Pourquoi faire un investissement locatif au Mans en 2025 ?

Le Mans, une ville historique de France, offre un cadre de vie agréable et dynamique, ce qui en fait une destination prisée pour l'investissement locatif. Avec son marché immobilier en pleine croissance, cette ville présente des opportunités uniques pour les investisseurs cherchant à diversifier leur patrimoine. Cet article vous guidera à travers les multiples aspects de l'investissement locatif au Mans, en vous fournissant des informations détaillées sur le marché, les quartiers, les prix, et les rendements potentiels.

Pourquoi choisir Le Mans pour votre investissement locatif ?

Le Mans est une ville qui allie tradition et modernité. Son dynamisme économique et culturel attire de nombreux étudiants, jeunes actifs et familles, contribuant ainsi à une forte demande de location. En tant qu'investisseur, vous bénéficiez des avantages d'une ville en pleine expansion, avec un marché immobilier offrant des prix compétitifs par rapport à des métropoles comme Paris ou Nantes.

Située à seulement 55 minutes de la gare Montparnasse via la ligne TGV, Le Mans constitue un secteur stratégique pour les professionnels effectuant des trajets domicile-travail entre la région parisienne et la Sarthe. Sa position géographique avantageuse, au carrefour de grands axes autoroutiers et ferroviaires, en fait également une ville très accessible pour les déplacements professionnels comme personnels.

Comprendre le marché immobilier au Mans

Le marché immobilier au Mans est caractérisé par une grande diversité de biens, allant de l’appartement T1 pour étudiants à la maison familiale avec jardin. Les logements neufs côtoient des bâtiments anciens rénovés, chacun répondant à des profils de locataires différents.

En 2024, les prix de l’immobilier ont connu une augmentation moyenne de 5 %, une dynamique soutenue par la forte demande de location et les projets de rénovation urbaine. Le prix moyen au m² reste abordable (entre 1 800 € et 2 500 € selon les zones), ce qui rend l’investissement locatif plus accessible qu’ailleurs, tout en offrant une rentabilité attractive.

Les types de biens les plus recherchés

Petits appartements pour étudiants et jeunes actifs

Les studios et T2 sont particulièrement demandés dans les zones proches des facultés, des écoles supérieures et du centre-ville. Ces biens, faciles à louer, offrent généralement une rentabilité brute élevée, notamment en location meublée. Il est courant de viser un rendement de 7 à 8 % sur ce type de bien, surtout s’il est bien situé.

Maisons familiales et colocation

Les maisons de 3 à 5 pièces attirent les familles et les groupes de colocataires. Ces biens sont souvent situés dans des quartiers résidentiels calmes, à proximité des écoles, des parcs et des transports. La colocation est une stratégie rentable au Mans, surtout dans les quartiers comme Pontlieue ou le secteur de la gare.

Programmes neufs et résidence de services

Investir dans le neuf permet d’optimiser les coûts de gestion et de bénéficier de dispositifs fiscaux attractifs, comme la loi Pinel (sous conditions de zonage). Les résidences de services, destinées aux étudiants ou aux seniors, présentent également un potentiel intéressant grâce à des baux sécurisés et une gestion externalisée.

Choisir le meilleur quartier pour investir

Le Mans se divise en plusieurs secteurs, chacun avec ses avantages pour les investisseurs.

Le centre-ville et Vieux-Mans

Ce secteur historique séduit par son architecture médiévale, ses rues pavées et son ambiance animée. Idéal pour les biens de charme ou les locations saisonnières, il attire aussi les jeunes professionnels travaillant en hyper-centre.

Quartier Gare Nord et ses alentours

Avec l’arrivée du TGV, le secteur autour de la gare a connu un fort développement. Il est idéal pour ceux qui font la navette vers Paris. Les logements y sont recherchés par les jeunes actifs et les cadres.

Les quartiers étudiants : Université, Ribay, Saint-Nicolas

Ces zones sont à privilégier pour l’investissement locatif à destination des étudiants. Proches des campus, des commerces et des transports, elles garantissent une location rapide et une forte rentabilité.

Secteurs résidentiels : Pontlieue, Gazonfier, Yzeuville

Parfaits pour un investissement long terme avec maison ou appartement familial. Ces quartiers sont calmes, bien desservis et proches des écoles, avec un bon potentiel de valorisation.

Calculer le rendement locatif potentiel

L’un des critères clés pour un bon investissement est la rentabilité. Au Mans, le rendement locatif brut moyen se situe entre 6 % et 8 %, avec des pointes possibles jusqu’à 10 % sur certains petits logements bien placés.

Comment calculer la rentabilité ?

Le calcul de la rentabilité brute se fait ainsi :
(Loyer annuel / Prix d'achat du bien) x 100

Par exemple, un appartement acheté 110 000 € et loué 650 € par mois génère une rentabilité brute de 7,1 %. En prenant en compte les charges, la fiscalité, et les frais de gestion, vous obtiendrez la rentabilité nette.

Financer votre investissement locatif

Le Mans offre un contexte favorable pour le financement de votre projet. Les prix attractifs permettent souvent un meilleur ratio d’endettement. De plus, les banques locales sont ouvertes aux projets bien préparés, notamment en résidence principale transformée ensuite en location.

Dispositifs de soutien

• Loi Denormandie : pour l’investissement dans l’ancien avec travaux dans certains quartiers.

