Le guide de la défiscalisation

I. Réduire ses impôts via l’investissement immobilier

Que vous soyez locataire ou déjà propriétaire, l’investissement dans la pierre peut être une réponse à de nombreux objectifs. Valeur refuge plébiscitée par les Français, l’investissement immobilier vous permet de :

• Devenir propriétaire

• Placer votre épargne

• Préparer votre retraite

• Constituer un patrimoine

• Transmettre votre patrimoine

• Créer des revenus supplémentaires

• Optimiser votre épargne

• Réduire ses impôts

Le locatif dans l’immobilier neuf (ou ancien avec travaux de réhabilitation) vous offre la possibilité de cumuler des avantages pour défiscaliser, diversifier votre patrimoine et sécuriser votre investissement.

Loi Pinel

La défiscalisation par la location dans le neuf

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

Lancée en 2014, la loi Pinel est prolongée jusqu’en 2024. C’est l’un des dispositifs phares en investissement immobilier car il est fiscalement très avantageux, et bien cadré, pour éviter les risques.

Depuis le 1er janvier 2023, le dispositif Pinel est disponible sous deux formes :

• le Pinel classique : les taux de réduction d’impôt sont dégressifs,

• le Pinel Plus (+) : les taux de réduction d’impôt sont maintenus, mais les critères d’éligibilité sont plus stricts (sur la zone du bien et sa performance énergétique).

Le dispositif Pinel est voué à disparaître le 31 décembre 2024.

Son principe est simple : continuer d’inciter les investisseurs locatifs à acheter dans l’immobilier neuf, et profiter d’avantages fiscaux tout en les sensibilisant à une démarche écologique, notamment pour atteindre l’objectif de neutralité carbone en 2050.

Quels sont les avantages de la loi Pinel ?

• Constituer un patrimoine sur un marché porteur : les investissements loi Pinel sont uniquement effectués sur des zones à forte tension locative, à savoir des villes dans lesquelles la demande de logement est largement supérieure à l’offre.

• Devenir propriétaire sans apport : les loyers perçus, cumulés à la réduction d’impôt, remboursent la majeure partie du prêt contracté.

• Avoir la possibilité de louer à vos ascendants ou descendants.

• Préparer votre retraite : le logement pourra être vendu pour financer votre retraite.

• Bénéficier d’une fiscalité avantageuse (jusqu’à 17,5 % de réduction d’impôt avec le Pinel classique et jusqu’à 21 % avec le Pinel Plus / +).

Loi Pinel

La défiscalisation par la location dans le neuf

En 2023, grâce à votre investissement en Pinel classique, l’État vous accorde des avantages fiscaux :

Avantages du Pinel Plus (+) :

En 2024, les avantages fiscaux du Pinel classique diminuent et passent à :

Comment financer votre investissement immobilier avec le dispositif Pinel ?

Si votre capacité d’endettement le permet, il est conseillé de financer le bien immobilier sans apport, via un prêt immobilier.

Pour rappel, les conditions d’octroi de prêt se sont durcies avec l’inflation. Il est donc fortement recommandé de vous faire accompagner par un courtier en financement Privilège Courtage, partenaire de Quintésens.

Vous bénéficiez ainsi :
• d’un avantage fiscal supplémentaire grâce à la déductibilité des intérêts d’emprunt,
• d’un avantage financier, en faisant travailler de l’argent qui ne vous appartient pas à un taux de rendement plus élevé que le taux d’emprunt.

Le financement de votre bien immobilier sous Pinel se fera avec :
• le loyer de votre locataire,
• la réduction d’impôt,
• l’effort d’épargne.

• Le logement doit être loué sur des périodes de 6, 9 ou 12 ans.

• Pas plus de deux investissements Pinel par an.

• Le montant de l’acquisition impacté par la réduction d’impôt ne peut excéder 300 000 euros par propriétaire et par an.

• Le bailleur doit respecter les plafonds de loyer fixés par la loi ainsi que ceux liés aux revenus des locataires.

• Le bien doit respecter des normes énergétiques fixées par les pouvoirs publics (RT 2012 ou RE 2020 en fonction de sa date de construction).

• Le bien doit être loué au plus tard 12 mois après l’achat ou l’achèvement.

• Le logement doit être la résidence principale du locataire.

• Le locataire est soumis à un plafond de ressources, fixé annuellement selon la zone Pinel et la situation familiale.

• L’investissement doit se faire dans le cadre du zonage fixé par la loi (voir carte ci-dessous), là où la demande est forte. Le logement doit être neuf, à construire, rénové en profondeur ou en état futur d’achèvement (VEFA).

Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier de la loi Pinel Plus (+) ?

En plus des conditions du Pinel classique, d’autres règles s’ajoutent avec le Pinel Plus (+) :

• posséder une double exposition (nord, sud, est, ouest) pour les T3 et plus,
• disposer d’espaces extérieurs privatifs d’une surface minimale (comprise entre 3 à 9 m2) en fonction de la taille du logement,
• avoir une surface habitable minimale (28 m2 pour un T1, 45 m2 pour un T2, 62 m2 pour un T3, 79 m2 pour un T4 et 96 m2 pour un T5),
• respecter un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la règlementation RE 2020 (qui sera en vigueur à partir de 2025),
• ou être situé dans l’un des Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV).

L’environnement vous tient à coeur ? Tourné vers l’amélioration énergétique et l’écologie, le dispositif Pinel concerne de nombreux programmes de logements neufs conformes aux plus grandes exigences environnementales.

Loi Denormandie

Le Pinel dans l’ancien

La loi Denormandie permet aux contribuables de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans l’immobilier ancien, et en réalisant des travaux de rénovation. C’est un moyen de lutter contre les nombreux parcs immobiliers privés vacants ou insalubres dans certaines zones du pays

Quels sont les avantages de la loi Denormandie ?

À l’instar des avantages liés à la loi Pinel, la loi Denormandie permet aux contribuables ayant réalisé un investissement locatif dans l’ancien de bénéficier d’une réduction d’impôt, dans la limite de :

• 300 000 euros par personne et par an,
• 5 500 euros par mètre carré habitable.

L’abattement fiscal lié à la loi Denormandie évolue en fonction de la durée de location de l’habitation. Le dispositif donne droit à une réduction d’impôt de :

• 12 % de l’investissement pour une location sur 6 ans,
• 18 % sur 9 ans,
• 21 % sur 12 ans.

Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier de la loi Denormandie ?

• Le logement doit être loué, comme habitation principale, au plus tard un an après l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition.
• Le loyer doit être plafonné selon la localisation du logement, en fonction de sa surface.
• Le revenu fiscal du locataire ne doit également pas dépasser les plafonds réglementaires.

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, il faut également que le logement dans lequel vous investissez se situe :

• dans des communes dont le besoin en réhabilitation de l’habitat est élevé,
• dans des zones labellisées « Action Cœur de Ville » ou ORT (Opérations de Revitalisation du Territoire).

Dans cette liste des 222 communes « Action Cœur de Ville », on trouve uniquement des villes de taille moyenne telles que Gap, Briançon, Carcassonne, Bourges, Bayonne, Chambéry, Ajaccio, Saint-Brieuc ou encore Valence. En toute logique, aucune des grandes métropoles n’apparaît dans la liste des villes éligibles au dispositif Denormandie, car Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes ou Marseille sont des villes déjà extrêmement dynamiques. Au total, ce sont 245 communes qui sont concernées, entre celles labellisées « Action Coeur de Ville » et les ORT (Opérations de Revitalisation du Territoire).

Statuts LMP / LMNP*

La location meublée pour générer des revenus

Les statuts de Loueur Meublé Professionnel (LMP) et de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) sont des niches fiscales qui ont le vent en poupe.
Elles vous permettent de vous constituer un patrimoine, de percevoir un complément de revenu tout en préparant votre retraite.
Ces investissements meublés doivent comporter un certain nombre d’équipements (listés par le décret du 31 juillet 2015).

Quels sont les avantages de la location meublée ?

Le régime du meublé ne prend la forme ni d’une réduction d’impôt ni d’un avantage fiscal. C’est grâce au jeu des amortissements différés du mobilier (meubles, électroménager, etc.), et de l’immobilier (le bien), que le contribuable peut encaisser des revenus locatifs peu fiscalisés.

Avec le LMNP :

• Récupération de la TVA : le statut LMNP étant un statut de commerçant, il vous est possible de récupérer la totalité de la TVA à 20 % de ce logement en une seule fois.
• Exonération d’impôts : le statut de loueur meublé non professionnel permet une exonération d’impôts sur les loyers perçus ainsi que sur la plus-value immobilière après 15 ans de détention du bien.

Avec le LMP :

• Récupération de la TVA.
• Exonération de la plus-value au-delà de 5 ans, sous certaines conditions de montant.
• Les investissements LMP sont exclus de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière), si les locations produisent plus de 23 000 euros de recettes annuelles, et si le loueur retire de cette activité plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.

