Loi Denormandie : tout ce que vous devez savoir

Publié le 05/02/25

2 minutes 40

Défiscalisation
Investissement locatif

La loi Denormandie est un dispositif fiscal attractif pour les investisseurs immobiliers. Vous vous demandez « loi Denormandie c'est quoi »? Découvrez tout ce que vous devez savoir sur cette opportunité de défiscalisation dans l'ancien.

Qu'est-ce que la loi Denormandie ?

Origine et objectifs de la loi

Le dispositif Denormandie, entré en vigueur en 2019, vise à encourager la rénovation de logements anciens dans certaines villes moyennes. Cette loi offre une réduction d'impôt aux investisseurs qui achètent un bien immobilier à rénover pour le mettre en location.

L'objectif principal est de revitaliser les centres-villes en stimulant l'offre locative tout en améliorant la qualité des logements. Ce dispositif fiscal s'inscrit dans une démarche de rénovation urbaine et de lutte contre l'habitat indigne.

Un projet d'immobilier locatif en tête ?

Qui est Julien Denormandie ?

Julien Denormandie, ancien ministre chargé de la Ville et du Logement, a donné son nom à cette loi. Son ambition était de créer un dispositif complémentaire à la loi Pinel, mais focalisé sur la rénovation de l'ancien dans les zones où le besoin de logements est le plus pressant.

Les conditions d'éligibilité au dispositif Denormandie

Caractéristiques du logement

Pour être éligible, le logement doit :

  • Être situé dans une ville éligible au dispositif

  • Être un bien ancien nécessitant des travaux de rénovation

  • Respecter des normes de performance énergétique après travaux

Les types de travaux éligibles

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. Sont éligibles :

  • Les travaux de modernisation

  • Les travaux de transformation

  • Les travaux d'aménagement des surfaces habitables

  • Les travaux d'amélioration de la performance énergétique

Les conditions liées aux locataires

Le logement doit être loué :

  • À titre de résidence principale

  • À des locataires respectant des plafonds de ressources

  • Avec un loyer plafonné, inférieur aux prix du marché

Les zones géographiques concernées

Le dispositif Denormandie s'applique dans les villes du programme « Action Coeur de Ville » et dans certaines communes ayant signé une convention d'opération de revitalisation du territoire (ORT).

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Les avantages fiscaux de la loi Denormandie

Taux de réduction d'impôt

L'avantage fiscal peut atteindre jusqu'à 21 % du montant de l'investissement, réparti sur 12 ans :

  • 12 % pour un engagement de location de 6 ans

  • 18 % pour 9 ans

  • 21 % pour 12 ans

Exemples de projets réussis

Prenons l'exemple d'un investisseur ayant acheté un appartement ancien à 150 000 euros et réalisé 50 000 euros de travaux. Sur un investissement total de 200 000 euros, il pourrait bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 42 000 euros sur 12 ans.

Comment bénéficier de la loi Denormandie ?

Étapes à suivre pour bénéficier du dispositif

  1. Choisir une ville éligible

  2. Trouver un bien à rénover

  3. Faire chiffrer les travaux

  4. Vérifier que le montant des travaux atteint au moins 25 % du coût total

  5. Réaliser les travaux

  6. Mettre le bien en location dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux

Calculer un loyer Denormandie

Le loyer Denormandie est plafonné et varie selon la zone géographique. Il se calcule en multipliant la surface habitable par un prix au mètre carré défini par la loi, qui est révisé chaque année.

Étude de cas pratique

Imaginons un investissement dans un appartement de 60m² à Limoges, acheté 100 000 euros avec 40 000 euros de travaux. Avec un engagement de location de 9 ans, l'investisseur pourrait bénéficier d'une réduction d'impôt de 25 200 euros (18 % de 140 000 euros).

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Questions fréquentes sur la loi Denormandie

Quelle est la principale différence entre le Pinel et le Denormandie ?

La principale différence réside dans le type de bien : le Pinel concernait le neuf ou assimilé, tandis que le Denormandie cible l'ancien à rénover dans des zones spécifiques.

Quel type de travaux sont éligibles ?

Les travaux éligibles incluent la modernisation, l'assainissement, la réparation, la transformation ou l'aménagement de surfaces habitables, ainsi que la création de surfaces habitables à partir de surfaces annexes.

Comment calculer un loyer Denormandie ?

Le calcul du loyer Denormandie se fait en multipliant la surface habitable par un prix au mètre carré défini par zone géographique, tout en restant en-dessous des prix du marché local.

Quand débute la défiscalisation ?

La défiscalisation débute l'année d'achèvement des travaux ou d'acquisition du logement si celle-ci est postérieure.

Est-il possible d'effectuer plusieurs investissements Denormandie la même année ?

Oui, il est possible de réaliser plusieurs investissements Denormandie la même année, dans la limite du plafond global des niches fiscales de 10 000 euros par an.

Vous souhaitez investir dans l'immobilier locatif ? Quintésens vous accompagne.

Conseils pratiques pour optimiser votre investissement

Nos conseils pour bien investir en Denormandie

  1. Choisissez une ville avec un marché locatif dynamique

  2. Évaluez soigneusement le coût des travaux avant l'achat

  3. Assurez-vous que le bien sera attractif pour les locataires après rénovation

  4. Calculez précisément la rentabilité de votre opération

Bénéficier du dispositif en SCI

Il est possible de bénéficier du dispositif Denormandie en investissant via une SCI (Société Civile Immobilière) soumise à l'impôt sur le revenu.

Besoin d'un financement attractif ?

Pour optimiser votre investissement Denormandie, pensez à :

  • Comparer les offres de prêts immobiliers

  • Envisager un prêt travaux pour financer la rénovation

  • Étudier la possibilité d'un financement à taux zéro dans certaines zones

En conclusion, la loi Denormandie offre une opportunité intéressante de défiscalisation pour les investisseurs prêts à s'engager dans la rénovation de l'ancien. En comprenant bien les conditions et en choisissant judicieusement votre investissement, vous pouvez bénéficier d'avantages fiscaux significatifs tout en contribuant à la revitalisation des centres-villes.

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