Guide complet de l'investissement locatif à Lyon en 2025

Lyon, la troisième plus grande ville de France, est souvent considérée comme une destination de choix pour l'investissement locatif. Grâce à son dynamisme économique, à ses multiples projets urbains et à sa forte population étudiante, Lyon offre des opportunités uniques pour les investisseurs immobiliers. Dans cet article, nous allons explorer en détail pourquoi investir à Lyon peut être une décision judicieuse, comment choisir le bon quartier, et quelles sont les tendances actuelles du marché immobilier lyonnais.

Pourquoi Lyon est-elle une ville attractive pour les investisseurs ?

Lyon se distingue par une économie diversifiée et robuste. Le marché immobilier lyonnais est soutenu par la présence de nombreuses entreprises internationales, des institutions académiques de renom, et des infrastructures modernes.

Cette diversité économique assure une demande constante de logements et une stabilité du marché immobilier.

De plus, Lyon bénéficie d'une situation géographique stratégique, à la croisée des chemins entre le nord et le sud de l'Europe, ce qui en fait une ville de transit et de commerce importante.

Les chiffres clés de l'immobilier lyonnais

L'évolution des prix de l'immobilier à Lyon a été marquée par une hausse constante au cours des dernières années.

En 2024, les prix moyens au mètre carré continuent de grimper, reflétant la forte demande.

Le rendement locatif à Lyon peut atteindre jusqu'à 5,5 % brut, avec des variations selon les quartiers. Par exemple, les arrondissements centraux comme le 1er et le 2e arrondissement offrent des rendements compétitifs en raison de leur attractivité et de leur demande élevée.

Critères à considérer pour un bon investissement locatif

Pour réussir un investissement locatif à Lyon, il est crucial de considérer plusieurs critères.

Le type de bien à acheter, le montant de l'investissement et les quartiers à privilégier sont des éléments déterminants. Les erreurs courantes à éviter incluent l'achat d'un bien mal situé ou surévalué, et la sous-estimation des coûts de gestion locative.

Les meilleurs quartiers pour investir à Lyon

Investir à Lyon nécessite une compréhension approfondie des différents quartiers.

Le 6e arrondissement, par exemple, est très prisé pour ses écoles et ses infrastructures, ce qui en fait une zone idéale pour les familles et les professionnels.

Le 7e arrondissement, avec son ambiance étudiante et ses projets de développement urbain, représente également une opportunité intéressante.

D'autres quartiers comme la Croix-Rousse ou Confluence offrent des rendements attractifs et une forte demande locative.

Quel bien immobilier choisir pour investir à Lyon ?

L’un des éléments les plus décisifs pour réussir votre investissement locatif à Lyon reste le choix du bien. Type, taille, ancienneté et fiscalité associée peuvent faire varier sensiblement la rentabilité finale.

Quel type de logement privilégier ?

Le studio et le T2 sont très prisés à Lyon, notamment dans les quartiers proches des pôles universitaires ou du centre-ville. Leur accessibilité en termes de budget et leur forte demande locative en font des produits sûrs pour démarrer. Les T3 et T4, quant à eux, s’adressent davantage aux familles ou à la colocation, avec un ticket d’entrée plus élevé, mais aussi des loyers plus stables sur le long terme.

Ancien ou neuf : que choisir ?

L’ancien permet souvent d’accéder à des prix plus attractifs et offre des possibilités de valorisation via les travaux. C’est aussi une option à envisager dans le cadre du déficit foncier, notamment dans certains quartiers historiques de la région lyonnaise.

Le neuf, de son côté, garantit une meilleure performance énergétique, moins de travaux et une fiscalité avantageuse avec des dispositifs comme la loi Pinel. Cela peut être particulièrement intéressant dans les nouveaux quartiers ou en périphérie, dans d’autres villes dynamiques de la région.

Meublé ou vide : quel statut pour quel usage ?

Le choix entre location vide et location meublée dépend de votre stratégie. Louer meublé permet de bénéficier du régime LMNP, très avantageux fiscalement. Ce statut est particulièrement adapté aux petites surfaces situées dans les arrondissements étudiants.

À l’inverse, la location nue est plus stable dans le temps, notamment pour les familles qui s’installent dans la région pour plusieurs années.

Les étapes clés pour réussir son investissement locatif

La réussite d'un investissement locatif à Lyon repose sur plusieurs étapes clés.

