis 2025. Il succède dans les faits au dispositif Pinel, avec un mécanisme différent : plutôt qu'une réduction d'impôt forfaitaire, il combine une TVA réduite à l'achat et un crédit d'impôt sur la taxe foncière pendant toute la durée de location. 

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  Peut-on investir en LLI en son nom ?

  Non. L'investissement en LLI se fait obligatoirement via une société (le plus souvent une SCI). C'est une différence majeure avec des dispositifs comme le Jeanbrun ou l'ancien Pinel, dans lequel on pouvait investir en direct. 

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  Quels sont les avantages fiscaux du LLI ?

  Le LLI permet de bénéficier d'une TVA à 10 % au lieu de 20 % sur le prix d'acquisition, ainsi que d'un crédit d'impôt sur la taxe foncière pouvant atteindre 25 000 euros sur 20 ans. Ces avantages sont cumulables et exclus du plafonnement des niches fiscales. 

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  Quelle est la durée d'engagement pour un investissement en LLI ?

  L'engagement de location porte sur le long terme, généralement entre 15 et 20 ans selon la durée choisie pour bénéficier pleinement du crédit d'impôt sur la taxe foncière. 

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  Qu'est-ce que le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ?

  Le LMNP est un statut fiscal, et non un dispositif de défiscalisation en soi, qui s'applique à toute personne louant un logement meublé sans en faire son activité professionnelle principale. Les loyers sont imposés en BIC, ce qui permet de déduire les charges et d'amortir le bien, contrairement à la location nue imposée en revenus fonciers. 

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  Quelle est la différence en LMNP et LMP ?

  Vous relevez du LMP si vos recettes locatives meublées dépassent 23 000 € par an et qu'elles sont supérieures aux autres revenus d'activité de votre foyer fiscal. Si une seule de ces deux conditions est remplie, vous restez en LMNP. Le LMP entraîne une affiliation à la sécurité sociale des indépendants, mais permet d'imputer les déficits sur le revenu global et d'accéder, sous conditions, à une exonération de plus-value professionnelle. 

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  Micro-BIC ou régime réel : que choisir ?

  Le micro-BIC (recettes ≤ 77 700 €, abattement forfaitaire de 50 %) convient aux petits montants de charges. Dès que les charges réelles et l'amortissement dépassent cet abattement forfaitaire (c'est le cas de la plupart des projets financés à crédit) le régime réel est en général plus avantageux. Une simulation chiffrée permet de trancher pour votre situation. 

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  La loi Denormandie, c'est quoi ?

  La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation qui accorde une réduction d'impôt sur le revenu pouvant atteindre 21 % du prix d'un bien ancien, en contrepartie de travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération et d'un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. 

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  Peut-on louer un bien acquis en Denormandie à un membre de sa famille ?

  Oui : contrairement à l’ancien dispositif Pinel, la loi Denormandie autorise la location à un ascendant ou un descendant ne faisant pas partie du foyer fiscal de l'investisseur, sous réserve du respect des plafonds de loyer et de ressources.