Le guide la location meublée

La location meublée a le vent en poupe !

La location meublée est un marché porteur qui s’adresse à tous types de locataires, de l’étudiant à l’homme d’affaires en passant par les seniors.

C’est aussi un investissement fiscalement intéressant qui permet de vous créer des revenus complémentaires.

Si vous aussi, vous avez envie de profiter de ces opportunités pour vous constituer un patrimoine ou une retraite confortable, ce nouveau guide réalisé par nos experts vous accompagnera dans votre réflexion.

Vous comprendrez les différents statuts de la location meublée, ses avantages, et bénéficierez de nos conseils pour investir en toute sérénité.

Pour aller plus loin et avancer concrètement dans vos projets, n’hésitez pas à vous rapprocher de nos conseillers en gestion de patrimoine.

Bonne lecture !

I. Comprendre la location meublée

Investir dans la pierre, les Français en sont friands ! L’investissement immobilier représente en effet une valeur refuge plébiscitée par une grande part de la population.

Quelle est l’utilité de la location meublée ?

Que vous disposiez d’une épargne conséquente, ou moins importante, la location meublée vous apporte deux bénéfices :

1. Pour les particuliers : des avantages fiscaux et de rente non-négligeables, avec une fiscalité plus avantageuse que la location nue.
2. Pour la collectivité : un élargissement de l’offre du parc immobilier.

Appréciée des locataires, la location meublée vous permet de préparer le financement d’un futur projet de vie, ou une retraite confortable, en vous donnant accès à des revenus complémentaires réguliers.

De plus, elle participe à la constitution de votre patrimoine qui peut ensuite être transmis.

Voilà autant de raisons qui expliquent pourquoi la location meublée connaît de plus en plus de succès !

La location meublée : un investissement de plus en plus prisé !

En juillet 2022, le site SeLoger a publié les chiffres de la location immobilière en France.

Les loyers les plus élevés (hors charges) en matière de location meublée sont à :

• Lyon : 931 euros par mois,

• Bordeaux : 891 euros par mois,

• Nice : 874 euros par mois,

• Cannes : 853 euros par mois.

C’est Paris qui arrive en tête du classement avec pour un appartement meublé de 45m2, un loyer mensuel, hors charges, de 1 503 euros !
(Source : SeLoger)

Explosion des annonces de locations meublées !

Qu’est-ce qu’une location meublée ?

« Un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »

Telle est la définition d’un logement meublé, selon la loi Alur du 6 juillet 1989 (article 25-4). Dit autrement, la location meublée concerne donc la location de l’ensemble des logements anciens ou neufs, encadrée par un bail signé.

Quels sont les équipements obligatoires dans une location meublée ?

Selon le site officiel de l’administration française, environ quinze éléments sont obligatoires au sein du logement pour que ce dernier soit considéré comme meublé (si l’un des éléments vient à manquer, le logement est considéré comme vide ou nu) :

• une table et des sièges,

• une literie (comprenant couette ou couverture),

• un réfrigérateur et un congélateur (ou un compartiment à congélation dont la température n’excède pas -6°C),

• des éléments de cuisson alimentaire (plaques et four ou four à micro-ondes),

• des luminaires,

• des étagères de rangement,

• de la vaisselle et des ustensiles de cuisine,

• des volets (ou rideaux) dans la/les chambre(s),

• du matériel d’entretien (aspirateur, balai, serpillère, etc.).

Attention, cette liste n’est valable que pour les baux signés après septembre 2015. Si le bail a été signé avant cette date, les conditions pour que le logement soit considéré comme meublé sont regroupées ici.

Cette location peut proposer des durées de bail courtes (location saisonnière) comme longues (location à l’année, ou plus), et intègre :

• les bien locatifs meublés,

• les résidences de services (maisons de retraite, EHPAD, résidences étudiantes, de tourisme, d’affaires),

• les chambres d’hôtes, gîtes ruraux, résidences hôtelières et de tourisme.

En fonction des critères et du contexte, vous obtiendrez un statut de Loueur Meublé qui sera rattaché à l’un des deux statuts suivants :

• LMP : Loueur Meublé Professionnel,

• LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel.

Statuts LMNP/LMP : quelles sont les conditions ?