D'abord, il est essentiel de bien choisir le bien immobilier, en tenant compte de sa localisation et de son état général. Ensuite, les démarches administratives et juridiques doivent être rigoureusement suivies pour éviter toute mauvaise surprise.

Enfin, la gestion locative peut être assurée par un professionnel pour garantir une tranquillité d'esprit et une rentabilité optimale.

Les avantages fiscaux de l'investissement locatif à Lyon

Investir à Lyon offre également des avantages fiscaux non négligeables. La loi Pinel, par exemple, permet de bénéficier de réductions d'impôts significatives en échange de la location du bien pour une durée déterminée.

D'autres dispositifs de défiscalisation peuvent également être envisagés, comme le régime du micro-foncier ou le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Les tendances du marché immobilier lyonnais en 2024

En 2024, le marché immobilier lyonnais est marqué par plusieurs tendances. Les nouveaux projets urbains, comme la rénovation des berges du Rhône et le développement du quartier Confluence, dynamisent le marché et attirent de nouveaux investisseurs.

De plus, la demande de logements étudiants reste forte, soutenue par la présence des grandes écoles et universités.

Ces tendances contribuent à maintenir une demande locative élevée et une rentabilité attractive pour les investisseurs. 

Études de cas et témoignages

Pour illustrer les opportunités d'investissement locatif à Lyon, examinons quelques études de cas. Par exemple, un investisseur ayant acheté un appartement dans le 3e arrondissement en 2020 a vu son rendement brut augmenter de 4,5 % à 5,2 % en trois ans, grâce à la hausse des loyers et à une demande locative soutenue.

Les témoignages immobiliers d'autres investisseurs confirment également l'attrait de Lyon, tant pour les revenus locatifs que pour la valorisation du patrimoine.

Exemples concrets d’investissement locatif à Lyon et sa région

Rien de tel que des cas concrets pour illustrer la diversité des stratégies possibles.

Cas n°1 : Studio ancien en LMNP à Villeurbanne

Investissement à 130 000 € dans un studio meublé proche de l’université Lyon 1. Le statut LMNP permet une imposition allégée grâce à l’amortissement du bien. La demande locative étudiante dans cette commune de la région lyonnaise reste extrêmement forte.

Cas n°2 : Maison ancienne à rénover dans la région lyonnaise (Oullins)

Un investisseur aguerri a acquis une maison à fort potentiel locatif à Oullins, commune en pleine transformation. Grâce aux travaux réalisés, il a pu appliquer le mécanisme du déficit foncier pour réduire ses revenus imposables. Le bien est aujourd’hui loué à une famille avec un rendement net supérieur à 6 %.

Notre accompagnement Quintésens pour votre investissement à Lyon

Chez Quintésens, nous croyons que chaque projet d’investissement locatif mérite un accompagnement personnalisé, fondé sur une vision globale de votre situation patrimoniale et de vos objectifs à long terme.

Un diagnostic patrimonial offert

Avant de vous orienter vers une solution, nous réalisons un bilan complet de votre situation financière et fiscale. Ce diagnostic nous permet d’adapter notre conseil à votre profil, à vos revenus, à votre tolérance au risque et à vos ambitions. Que vous souhaitiez développer votre patrimoine, préparer votre retraite ou alléger votre fiscalité, nous définissons ensemble la stratégie la plus pertinente.

Une stratégie sur-mesure adaptée à votre projet

Nous vous proposons une sélection de biens immobiliers rigoureusement analysés, dans les quartiers porteurs de Lyon et de sa région. L’objectif : maximiser la rentabilité de votre investissement tout en sécurisant votre projet. Notre accompagnement couvre également les aspects juridiques, fiscaux et administratifs.

Un accompagnement de A à Z, jusqu’à la mise en location

Notre équipe vous accompagne jusqu’à la signature chez le notaire et au-delà. Nous pouvons également vous aider à déléguer la gestion locative pour une tranquillité totale. Grâce à notre ancrage local et notre connaissance fine du marché lyonnais et régional, vous investissez en toute confiance.

FAQ sur l'investissement locatif à Lyon

Quels sont les risques associés à l'investissement locatif à Lyon ?

