Immobilier : 4 conseils pour optimiser son investissement locatif en résidences de services

Publié le 30/06/22

2 minutes 51

Investissement locatif
Défiscalisation
Gestion de patrimoine

Qu’il concerne les résidences services pour étudiants, seniors, hommes d’affaires, ou encore pour touristes, l’investissement locatif en Censi-Bouvard a toujours le vent en poupe et suscite l’intérêt des personnes souhaitant diversifier leur patrimoine. Il s’agit en effet d’une solution pouvant s’avérer très rentable. Emplacement, fiscalité… Voici les principales précautions à prendre en compte pour un projet réussi.

Investir dans les résidences de service avec le dispositif Censi-Bouvard

Créé en 2009 pour soutenir l’investissement en résidences de services neuves ou rénovées, le dispositif Censi-Bouvard est un investissement rentable et sécurisé, qui permet aux Loueurs Meublés Non Professionnels (LMNP) de bénéficier d’une réudction d’impôts similaire à celle du dispositif Pinel. Rentable et sécurisé, il permet aux Loueurs Meublés Non Professionnels (LMNP) de bénéficier d’une réduction d’impôts similaire à celle du dispositif Pinel en achetant un bien dans une résidence étudiante, d’affaires, de tourisme ou senior. Le bien acquis doit être neuf, en état futur d’achèvement (VEFA) ou récemment rénové, et vous devez vous engager à le louer en meublé pendant une période de 9 ans minimum.

 

Choisir une ville avec une forte demande en résidence de services

Prenez le temps d’étudier les caractéristiques des villes visées. Ces dernières doivent être dynamiques sur le plan économique et proposer des infrastructures de qualité. S’intéresser à des facteurs comme la croissance de la population, les projets d’aménagement urbains en cours de réalisation ou à venir est également primordial.

Pour une opération rentable, privilégiez en outre un investissement en Censi-Bouvard dans des résidences de services implantées dans des villes où la demande est forte et où l’offre en matière de logement est insuffisante. Pour choisir des résidences de services étudiantes, intéressez-vous par exemple au palmarès des villes les plus plébiscitées par les étudiants afin d’affiner votre choix.

 

Opter pour un emplacement attractif

Pour un investissement immobilier en résidence de services réussi, l’emplacement est l’un des critères clé à prendre en considération. Avant de s’engager, il faudra essayer de déterminer si l’emplacement est adapté au profil type du client visé. On notera par exemple que :

  • Pour des étudiants, la proximité avec l’université et le centre-ville ou encore la desserte en transports en commun sont essentiels.

  • Pour une clientèle d’affaires, d’autres éléments seront importants tels que la proximité avec une gare ou un aéroport, un axe routier stratégique, ou encore une zone d’activité.

  • Pour des seniors, il faudra miser sur les commerces et services de proximité ainsi que la facilité d’accès aux services sociaux. Médecins, transports en commun et autres magasins devront être à portée de main.

  • Pour les touristes, c’est la proximité avec les sites d’intérêt de la ville qui doit primer.

Choisir le bon exploitant pour un investissement Censi-Bouvard réussi

La réussite d’un projet d’investissement dans une résidence de services tient en partie au choix de l’exploitant. Avant de vous engager, prenez le temps d’effectuer quelques recherches sur ce dernier et assurez-vous qu’il possède l’expérience nécessaire pour gérer la résidence et qu’il sera en mesure d’assurer le versement des loyers dus aux propriétaires. Ancienneté, réserves financières, réussite de précédents projets, reconnaissance de son expérience : plusieurs éléments doivent être analysés.

Autre point important, l’examen du bail commercial, qui doit être minutieux. Vérifiez notamment la répartition des charges. 

Pour maximiser les chances de réussite de votre projet, n’hésitez pas à faire appel aux services d’un professionnel ayant une excellente connaissance du marché immobilier dans le ou les secteurs géographiques qui vous intéressent. Il pourra notamment vous apporter des informations concernant les prix du marché.

 

Anticiper la revente de votre bien en résidence de services

Pour évaluer la rentabilité d’un investissement locatif, il faut s’intéresser, avant même d’investir le moindre centime, à l’opération dans sa globalité. Cela inclut notamment la revente du bien, qui est soumise au régime des plus-values immobilières.

Ce régime fiscal se compose :

  • D’une taxation de la plus-value à hauteur de 19 % ;

  • De prélèvements sociaux à 15 %.

À ces deux paramètres peut être ajoutée une autre taxation. En effet, en cas de plus-value d’un montant supérieur à 50 000 €, une taxe additionnelle de 2 à 6 % est appliquée. Le pourcentage est défini dans ce cas par le notaire.

Exonérations d’impôts possible sous le statut Censi-Bouvard


En cas de revente d’un bien Censi-Bouvard, il est possible de réduire le montant à payer. Cette réduction dépend de l’ancienneté de l’achat. Mais attention : il y a certains cas spéciaux qui n’ouvrent pas le droit à un abattement fiscal. C’est le cas notamment lorsque l’achat a été effectué il y a moins de 6 ans par exemple. L’exonération totale est applicable dès que l’achat date de plus de 30 ans.

Vous avez des projets ? Discutez-en avec un conseiller en gestion de patrimoine.

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