Investissement locatif dans le neuf : que faire lorsque la période de défiscalisation immobilière est finie ?

Il y a quelques années, vous avez opté pour l’investissement locatif dans le neuf afin de réduire votre imposition. La période de défiscalisation immobilière touche à présent à sa fin et la problématique de l’avenir de votre bien se pose.
Zoom sur les principales questions à se poser.

Le bien a-t-il été loué sans encombres ?

Il s’agit du premier point à évaluer à la fin de la période de défiscalisation pour décider de l’avenir de votre investissement immobilier.

Le bien a été loué sans interruption

Un bien qui a été loué sans interruption ou presque pendant la durée du dispositif signifie dans la majeure partie des cas qu’il répond à la demande du profil de « locataire type » qui avait été défini en amont.
Il est donc tout à fait envisageable de continuer à louer le bien même sans bénéficier d’une réduction fiscale.
L’avantage de continuer à louer le bien réside principalement dans le fait de pouvoir le louer au prix du marché (la plupart des dispositifs de défiscalisation immobilière plafonnent les loyers). Il n’est toutefois pas toujours possible d’augmenter tout de suite le loyer à sa guise, notamment lorsqu’un locataire occupe toujours les lieux. Il faudra souvent attendre la fin du bail de location ou son renouvellement.

Le bien a connu des périodes de vacance locative

Un bien ayant connu plusieurs longues périodes de vacance locative rime rarement avec un investissement locatif et une défiscalisation immobilière réussis.
Cela est notamment dû au fait que les propriétaires doivent, en l’absence de locataires, rembourser les échéances de l’éventuel prêt souscrit pour financer l’achat du ou des biens. À cela s’ajoutent les charges inhérentes au bien à régler régulièrement, mais aussi les frais liés à la dégradation prématurée du logement. Un bien inoccupé se détériore en effet plus rapidement.

Il est nécessaire de prendre le temps d’analyser les raisons pour lesquelles le bien n’a pas correspondu aux attentes des locataires visés, surtout lorsque l’on souhaite continuer à le louer. Il faut par exemple s’interroger sur :

- Le loyer

Est-il trop élevé par rapport à la zone d’implantation du logement et aux cibles visées ?

- Le bien

Des travaux d’amélioration sont peut-être à prévoir afin de mieux répondre aux exigences du marché.

- La gestion du bien

Dans certains cas, il est préférable de déléguer la gestion du bien à une agence spécialisée afin d’éviter les longues périodes de vacance locative. Rechercher des locataires constitue un travail chronophage, et un professionnel disposera de tous les outils nécessaires pour trouver preneur.

Vendre ou louer un bien à la fin de la période de défiscalisation : à quoi faut-il penser ?

Vendre son bien : choisir le bon moment

Un investissement locatif s’étant soldé par un échec financier peut conduire un investisseur à vouloir vendre son bien à la fin de période de location obligatoire. Cette décision s’avère parfois intéressante lorsque l’on souhaite solder un crédit consenti pour financer ledit bien.
Attention cependant à bien choisir le moment pour vendre son bien. Il est important de s’informer au préalable des intentions des autres propriétaires ayant acheté des biens appartenant au même programme. S’ils sont trop nombreux à vouloir revendre dès la fin de la période de défiscalisation, il est préférable d’attendre un certain temps afin de ne pas voir le prix de vente de son bien baisser de manière trop importante.

L’occupation du logement par un locataire est aussi un paramètre à prendre en compte, à plus forte raison lorsque l’on souhaite vendre à un investisseur. Dans bien des cas, une décote significative doit en effet être consentie.

Continuer à louer son bien

Il s’agit d’une alternative intéressante lorsqu’il existe une forte demande par rapport à ce type de bien et peu d’offres à échelle locale.
Avant de continuer à louer, il ne faut pas hésiter à s’intéresser aux statuts LMP (Loueur meublé professionnel) et LMNP (Loueur meublé non professionnel) et à leurs avantages fiscaux.
Il est également nécessaire de prévoir une réserve d’argent pour l’entretien du bien. En effet, plus un bien vieillit, plus il est susceptible de devoir subir quelques travaux de rénovation et/ou de réparation. Chauffage, isolation, etc. : il est important d’anticiper les coûts.

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