L'investissement locatif à Lyon, comme tout type d'investissement immobilier, comporte certains risques qu'il est important de considérer. Les principaux risques incluent :

• Vacances locatives : Il peut arriver que le bien ne soit pas loué pendant certaines périodes. Pour minimiser ce risque, il est crucial de choisir un bien dans un quartier avec une forte demande locative et de proposer un loyer compétitif.

• Impayés de loyer : Les locataires peuvent parfois rencontrer des difficultés financières, ce qui peut entraîner des impayés de loyer. Souscrire une assurance loyers impayés peut aider à se protéger contre ce risque.

• Dégradation du bien : Les locataires peuvent causer des dommages au bien immobilier. Effectuer régulièrement des états des lieux et souscrire à une assurance habitation peut aider à couvrir les frais de réparation.

• Fluctuation du marché immobilier : Les prix de l'immobilier peuvent fluctuer en fonction des conditions économiques. Une bonne connaissance du marché et une stratégie d'investissement à long terme peuvent aider à atténuer ce risque.

• Charges et taxes : Les charges de copropriété, la taxe foncière et les coûts de maintenance peuvent impacter la rentabilité de l'investissement. Il est important de bien évaluer ces coûts avant de se lancer.
  

2. Quels sont les meilleurs quartiers pour investir à Lyon ?

Lyon offre une diversité de quartiers adaptés à différents types d'investissements locatifs. Voici quelques-uns des plus attractifs :

•  Le 6e Arrondissement : Connu pour son cadre de vie haut de gamme, ses écoles prestigieuses et ses infrastructures de qualité, le 6e arrondissement est très prisé par les familles et les professionnels. Les prix y sont élevés, mais la demande locative reste forte, garantissant un bon rendement.

• Le 7e  arrondissement : Dynamique et jeune, ce quartier attire de nombreux étudiants grâce à la proximité des grandes écoles et universités. Les projets de rénovation urbaine et les nouvelles infrastructures augmentent encore son attractivité. C'est un excellent choix pour un investissement locatif destiné aux étudiants.

• La Croix-Rousse : Ce quartier historique, avec son ambiance villageoise et ses traboules, est très recherché par les jeunes actifs et les artistes. La demande locative y est forte, et les prix restent plus abordables que dans le centre-ville.

• Confluence : Ancienne zone industrielle transformée en écoquartier, Confluence représente l'avenir de Lyon. Avec ses bâtiments modernes et ses espaces verts, ce quartier attire les jeunes cadres et les familles. Les projets immobiliers neufs offrent des opportunités intéressantes pour les investisseurs.

• Le 1er arrondissement : Situé au cœur de la ville, ce quartier est très animé et apprécié pour ses commerces, ses restaurants et sa vie culturelle. Il attire une population jeune et dynamique, assurant une demande locative constante.

3. Comment financer un investissement locatif à Lyon ?

Le financement d'un investissement locatif à Lyon peut se faire de plusieurs manières :

• Emprunt bancaire : La méthode la plus courante est de contracter un prêt immobilier. Les banques proposent souvent des taux avantageux pour l'investissement locatif. Il est important de comparer les offres et de négocier les conditions de prêt.

• Apport personnel : Un apport personnel significatif peut faciliter l'obtention du prêt et réduire le coût total du crédit. En général, les banques recommandent un apport d'au moins 10% du prix d'achat.

• Prêt à taux zéro (PTZ) : Bien que destiné principalement à l'achat de résidence principale, le PTZ peut parfois être utilisé dans certains projets de rénovation.

• Investissements participatifs : Une alternative est de participer à des projets d'investissement immobilier via des plateformes de crowdfunding, permettant de diversifier les risques et de participer à des projets plus importants.

• Régimes fiscaux avantageux : Utiliser des dispositifs fiscaux comme la loi Pinel peut réduire la charge fiscale et améliorer la rentabilité de l'investissement. 

4. Quel est le meilleur moment pour investir dans l'immobilier locatif à Lyon ?

Le meilleur moment pour investir dans l'immobilier locatif à Lyon dépend de plusieurs facteurs :

• Conditions économiques : En période de croissance économique, les prix de l'immobilier tendent à augmenter, et la demande locative est généralement forte. En revanche, pendant les périodes de récession, les prix peuvent stagner ou baisser, offrant des opportunités d'achat à des prix plus bas.

• Taux d'intérêt : Les taux d'intérêt des prêts immobiliers fluctuent en fonction de la politique monétaire et des conditions économiques. Des bas taux rendent le financement de l'investissement plus abordable.