* Loueur Meublé Professionnel / Loueur Meublé Non Professionnel

Loi Malraux

Pour les amoureux des vieilles pierres

Ce dispositif est particulièrement attractif si vous souhaitez réduire vos impôts. La loi Malraux, créée en 1962, concerne des opérations de restauration immobilière de biens anciens, destinés ensuite à la location sur une durée minimale de 9 ans.

Ce dispositif s’adresse en priorité à des investisseurs fortement imposés (à partir de 10 000 euros d’impôts). Le montant des travaux de restauration immobilière donnant droit à la réduction d’impôt ne peut excéder 400 000 euros pour une période de quatre années consécutives.

Quels sont les avantages de la loi Malraux ?

Après une modernisation effectuée en 2019, la loi Malraux offre des réductions d’impôt de l’ordre de :

• 22 % du montant des travaux dans le cas de biens situés dans un Site Patrimonial Remarquable (avec PVAP(1)) approuvé ou dont la restauration a été déclarée d’utilité publique,
• 30 % du montant des travaux dans le cas de biens situés dans un Site Patrimonial Remarquable (avec PSMV(2)) ainsi que les quartiers conventionnés NPNRU(3).

(1) PVAP : Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine
(2) PSMV : Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur
(3) NPNRU : Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain

Ce n’est pas tout !
Vous vous assurez d’acquérir un bien de caractère, idéalement situé et qui vous permettra d’afficher des loyers non plafonnés.

Loi Monuments Historiques

Une défiscalisation sans limite

La loi Monuments Historiques a été créée en 1913 pour favoriser la restauration du patrimoine immobilier français, en offrant la possibilité aux propriétaires effectuant des travaux de rénovation, de bénéficier de réductions d’impôt.

La loi a bien évidemment subi plusieurs évolutions, mais elle participe encore aujourd’hui à la conservation et à la restauration de biens immobiliers à forte valeur historique. Grâce à cette loi, 100 % des travaux de restauration engagés par le contribuable sur les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques sont déductibles de l’impôt.

Quels sont les avantages de la loi Monuments Historiques ?

• pas d’engagement de location,

• pas de plafond de loyer,

• pas de plafond de ressources du locataire,

• pas de plafond de réduction d’impôt,

• possibilité de conserver l’appartement Monuments Historiques pour votre usage personnel.

En parallèle, vous vous engagez à conserver le bien pendant 15 ans à compter de son acquisition.

II. Réduire ses impôts via les placements financiers

Il existe des placements financiers vous permettant de bénéficier d’avantages fiscaux. Ces dispositifs vous feront aussi profiter de bénéfices, lorsqu’ils sont bien choisis.

Parmi eux, le PER (Plan Épargne Retraite) qui offre un intérêt fiscal immédiat, et l’assurance-vie qui séduit de plus en plus d’épargnants.

Plan Épargne Retraite (PER)

Pour une note fiscale allégée instantanément !

Le PER est un produit d’épargne retraite ouvert à tous et disponible depuis le 1er octobre 2019. Les particuliers peuvent y effectuer des versements volontaires qui sont déductibles de leur impôt sur le revenu, ou y déposer le fruit de leur épargne salariale

Une fois à la retraite, les titulaires d’un PER peuvent choisir entre récupérer l’épargne accumulée (capital), la transformer en rente (revenu mensuel supplémentaire à vie), ou panacher les deux options.

Quels sont les avantages du PER ?

• un avantage fiscal hors du plafonnement des niches fiscales,

• un effort d'épargne moins lourd grâce à la déduction fiscale,

• une sortie en capital durant la phase d'épargne pour acquérir votre résidence principale,

• le choix de pouvoir sortir à 100 % en capital à la retraite,

• pas de cotisation obligatoire pour les TNS (Travailleurs Non Salariés), contrairement au dispositif Madelin,

• la transférabilité facilitée en cas de changement d'entreprise ou de situation professionnelle,

• des versements déductibles du revenu imposable dans la limite des plafonds légaux,

• une gestion pilotée à horizon adaptée pour votre épargne,

• des transferts depuis l'assurance-vie exonérés jusqu'à 18 400 euros d'intérêts... ET déductibles du revenu imposable.

Assurance-vie

Le placement qui peut (aussi) réduire vos impôts !

Le contrat d’assurance-vie est l’un des placements préférés des Français. Principal attrait mentionné par les épargnants : son régime fiscal qui est souvent vu comme une solution attractive pour transmettre un capital ou améliorer votre retraite.

Il s’agit d’un contrat qui engage l’assureur (assurance, banque, etc.) à verser à une ou plusieurs personnes, un capital ou une rente en contrepartie d’un paiement de primes.

