Si vous souhaitez investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une déduction fiscale sur vos revenus locatifs, le dispositif « louer abordable » ou Loi Cosse peut être une option intéressante. En vous engageant à louer votre logement à un ménage modeste avec un loyer abordable, vous pourrez profiter d’une déduction fiscale forfaitaire pouvant atteindre 85 % de vos revenus fonciers. Quels sont les bénéfices de ce dispositif ? Quelles conditions faut-il respecter pour en bénéficier ?

Quels sont les avantages du dispositif Cosse ?

Présenté en 2016, le dispositif « louer abordable », également appelé « Cosse Ancien » ou Loi Cosse a pour objectif de louer des logements à des prix plus bas. Le propriétaire pourra percevoir un abattement fiscal sur les loyers qu’il perçoit, de 15 à 70 % en moyenne. Plus le loyer proposé est bas, plus la réduction est importante. Ce dispositif reste en vigueur jusqu’au 31 décembre 2022. Il a notamment pour objectif de pallier les vacances locatives et d’encourager la location à des foyers modestes.

« Louer abordable » incite donc les propriétaires à mettre en location leur logement à un loyer inférieur au prix du marché. La contrepartie prend la forme d’une déduction forfaitaire, directement applicable sur les revenus fonciers perçus. Il ne s’agit donc pas d’une réduction fiscale s’appliquant sur les impôts à payer (comme la loi Pinel par exemple). La déduction fiscale de la loi Cosse intervient sur le montant des loyers touchés pour en réduire le montant imposable.

Le montant de cette déduction varie selon :

  • la zone où se situe le logement (Zone A, A bis, B1, B2 et C) ;
  • le niveau de loyer prévu dans la convention signée avec l’Anah (l’Agence nationale de l’habitat).

Bon à savoir

Attention à bien différencier déduction fiscale et réduction fiscale. La déduction d’impôt est une somme soustraite aux revenus. Elle intervient avant le calcul de l’impôt. La réduction d’impôt est soustraite à l’impôt lui-même et intervient donc après son calcul.

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Quelles conditions faut-il respecter pour en bénéficier ?

Pour être éligible au dispositif « louer abordable », il est nécessaire de signer une convention avec l’Anah. Par ailleurs, le logement doit répondre à différentes caractéristiques :

● il doit être loué non meublé ;

● il doit correspondre à la résidence principale du ou des locataires ;

● il doit respecter des conditions de performance énergétique ;

● le loyer ne doit pas dépasser certains plafonds.

Le logement peut être récent ou ancien et nécessiter ou non des travaux. En outre, il ne peut pas être loué à un membre de sa famille. Enfin, le locataire devra respecter le plafond de ressources fixé avec l’Anah.

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FAQ

À qui louer son logement pour profiter du dispositif Cosse ?

Afin de bénéficier de l’avantage fiscal Cosse, le propriétaire ne doit pas louer son bien à un membre de sa famille ou à un locataire occupant déjà le logement (sauf lors du renouvellement du bail). Le propriétaire devra également être vigilant au plafond de ressources du locataire autorisé, qui dépend notamment de la zone du logement.

Est-il possible de cumuler déficits fonciers et déduction Cosse ?

Les charges et travaux déductibles peuvent être supérieurs à vos revenus fonciers imposables. Vous pouvez obtenir des déficits fonciers déductibles à hauteur de 15 300 € par an grâce à la loi Élan. Si vous dépassez le plafond des 15 300 € en réalisant des travaux importants d’amélioration du logement sur un an, vous pouvez reporter l’excédent durant 6 ans (dans la limite de 15 300 € par an).

Peut-on bénéficier de la loi Cosse lorsque l’on fait appel à l’intermédiation locative ?

Les propriétaires qui ne souhaitent pas se charger directement de leur gestion locative peuvent faire appel aux services d’une association d’intermédiation. Ils peuvent être concernés par le dispositif « louer abordable ». Ces organismes agréés proposent aux propriétaires des locataires aux revenus modestes, tout en leur apportant les garanties nécessaires. Le propriétaire s’engage en contrepartie à louer son logement à un loyer abordable.

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