Comme leurs noms l’indiquent, et même s’ils portent tous les deux sur la location de biens immobiliers meublés situés en France, les statuts LMNP et LMP renvoient à deux statuts bien distincts. Ils ont des contraintes et des avantages fiscaux différents.

Le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel), qui ne vous concerne que si vos locations de meublés vous apportent un certain seuil de revenus, est soumis à quatre conditions régies par le Code Général des Impôts (article 151) :

• être inscrit au RCS (Registre du commerce et des sociétés),

• percevoir au minimum 23 000 euros de revenus en location meublée par an (les autres revenus professionnels du foyer fiscal ne doivent pas être supérieurs à cette somme),

• déclarer dans l’impôt annuel sur le revenu, les revenus locatifs dans les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux),

• réaliser un investissement locatif sur un logement meublé.

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), lui, est au contraire conditionné à des revenus plus modestes :

• avoir au maximum 23 000 euros de revenus en location meublée par an, ou des recettes locatives correspondant à moins de 50 % des revenus totaux du bailleur,

• déclarer les revenus locatifs dans les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux),

• réaliser un investissement locatif sur un logement meublé.

Quels avantages attendre de la location meublée ?

Les avantages de la location meublée rejoignent ceux de l’investissement dans l’immobilier en général, à savoir :

• un placement avisé de votre argent,

• une optimisation de votre épargne,

• une constitution et une possible transmission de votre patrimoine,

• une création de revenus complémentaires,

• une anticipation de votre capital retraite.

Plus concrètement, le statut LMP vous donne droit à :

• des revenus locatifs,

• un abattement forfaitaire sur ces revenus de 50 %, en cas de location « classique », ou « saisonnière » (type Airbnb) ;

• un abattement forfaitaire sur ces revenus de 71 %, en cas de location « saisonnière » (gîte, chambre d’hôtes, meublé de tourisme classé),

• une récupération de la TVA,

• une exonération de la plus-value immobilière, au bout de cinq années de détention du bien (valable sous condition de plafond des chiffres d’affaires des deux années qui précédent la cession),

• une exclusion des investissements sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), car considéré comme biens professionnels (l’IFI ne concerne que le patrimoine immobilier personnel).

Du côté du LMNP, le statut vous donne droit à :

• des revenus locatifs,

• un abattement forfaitaire sur ces revenus de 50 %, en cas de location « classique », ou « saisonnière » (type Airbnb),

• un abattement forfaitaire sur ces revenus de 71 %, en cas de location « saisonnière » (gîte, chambre d’hôtes, meublé de tourisme classé),

• une récupération totale de la TVA à 20 %, pour les résidences de services VEFA avec bail commercial, au fur et à mesure des déblocages de fonds,

• une exonération d’impôt sur le revenu sur la plus-value immobilière, au bout de 22 ans de détention du bien, et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

III. 3 conseils pour une location meublée optimale

Particulièrement intéressant, l’investissement immobilier en location meublée nécessite néanmoins de solides connaissances législatives et une certaine réflexion avant de se lancer.

En effet, la rentabilité de votre investissement peut varier et votre situation évoluer en fonction :

• du prix d’achat de votre bien immobilier,

• de sa catégorie (s’il appartient à une résidence de services, notamment),

• de son statut et de sa durée de location (location saisonnière ou classique, etc.),

• des revenus que vous touchez grâce à votre ou vos location(s) meublée(s),

• de la part de ces recettes dans le revenu global de votre foyer fiscal.

Cette liste n’étant pas exhaustive, il convient donc de vous faire accompagner par un expert et de prendre en compte ses différents conseils. En voici trois, d’ordre généraux.

Conseil n°1 : Bien choisir votre investissement et sa localisation

Le prix d’achat d’un logement meublé ne doit pas être le seul critère que vous devez avoir en tête avant d’investir sur ce type de produit.

Si vous souhaitez vous garantir des revenus trimestriels sans avoir en charge la recherche de locataires, vous pouvez opter pour la résidence de services. Le bail commercial est alors signé avant la location pour une durée minimum de 9 ans, et vous assure des loyers versés chaque trimestre, et ce même si le logement n’est plus occupé ! Vous n’avez rien à gérer concernant la location en elle-même : les travaux et la recherche de locataires n’étant pas de votre responsabilité. Vous devez étudier attentivement les différents biens qui vous intéressent ou demandez l’aide d’un spécialiste.