• Saisonnalité : Certaines périodes de l'année peuvent être plus favorables pour l'achat d'un bien immobilier. Par exemple, en fin d'année, certains vendeurs peuvent être plus enclins à négocier pour conclure une vente avant la fin de l'année fiscale.

• Projets urbains réalisation : Investir avant la de grands projets urbains peut permettre de bénéficier d'une augmentation des prix une fois ces projets achevés. Il est donc pertinent de surveiller les annonces de nouveaux développements dans la ville. 

5. Comment gérer efficacement un bien locatif à Lyon ?

Une gestion efficace d'un bien locatif à Lyon passe par plusieurs étapes :

• Sélection des locataires : Choisir des locataires fiables est crucial. Vérifiez les confirmations de crédit, les références professionnelles et personnelles peuvent réduire le risque d'impayés.

• Rédaction du bail : Un bail bien rédigé, conforme aux lois en vigueur, protège les droits du propriétaire et du locataire. Il doit inclure toutes les clauses nécessaires concernant le loyer, les charges et les obligations de chaque partie.

• Gestion des loyers : Mettre en place un système de gestion des loyers efficace, avec des relances automatiques en cas de retard, peut simplifier la gestion quotidienne.

• Entretien régulier : Planifier des visites régulières pour vérifier l'état du bien et effectuer les réparations nécessaires permet de maintenir le bien en bon état et d'éviter des coûts plus élevés à long terme.

• Faire appel à un gestionnaire de biens : Pour ceux qui préfèrent déléguer, faire appel à un professionnel de la gestion immobilière peut être une solution. Ces professionnels occupent toutes les tâches administratives, financières et techniques liées à la gestion du bien.

6. Quels sont les dispositifs de défiscalisation disponibles pour l'investissement locatif à Lyon ?

Plusieurs dispositifs de défiscalisation peuvent rendre l'investissement locatif à Lyon plus attractif :

• Loi Pinel : Ce dispositif permet de bénéficier d'une réduction d'impôt en investissant dans un bien immobilier neuf dans une zone éligible et en le louant pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans. La réduction peut atteindre jusqu'à 21% du montant de l'investissement.

• Statut de loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) : Ce statut permet de bénéficier d'avantages fiscaux en louant un bien meublé. Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), avec la possibilité de déduire les charges et d'amortir le bien.

• Déficit foncier : Pour les biens anciens nécessitant des travaux, il est possible de déduire les travaux de rénovation des revenus fonciers, ce qui permet de réduire l'imposition sur les revenus locatifs.

• Malraux : Ce dispositif s'adresse aux investisseurs dans les secteurs sauvegardés ou les quartiers anciens dégradés. Il permet de bénéficier d'une réduction d'impôt en réalisant des travaux de restauration.

• Monuments Historiques : Investir dans des biens classés monuments historiques permet de déduire l'intégralité des travaux de restauration du revenu global, sans plafonnement.

7. Quel type de bien se loue le mieux à Lyon ?

À Lyon, les petites surfaces meublées (studios et T2) sont les plus demandées, notamment autour des universités, des écoles supérieures et des pôles d’activité économique. Elles se louent rapidement et avec peu de vacance locative. Toutefois, dans les zones périphériques ou résidentielles de la région, les T3 et maisons attirent davantage les familles à la recherche d’une location de long terme.

8. Quel salaire faut-il pour investir dans l’immobilier locatif à Lyon ?

Il n’y a pas de seuil unique, mais en moyenne, un apport de 10 % du prix du bien est recommandé, soit environ 20 000 à 30 000 € pour un premier achat. Avec un revenu mensuel stable de 2 500 à 3 000 € net, il est possible d’obtenir un financement pour un projet d’investissement locatif dans Lyon ou sa région, selon le montant emprunté, la durée du prêt et le niveau d’endettement.

En conclusion, Lyon représente une opportunité exceptionnelle pour l'investissement locatif en 2024. Avec son marché immobilier dynamique, ses quartiers attractifs, et ses avantages fiscaux, la ville offre un cadre idéal pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille et à maximiser leur rentabilité. En suivant les étapes clés, il est possible de réussir un investissement locatif à Lyon et de profiter des nombreux bénéfices qu'offre cette ville dynamique.