Investissement locatif à Bordeaux : guide complet pour 2025

L’investissement locatif à Bordeaux s’impose en 2025 comme une stratégie privilégiée pour les investisseurs en quête de rentabilité, de stabilité et de valorisation patrimoniale. Grâce à son dynamisme économique, sa qualité de vie, et son attractivité culturelle, la capitale girondine attire autant les jeunes actifs que les étudiants, les familles et les touristes. Dans ce guide complet, vous découvrirez : les quartiers les plus porteurs pour investir, les types de biens à cibler, les dispositifs fiscaux disponibles, des données sur les loyers et rendements, ainsi que des conseils concrets pour réussir votre projet immobilier locatif à Bordeaux en 2025.

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif à Bordeaux en 2025 ?

Un marché immobilier soutenu par une forte demande

Avec une population de plus de 260 000 habitants et une croissance constante, Bordeaux attire chaque année de nouveaux résidents. Cette dynamique stimule la demande locative, que ce soit pour les locations classiques, étudiantes ou de courte durée.

Une métropole économique et innovante

Bordeaux est l’une des villes les plus dynamiques de France en termes d’emplois et d’innovation. Le bassin bordelais accueille de nombreuses start-ups, grandes entreprises et secteurs porteurs (aéronautique, vin, tech, recherche).

Une ville étudiante majeure

Plus de 100 000 étudiants fréquentent les écoles et universités bordelaises. Cela garantit une forte demande pour des logements de petite surface, souvent meublés, assurant ainsi un taux d’occupation élevé.

Une qualité de vie plébiscitée

Classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, Bordeaux s’illustre par son cadre de vie : berges aménagées, accès rapide à l’océan, espaces verts, patrimoine culturel, gastronomie...

Où investir à Bordeaux ? Analyse par quartier

Tableau comparatif des quartiers de Bordeaux (2025)

Quels types de biens choisir pour un bon rendement ?

Appartements à usage locatif

Les studios et T2 sont les biens les plus recherchés à Bordeaux, notamment dans les quartiers à forte densité étudiante. Idéal pour du meublé classique ou colocation.

Logements étudiants

L'offre dédiée aux étudiants est très rentable. Les petites surfaces proches des transports et des facs se louent facilement toute l'année.

Biens à rénover (ancien + travaux)

Acheter dans l'ancien pour rénover permet de bénéficier d’avantages fiscaux (voir ci-dessous) tout en augmentant la valeur du bien.

Maisons ou biens atypiques

Moins fréquents, mais très demandés pour la location familiale ou de standing. Souvent dans les quartiers périphériques (Caudéran, Le Bouscat).

Dispositifs de défiscalisation pour optimiser votre investissement

Loi Pinel (jusqu’à fin 2024)

Applicable sur des logements neufs dans certaines zones, dont Bordeaux. Permet de réduire ses impôts jusqu’à 17,5 % du prix du bien.

LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Idéal pour les locations meublées. Permet d’amortir le bien et de percevoir des revenus peu imposés.

Loi Malraux

Pour les biens situés en secteur sauvegardé (centre historique notamment). Idéal pour des projets de rénovation patrimoniale.

Déficit foncier

Pour déduire les coûts de travaux des revenus fonciers. Très intéressant pour les investisseurs dans l'ancien.

Les meilleurs quartiers pour investir à Bordeaux

Les Chartrons

Les Chartrons est un quartier historique et très prisé, notamment par les jeunes professionnels et les familles. Les prix y sont élevés, mais la demande locative est forte, assurant un bon rendement.

Bacalan

Bacalan est un quartier en pleine transformation, avec de nombreux projets de réhabilitation. Les prix y sont encore abordables et le potentiel de valorisation est important. 

Saint-Seurin-Fondaudège

Ce quartier situé à proximité du centre-ville est apprécié pour son charme et sa tranquillité. Les prix y sont élevés, mais la demande locative est constante.

Quartier de la Bastide

La Bastide est un quartier en plein essor, avec de nombreux projets immobiliers neufs. Les prix sont attractifs et le potentiel de valorisation est élevé, ce qui en fait une zone intéressante pour les investisseurs.

Types de biens immobiliers pour un investissement locatif à Bordeaux

Appartements

Les appartements sont le type de bien immobilier le plus recherché à Bordeaux, notamment pour les locations étudiantes et les locations de courte durée.

Maisons

Les maisons, bien que moins courantes que les appartements, offrent un bon rendement locatif, notamment dans les quartiers périphériques.

Logements étudiants

Les logements étudiants sont très demandés à Bordeaux, en raison de la forte population étudiante. Investir dans ce type de bien garantit un taux d'occupation élevé.

Résidences secondaires

Les résidences secondaires, notamment en périphérie de Bordeaux, attirent de nombreux acheteurs, ce qui peut également représenter une opportunité d'investissement locatif.

FAQ - vos questions les plus fréquentes

Combien faut-il pour investir à Bordeaux ?

Comptez entre 200 000 € et 450 000 € pour un T2 selon le quartier. Prévoyez un apport de 10 à 20 %.

Quelle rentabilité viser ?

Entre 3,5 et 5,5 % brut selon le quartier, le type de bien et la stratégie (location meublée, courte durée, colocation...).

Est-ce rentable en 2025 d’acheter à Bordeaux ?

Oui, car la demande locative est forte, les taux d’intérêt restent attractifs, et la ville continue de se valoriser.

Où investir autour de Bordeaux ?

Pessac, Talence, Bègles, Eysines ou encore Floirac offrent des biens moins chers avec de bons rendements.

Conseils pour réussir votre investissement locatif

• Choisissez le quartier selon la cible (étudiants, familles, touristes).

• Privilégiez les petites surfaces pour un meilleur rendement.

• Optez pour un bien meublé pour bénéficier du régime LMNP.

• Réalisez une simulation de rentabilité incluant charges, impôts, frais.

• Entourez-vous d’experts locaux (agents, notaires, gestionnaires).

Cas concrets d’investisseurs à Bordeaux

Cas 1 : Appartement étudiant aux Chartrons

Paul a acquis un studio de 24 m² à 160 000 €. Meublé et loué à 700 €/mois, il dégage un rendement brut de 5,25 % et bénéficie du régime LMNP.

Cas 2 : Achat neuf en loi Pinel à Bacalan

Claire a investi dans un T2 neuf à 210 000 €, éligible au dispositif Pinel. Elle loue à 800 € et réduit ses impôts de 31 500 € sur 12 ans.

Conclusion : Pourquoi Bordeaux reste un choix stratégique en 2025

Bordeaux confirme en 2025 son attractivité pour l’investissement locatif grâce à :

• une demande locative forte

• des dispositifs fiscaux efficaces

• une valorisation patrimoniale constante
  
  

En choisissant le bon quartier, le bon type de bien et la stratégie locative adaptée, vous pouvez construire un patrimoine durable, rentable et optimisé fiscalement.

Vous envisagez d’investir ? Faites-vous accompagner par un professionnel local pour concrétiser un projet sûr et rentable à Bordeaux en 2025.