L’investissement peut se faire sur :
• des fonds euros dont le capital est garanti par la compagnie hors frais de gestion,
• des fonds appelés Unités de Compte (UC) permettant d’investir sur les marchés actions, sur les obligations, sur de l’immobilier collectif (OPCI, SCI, SCPI), sur des ETF (Exchange Trade Fund), ou sur divers fonds patrimoniaux.

Quels sont les avantages de l’assurance-vie ?

• La souplesse du contrat : épargner à votre rythme, en toute sérénité, sans plafond de versement et disposer à tout moment de tout ou partie de votre capital.
• La fiscalité rachat avantageuse pour générer des compléments de revenus exonérés d’impôts pour votre retraite ou tout autre projet.
• La valorisation de votre patrimoine financier à travers une offre financière diversifiée.
• La fiscalité transmission pour protéger vos proches et minorer les droits de succession.

Assurance-vie et exonération d’impôt sur le revenu

L’assurance-vie est l’une des rares enveloppes qui permet de bénéficier d'une fiscalité avantageuse sur les produits du contrat (bénéfices ou gains) avant ou après 8 ans. De plus, le capital est exonéré de toute taxation.

Petite comparaison avec le Livret A...

Le Livret A et l’assurance-vie sont des produits d’épargne très appréciés par les Français. Voici un comparatif :

III. Ce qu’il faut retenir

Pour y voir plus clair parmi les nombreux dispositifs fiscaux et lois en place en France, retrouvez notre tableau récapitulatif pour les comparer facilement à travers leurs particularités, avantages et inconvénients.

Quintésens, des experts en gestion de patrimoine à vos côtés

Quintésens est spécialisé en gestion de patrimoine et intervient dans tous vos projets patrimoniaux : réduire vos impôts, placer votre argent, préparer votre retraite, développer et transmettre votre patrimoine.

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• 4 000 € d’impôts économisés, en moyenne par an par foyer

• 120 000 foyers accompagnés

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Quintésens est indépendant des circuits bancaires, des compagnies d’assurance et des promoteurs immobiliers, ce qui le rend totalement libre dans le choix de ses préconisations.

Quintésens est nommé depuis 2015 au palmarès des « Champions de la croissance », publié chaque année par « Les Échos » et son partenaire Statista.

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Questions fréquentes Comment réduire mes impôts ?

Il existe pléthore de solutions pour vos réductions et crédits d’impôt : dispositifs de défiscalisation (loi Pinel, Malraux, Denormandie, statuts LMNP/LMP ), aide et services à domicile, Plan d’Épargne Retraite (PER), contrat d’assurance-vie, FCPI/ FIP, garde d’enfants, dons à des associations, investissement dans les PME (Petites et Moyennes Entreprises), aide aux ascendants et descendants, cotisations syndicales, etc.

Qu’est-ce qu’un conseiller en gestion de patrimoine ?

Le conseiller en gestion de patrimoine (CGP) est considéré comme le médecin généraliste des finances personnelles. Il donne des conseils sur-mesure et en toute transparence selon le profil de ses clients, de leurs ressources et de leur appétence au risque.

Quelles sont les conditions d’éligibilité du Pinel Plus (+) ?

Il y a davantage de conditions à respecter pour bénéficier du maintient des réductions d’impôt avec le Pinel Plus (+), en comparaison avec le Pinel classique :

• le logement doit répondre à un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation RE 2020 (qui sera en vigueur à partir de 2025),
• les logements T3 et plus doivent bénéficier de deux orientations différentes,
• les surfaces habitables à respecter sont de : 28 m2 pour un T1, 45 m2 pour un T2, 62 m2 pour un T3, 79 m2 pour un T4 et 96 m2 pour un T5,
• les logements doivent posséder des espaces extérieurs privatifs ayant là-aussi une surface minimale à respecter (3 m2 pour un T1 ou pour un T2, 5 m2 pour un T3, 7 m2 pour un T4 et enfin, 9 m2 pour un T5),
• ou être situé dans l’un des Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV)

Où investir avec la loi Pinel ?

Pour faire votre choix, vous devez vous baser sur le dynamisme économique de la ville, l’accessibilité et la demande, de manière à vous assurer un rendement locatif optimal. Par ailleurs, vous devez tenir compte de la zone du bien (A, A bis, etc.), et des plafonds de loyers.

Quelles sont les différences entre le statut LMNP et LMP ?

Plusieurs caractéristiques différencient ces deux statuts. Parmi elles, on retrouve : la somme des loyers perçus permettant de définir le statut pour lequel vous devez opter, la part que représentent les loyers perçus dans les revenus de votre foyer fiscal.