IFI : 3 leviers pour réduire la note

Publié le 10/11/23

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La fin de l’année approche à grands pas mais il est encore temps d’agir pour réduire son IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) pour l’année 2024 ! En effet, il existe des leviers accessibles et parfaitement légaux pour diminuer l'imposition sur son patrimoine immobilier. Décryptage.

Vous êtes redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) dès lors que vous êtes propriétaire, au 1er janvier de l’année d’imposition, d’un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d’euros au niveau du foyer fiscal. Le patrimoine immobilier comprend :

  • Les biens immobiliers bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave, etc.) ;

  • Les biens immobiliers en cours de construction au 1er janvier 2023 ;

  • Les biens immobiliers non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles, etc.) ;

  • Les biens immobiliers ou fractions de biens immobiliers représentés par des parts de sociétés immobilières ;

  • Droits immobiliers (usufruit, droit d’usage ou d’habitation, etc.).

Aussi, on entend par immobilier la détention indirecte comme les SCPI, les supports immobiliers dans l’assurance-vie ou autre placement.

Des solutions existent pour la réduction d’IFI permettant de diminuer sa base taxable ou directement son impôt. Voyons donc comment optimiser son IFI.

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Réaliser une donation temporaire d’usufruit d’un bien immobilier

Selon sa situation patrimoniale et familiale, le propriétaire d’un bien immobilier peut faire don de l’usufruit de ce bien pendant une période déterminée. Dans ce cas, l’usufruitier aura la jouissance du bien et percevra les revenus éventuels de ce bien durant ladite période.

La donation temporaire d’usufruit est avantageuse fiscalement. En effet, le bien démembré sort de l’assiette imposable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) du nu-propriétaire. L’usufruitier supportera éventuellement l’IFI pour la valeur en pleine propriété du bien démembré.

Exemple : Vous êtes parent, propriétaire d’un bien immobilier et êtes imposé séparément de votre enfant. Vous effectuez une donation temporaire de l’usufruit de votre bien à celui-ci. L’usufruit permettra à l’enfant de disposer de revenus supplémentaires, si le bien produit des revenus, et l’aidera à financer ses études par exemple. De ce fait, durant la période de l’usufruit temporaire, le parent ne sera plus soumis à l’IFI sur la valeur de ce bien. L’enfant étant en général non imposable, il sera rarement soumis à l’IFI.

À noter qu’il convient d’être vigilant avec cette pratique car l’économie d’IFI ou d’impôt sur le revenu résultant de la donation temporaire d’usufruit peut être considéré comme abusif. Il faut donc veiller à ce que l’objectif ne soit pas uniquement fiscal et que l’enfant bénéficiaire ait réellement besoin, soit du bien dont il a l’usufruit, soit de la disposition de ce bien.

Investir en nue-propriété

Une des solutions pour réduire sa base taxable (donc générer une réduction de l’IFI) consiste à acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier. Cela peut consister à acheter un bien dans un programme immobilier où les appartements sont vendus démembrés, autrement dit où la pleine propriété est divisée en nue-propriété et usufruit. L’acquéreur achète la nue-propriété, et généralement, l’usufruit est acheté par un bailleur social qui va louer l’appartement entre 15 et 20 ans.

La somme investie en nue-propriété sort du patrimoine taxable contrairement à un bien en pleine propriété et contribue à une forte réduction de l’IFI. L’achat est souvent fait sans crédit car les banques financent difficilement ce type de biens qui ne rapporte pas de revenus immédiatement.

Cette stratégie ne permet pas d’habiter le logement pendant les 15 ans, ni d’en toucher les loyers. En contrepartie, un particulier peut acheter un bien en nue-propriété avec une décote, souvent de l’ordre de 30 à 40 %. Cela peut constituer un investissement particulièrement intéressant pour les ménages qui souhaitent se constituer un capital pour leur retraite. Le nu-propriétaire ne supporte aucune charge durant ces premières années, hormis cas exceptionnel. C’est l’usufruitier qui jouit du bien et qui en perçoit les fruits (résidence, revenus, etc.).

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Faire des dons à des organismes d'utilité publique

Les contribuables peuvent également octroyer des dons à des organismes d’utilité publique (comme des associations de soutien à des publics en difficulté ou encore à des hôpitaux) et déduire 75 % du montant des dons, de leurs montant de l’IFI, dans la limite de 50 000 € par an et par foyer fiscal. Une réduction d’IFI importante qui peut vous permettre de soutenir une cause caritative qui vous tient à cœur. Il existe également des fonds solidaires qui permettent de diminuer ses impôts, tout en soutenant des causes.

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Anticiper le montant de son patrimoine imposable

Le seuil d’imposition en matière d’Impôt sur la Fortune Immobilière (1,3 million d’euros) s’apprécie au 1er janvier de l’année. Ainsi, afin d’éviter certaines mauvaises surprises, il est recommandé de faire un état des lieux de son patrimoine imposable.

Renégocier vos prêts immobiliers ayant permis, notamment l’acquisition d’un bien immobilier imposable (passif admis en déduction), peut constituer un bon début de stratégie. En effet, les dettes afférentes peuvent être déduites à des actifs imposables, le cas échéant, à proportion de leur valeur imposable.

Aussi, une étude patrimoniale plus approfondie menée sur les actifs immobiliers détenus peut être une bonne idée afin de réduire sa base imposable. Il s’agira de déterminer si certains biens immobiliers peuvent être exclus de cette base (exemples : actifs professionnels, transmission du bien en réalisant une donation, etc.).

Pour ce faire, pourquoi ne pas prendre rendez-vous avec un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) Quintésens ?

En tenant compte de vos objectifs et après avoir réalisé un bilan patrimonial gratuit, ce professionnel pourra vous recommander les meilleures stratégies pour réduire votre IFI.

Chez Quintésens, nos conseillers en gestion de patrimoine travaillent en toute transparence et en totale indépendance des promoteurs, des banques et des compagnies d’assurance.

Nos 200 conseillers en gestion de patrimoine (CGP) sont présents partout en France, n’hésitez pas à venir les rencontrer dans l’une de nos agences.

Si vous le souhaitez, nos experts peuvent également se déplacer, sur rendez-vous, sur le lieu de votre choix.

Pourquoi se priver de conseils avisés ?

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Investir en nue-propriété

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Faire des dons à des organismes d'utilité publique

Les contribuables peuvent également octroyer des dons à des organismes d’utilité publique et déduire 75 % du montant des dons de leurs montant de l’IFI, dans la limite de 50 000 € par an et par foyer fiscal.

Anticiper le montant de son patrimoine imposable

Afin d’éviter certaines mauvaises surprises, il est recommandé de faire un état des lieux de son patrimoine imposable. Effectuer un bilan de son patrimoine immobilier vous permettra d’identifier efficacement les leviers qu’il est possible de mettre en place pour atteindre vos objectifs.

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