Pour bien démarrer votre projet, vous devez vous mettre à la place d’un locataire et vous demander quels types de logements sont actuellement les plus recherchés. Vous devez également réfléchir au temps d’amortissement du prix d’achat en fonction du loyer envisagé, sans oublier l’aspect fiscal de votre investissement locatif.

Parce que cette réflexion demande du temps et une certaine connaissance du marché immobilier et des règles fiscales, faites appel à un expert Quintésens. Il saura vous conseiller et vous guider en tenant compte de vos objectifs et de votre budget.

Conseil n°2 : Déléguer la gestion locative

Que votre location meublée concerne une location de courte durée (saisonnière) ou une location annuelle, vous pouvez décider de mettre votre bien en gestion locative. Toutefois, la gestion locative ne s’applique pas à la résidence de services avec un bail commercial de 9 ans. La gestion est alors directement effectuée par le gestionnaire du bail commercial. Cela représente donc un coût en moins.

Les avantages sont doubles :

1. Un gain financier : si vous habitez loin de votre logement locatif, les frais de transport peuvent rapidement gonfler en cas de déplacements réguliers.

2. Un gain de temps : l’aspect administratif étant géré par une société spécialisée, vous ressentez moins de stress. En effet, la société de gestion s’occupe de la relation avec les locataires, ainsi que d’une partie ou de l’ensemble des autres aléas (petits ou gros travaux, litiges, etc.).

Conseil n°3 : N’oubliez pas de déclarer vos revenus fonciers

Soumis à l’impôt dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), vos revenus résultant de la location de logements meublés doivent être déclarés. Outre l’obtention d’un numéro SIRET ou encore les démarches liées à la contribution forfaitaire des entreprises, il s’agit d’une étape indispensable qui peut parfois s’avérer complexe. Raison pour laquelle l’aide d’un expert-comptable est particulièrement utile.

La déclaration qui concerne la location meublée, en complément de celle de déclaration de revenus basique, est la déclaration numéro 2042-C-PRO. Dès lors, deux régimes existent.

Si le montant de vos recettes ne dépasse pas 77 700 euros pour les locations meublées d’habitation, vous êtes soumis au régime micro. Dans ce cas, vous devez :

• remplir les lignes 5KP à 5MP si vous disposez du statut Loueur en Meublé Professionnel,

• remplir les lignes 5ND, 5OD ou 5PD et/ou les lignes 5NG, 5OG et HPG si vous disposez du statut Loueur en Meublé Non Professionnel (avec abattement forfaitaire de 50 % ou de 71 % à la clé).

Si le montant de vos recettes dépassent à l’inverse les sommes évoquées précédemment, votre activité est cette fois imposée en régime réel. Dans ce cas, vos démarches (en plus de transmettre une liasse n°2031 au service des impôts des entreprises) sont plus compliquées et varient spécifiquement en fonction de chaque situation. L’accompagnement d’un expert-comptable est donc fortement recommandé.

Le choix de la location meublée reste cependant un investissement très intéressant, particulièrement quand vous êtes entouré de conseillers.

Qui sommes-nous ?

Quintésens est spécialisé en gestion de patrimoine et intervient dans tous vos projets patrimoniaux : réduire vos impôts, placer votre argent, préparer votre retraite, développer et transmettre votre patrimoine.

Avec 400 experts répartis sur toute la France, Quintésens vous aide à trouver la stratégie patrimoniale et fiscale la mieux adaptée à votre situation et vous accompagne dans toutes les phases de votre projet.

• 4 000 € d’impôts économisés en moyenne par an,

• 120 000 foyers accompagnés,

• 14 ans d’expérience.

Quintésens est indépendant des circuits bancaires, des compagnies d’assurance et des promoteurs immobiliers, ce qui le rend totalement libre dans le choix de ses préconisations. Quintésens est nommé depuis 2015 au palmarès des « Champions de la croissance », publié chaque année par « Les Échos » et son partenaire Statista.