• LMNP : statut avantageux pour la location meublée et optimisé fiscalement.

Bien gérer votre bien locatif au Mans

Une fois l’achat effectué, une gestion locative efficace est primordiale pour garantir la pérennité de votre investissement. Que vous achetiez une maison de plusieurs pièces ou un studio neuf, la rigueur dans la gestion vous permettra d’optimiser votre rentabilité.

Gestion en direct ou agence spécialisée ?

Vous pouvez choisir de gérer votre location vous-même (mise en ligne des annonces, visites, états des lieux, suivi des loyers), mais cela demande du temps et de la disponibilité. Si vous résidez en dehors du secteur, faire appel à une agence immobilière locale est souvent la meilleure option. Elle s’occupera de tout, moyennant environ 7 à 10 % des loyers encaissés.

Réduire la vacance locative

Pour éviter la vacance locative et assurer une location continue, il est essentiel de :

• Soigner l’annonce (photos, description précise de chaque pièce, localisation par rapport au centre ou à la gare).

• Fixer un loyer en adéquation avec le marché local.

• Réaliser les petites réparations et proposer un logement en bon état (voire refait à neuf, ce qui rassure les locataires).

Optimiser la fiscalité de votre investissement

En matière de fiscalité, plusieurs régimes peuvent être envisagés en fonction de la nature de la location (vide ou meublée), du type de bien (ancien ou neuf) et de votre situation personnelle.

Location vide vs meublée

• Location vide : régime foncier (micro ou réel), avec une durée de bail de 3 ans.

• Location meublée (LMNP) : plus souple, bail de 1 an, amortissements possibles, abattement forfaitaire de 50 % si vous optez pour le micro-BIC.

Ce dernier est souvent plus avantageux pour les investisseurs visant une bonne rentabilité, notamment dans le cas d’un studio ou d’un T2 proche du centre ou des établissements d’enseignement.

Conseils pour réussir votre investissement

Réussir son investissement locatif au Mans repose sur plusieurs leviers stratégiques. Voici quelques conseils concrets à mettre en œuvre :

1. Définir un objectif clair

Souhaitez-vous un complément de revenu ? Un futur bien à occuper ? Une valorisation patrimoniale ? Ces objectifs orienteront le choix entre une maison de plusieurs pièces en périphérie ou un appartement à forte rentabilité dans le centre-ville.

2. Étudier chaque secteur

Ne négligez pas l’analyse de chaque secteur : proximité des commerces, transports, écoles, bassin d’emplois. Un bien à 5 minutes de la gare peut séduire un large public de navetteurs, augmentant la stabilité locative.

3. Privilégier des biens fonctionnels

Un logement avec une bonne répartition des pièces, lumineux, sans travaux lourds à prévoir ou refait à neuf, séduira davantage les locataires. Pensez aussi à la qualité de l’isolation, un critère devenu central dans le choix d’un logement.

4. Éviter les pièges classiques

• Sous-estimer les frais annexes (notaire, travaux, taxe foncière, charges).

• Surestimer la demande dans certains quartiers mal desservis.

• Acheter trop vite sans avoir comparé plusieurs biens similaires.

Le Mans : une ville d’avenir pour les investisseurs

L’attractivité de la ville ne cesse de se renforcer, portée par plusieurs projets d’envergure qui transforment le paysage urbain et dynamisent la demande locative.

Des projets urbains ambitieux

Le développement du secteur Novaxis autour de la gare, les modernisations du centre-ville, les investissements dans les infrastructures culturelles et sportives (notamment autour des 24h du Mans), contribuent à faire évoluer l’image de la ville.

La mairie et la métropole misent également sur la transition énergétique avec de nombreuses rénovations de bâtiments publics et des incitations à la réhabilitation des logements anciens.

Un bassin d’emploi en mutation

Les secteurs de l’automobile, de l’agroalimentaire, des services et du numérique sont bien représentés. Avec de nouveaux pôles d’activités en développement, Le Mans attire chaque année de nouveaux actifs, créant une demande constante en logements proches de leur lieu de travail.

Investir dans le neuf ou l’ancien : que choisir ?

L’immobilier neuf

Les logements neufs offrent des garanties de performance énergétique (RT 2012 ou RE 2020), peu d’entretien, et permettent une défiscalisation (Pinel si éligible). C’est une option idéale pour un investissement sécurisé et passif, notamment dans les quartiers en développement comme Les Maillets ou Bellevue.

L’ancien avec travaux

L’ancien peut offrir une rentabilité plus élevée, à condition d’être bien situé (ex : secteur Saint-Pavin ou Gazonfier). Grâce à des dispositifs comme le Denormandie, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux tout en participant à la réhabilitation d’un quartier.

Conclusion

Investir dans l'immobilier locatif au Mans en 2025, c’est faire le choix d’un marché en pleine croissance, accessible, et prometteur. Que vous optiez pour un studio dans le centre, une maison de 4 pièces à deux pas de la gare, ou un logement neuf dans un quartier en mutation, les opportunités sont nombreuses.

Avec une bonne analyse du secteur, une stratégie fiscale optimisée et une gestion rigoureuse, vous pouvez atteindre des niveaux de rentabilité très intéressants, tout en construisant un patrimoine durable.

Le Mans n’est plus seulement une ville de passage, c’est désormais une ville d’avenir, où il fait bon vivre… et investir.