Votre investissement locatif est éligible au dispositif Louer abordable ? De la signature d’une convention avec l’Anah au remplissage de votre déclaration de revenus, voici comment déclarer votre logement en loi Cosse afin de bénéficier de l’abattement fiscal auquel vous avez droit.

Dispositif Louer abordable ou Loi Cosse : rappel

Mis en place le 1er janvier 2017, le dispositif Louer abordable, aussi connu sous le nom de Loi Cosse, permet aux propriétaires bailleurs d’obtenir un abattement fiscal de 15 % à 70 % en moyenne sur les loyers qu’ils perçoivent. Pour cela, ils doivent rendre leur bien accessible à des foyers aux revenus modestes, en le louant à un tarif peu élevé pendant plusieurs années et sans interruption. Pour bénéficier de ce dispositif, les propriétaires doivent également signer une convention avec l’Anah et respecter certains critères pour la location. Le logement doit par exemple être loué non meublé, servir de résidence principale aux locataires et respecter des plafonds de loyer définis. Louer abordable reste en vigueur jusqu’au 31 décembre 2022.

La convention avec l’Anah, comment ça marche ?

Le bénéfice de l’abattement fiscal en loi Cosse est soumis à la signature d’une convention avec l’Anah. Vous pouvez effectuer votre demande en ligne ou par courrier auprès de la délégation locale de l’Anah la plus proche de votre logement. Veillez à sélectionner le bon document, car il existe différents types de conventionnement avec l’Anah :

Pensez par ailleurs à effectuer le dépôt de la convention avec l’Anah en double exemplaire, au plus tard deux mois après la signature du bail ou sa date de prise d’effet. Si le bail n’est pas encore conclu, l’Anah renvoie au bailleur la convention signée pour accord. Lorsque le bail est conclu depuis moins de deux mois, le bailleur peut y joindre l’avis d’imposition du locataire pour recevoir directement la convention validée avec le document relatif à ses engagements. Il doit ensuite adresser ce dernier à l’administration fiscale pour bénéficier de l’abattement prévu par le dispositif Louer abordable.

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Quelle déduction fiscale en Louer abordable ?

Le dispositif Cosse permet de bénéficier d’une déduction sur les revenus bruts fonciers qui varie selon plusieurs critères : la zone géographique où se situe le logement, le niveau de décote du loyer et le choix de l’intermédiation locative. Cela se traduit par quatre cas de figure.

  1. Dans les secteurs de forte tension locative (zones A bis, A et B1), la déduction fiscale est de 30 % en loyer intermédiaire ou de 70 % en loyer social ou très social.
  2. Dans les petites et moyennes agglomérations (zone B2), l’abattement va de 15 à 50 % selon ce même critère de loyer.
  3. Dans les petites villes et les territoires ruraux (zone C), il est de 50 % pour les conventions avec travaux en loyer social ou très social.
  4. Lorsque le bailleur fait le choix de l’intermédiation locative, il bénéficie d’une déduction fiscale en loi Cosse de 85 % des revenus bruts, quelle que soit la zone géographique où se situe le logement. En contrepartie, il délègue la gestion locative à une association agréée ou à une agence immobilière sociale.

À savoir : pour les conventions signées depuis le 1er janvier 2022, le dispositif Louer abordable ne donne plus droit à une déduction fiscale mais à une réduction d’impôts. Plus de zonage, seul le secteur (intermédiaire, social ou très social) et l’intermédiation locative influent sur l’avantage fiscal :

  • en location intermédiaire (décote du loyer de 15 %), le taux de réduction d’impôts est de 15 % des loyers perçus (20 % en intermédiation locative) ;
  • en location sociale (décote du loyer de 30 %), le taux de réduction d’impôts est de 35 % des loyers perçus (40 % en intermédiation locative) ;
  • en location très sociale (décote du loyer de 45 %), le taux de réduction d’impôts est de 65 % en intermédiation locative exclusivement.

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Loi Cosse : quel formulaire remplir pour déclarer ses revenus locatifs ?

Un bailleur éligible à l’avantage fiscal du dispositif Louer abordable doit se procurer le document Cerfa n° 2044afin d’y déclarer ses revenus fonciers. Il s’agit d’un document de quatre pages dans lequel vous devrez indiquer votre état civil et votre adresse, mais aussi :

  • matérialiser chaque logement éligible en cochant la colonne Cosse puis en renseignant le taux de déduction applicable, le nom et prénom du locataire, la date d’acquisition du bien et son adresse ;
  • additionner les recettes locatives (loyers bruts encaissés, dépenses mises par convention à la charge des locataires, subventions de l’Anah, etc.) ;
  • additionner les frais et charges (frais d’administration et de gestion, primes d’assurance, dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration, etc.)
  • noter les intérêts d’emprunt ;
  • calculer les revenus fonciers taxables en soustrayant les frais, charges et intérêts d’emprunts aux recettes locatives. Le résultat est à reporter en case 420.

Ainsi, la déclaration de l’abattement fiscal Cosse, n’apparaît pas noir sur blanc sur votre déclaration de revenus foncier mais procède du calcul de la déduction applicable au résultat de la case 420.

Vos questions

Quelles spécificités lors de la première déclaration de revenus ?

La première déclaration de revenus qui suit la signature du bail d’un logement éligible au dispositif Louer abordable impose davantage de formalisme au bailleur. Vous devez en effet joindre plusieurs documents à l’administration fiscale :

  • une copie de la convention Anah ;
  • une copie de l’engagement de location signé par le bailleur et l’Anah ;
  • une copie de l’avis d’imposition du locataire de l’année N-1 ou N-2.

Quelle case renseigner dans sa déclaration de revenus ?

Après avoir rempli, daté et signé le Cerfa n° 2044, vous devrez reporter le résultat dans votre déclaration de revenus (Cerfa n° 2042). Les champs diffèrent selon que vos revenus bruts sont positifs ou négatifs.

  • En cas de bénéfice, le chiffre est à renseigner dans la case 4BA.
  • En cas de déficit, plusieurs informations sont à reporter dans les cases 4BB, 4BC et 4BD.

Peut-on cumuler l’abattement fiscal Cosse avec d’autres dispositifs ?

Il n’est pas possible de cumuler la déduction fiscale de la loi Cosse à d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière tel que Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard, Malraux ou Monuments Historiques. Vous pouvez en revanche cumuler une aide de l’Anah et l’abattement fiscal du dispositif Louer abordable.

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