Le guide la location meublée

Publié le 25/08/22

10 minutes 11

Investissement locatif
Défiscalisation
Gestion de patrimoine

La location meublée est un marché porteur qui s’adresse à tous types de locataires, de l’étudiant à l’homme d’affaires en passant par les seniors.

C’est aussi un investissement fiscalement intéressant qui permet aux propriétaires- bailleurs de se créer des revenus complémentaires.

Si vous aussi, vous avez envie de profiter de ces opportunités pour vous constituer un patrimoine ou une retraite confortable, ce nouveau guide réalisé par nos experts vous accompagnera dans votre réflexion.

Vous comprendrez les différents statuts de la location meublée, ses avantages, et bénéficierez de nos conseils pour investir en toute sérénité.

Pour aller plus loin et avancer concrètement dans vos projets, n’hésitez pas à vous rapprocher de nos conseillers en gestion de patrimoine.

Bonne lecture !

Pierre-Luc Besançon

Directeur Général du Groupe Quintésens

I. Comprendre la location meublée

Investir dans la pierre, les Français en sont friands : l’investissement immobilier représente en effet une valeur refuge plébiscitée par une grande part de la population.

Mais qu’en est-il, plus spécifiquement, de la location meublée ?

Très intéressante pour ceux qui souhaitent investir une certaine somme mais aussi pour tous ceux qui disposent de moins de moyens financiers, la location meublée apporte deux grands bénéfices :

  • pour les particuliers, des avantages fiscaux et de rente non-négligeables, avec une fiscalité plus avantageuse que la location nue ;

  • pour la collectivité, un élargissement de l’offre du parc immobilier (étudiant ou touristique, par exemple).

    Appréciée des locataires, la location meublée vous permet de préparer le financement d’un futur projet de vie ou une retraite confortable en vous donnant accès à des revenus complémentaires bienvenus.

    De plus, elle participe à la constitution de votre patrimoine qui peut ensuite être transmis ; autant de raisons qui expliquent pourquoi la location meublée connaît de plus en plus de succès.

Un investissement de plus en plus prisé !

Entre 2019 et l’été 2020, le nombre d’annonces publiées concernant la location meublée a été boosté par la crise sanitaire liée au coronavirus et a considérablement augmenté dans la majorité des grandes villes françaises. (source : SeLoger). Cependant, différentes situations de location meublée existent et plusieurs conditions sont à connaître.

Qu’est-ce qu’une location meublée ?

“Un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.”

Telle est la définition d’un logement meublé, selon la loi Alur du 6 juillet 1989 (article 25-4). Dit autrement, la location meublée concerne donc la location de l’ensemble de logements anciens ou neufs encadrée par un bail signé.

Quels sont les équipements obligatoires dans une location meublée ?

Selon le site officiel de l’administration française, une petite quinzaine d’éléments sont obligatoires au sein du logement pour que ce dernier soit considéré comme meublé (si l’un des éléments vient à manquer, le logement est considéré comme vide ou nu) :

  • une table et des sièges ;

  • une literie (comprenant couette ou couverture) ;

  • un réfrigérateur et un congélateur (ou un compartiment à congélation dont la température n’excède pas -6°C) ;

  • des éléments de cuisson alimentaire (plaques et four ou four à micro-onde) ;

  • des luminaires ;

  • des étagères de rangement ;

  • de la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;

  • des volets (ou rideaux) dans la/les chambre(s) ;

  • du matériel d’entretien (aspirateur, balai, serpillère...).

    Attention, cette liste n’est valable que pour les baux signés après septembre 2015. Si le bail a été signé avant cette date, les conditions pour que le logement soit considéré comme meublé sont regroupées ici.

Cette location peut proposer des durées de bail courtes (location saisonnière) comme longues (location à l’année, ou plus), et intègre :

  • les bien locatifs meublés ;

  • les résidences de services et maisons de retraite ;

  • les chambres d’hôtes, gîtes ruraux, résidences hôtelières et de tourisme.

En fonction des critères et du contexte, vous obtiendrez un statut de Loueur Meublé qui sera rattaché à l’un des deux statuts suivants :

  • LMP (Loueur en Meublé Professionnel) ;

  • LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Tous nos conseils sur la location meublée réunis dans un guide.

<p>Tous nos conseils sur la location meublée réunis dans un guide. </p>

Statut Loueur en Meublé (Non) Professionnel : quelles conditions ?

Comme leurs noms l’indiquent et même s’ils portent tous deux sur la location de biens immobiliers meublés situés en France, les statuts LMNP et LMP renvoient à deux statuts bien distincts avec des contraintes et des avantages fiscaux différents.

Le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel), qui ne vous concerne que si vos locations de meublés vous apportent un certain seuil de revenus, est soumis à quatre conditions régies par le Code Général des Impôts (article 151) :

  • être inscrit au RCS (Registre du commerce et des sociétés) ;

  • percevoir au minimum 23 000 euros de revenus en location meublée par an (les autres revenus professionnels du foyer fiscal ne devant pas être supérieurs à cette somme) ;

  • déclarer les revenus locatifs dans les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ;

  • que votre investissement locatif porte sur un logement meublé.

Vous souhaitez en savoir plus sur les différences LMNP/LMP ?

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Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), lui, est au contraire conditionné à des recettes plus modestes. Voici les exigences :

  • au maximum 23 000 euros de revenus en location meublée par an, ou des recettes locatives correspondant à moins de 50 % des revenus totaux du bailleur ;

  • déclarer les revenus locatifs dans les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ;

  • que votre investissement locatif porte sur un logement meublé.

Quels avantages attendre de la location meublée ?

Les avantages de la location meublée, dispositif Censi-Bouvard compris (un dispositif défini dans les pages suivantes), rejoignent ceux de l’investissement dans l’immobilier en général, à savoir :

Plus concrètement, le statut LMP vous donne droit à :

  • des revenus fonciers ;

  • un abattement forfaitaire sur ces revenus de 50%, en cas de location

    “classique” ;

  • un abattement forfaitaire sur ces revenus de 71%, en cas de location

    “saisonnière” ;

  • une récupération de la TVA ;

  • une exonération de la plus-value immobilière, au bout de cinq années de

    détention du bien ;

une exclusion des investissements sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI),

dans le cas où la location meublée correspond à plus de 50% des revenus du foyer fiscal.

Du côté du LMNP, le statut vous donne droit à :

  • des revenus fonciers ;

  • un abattement forfaitaire sur ces revenus de 50%, en cas de location “classique” ;

  • un abattement forfaitaire sur ces revenus de 71%, en cas de location “saisonnière” ;

  • une récupération totale, et en une seule fois, de la TVA à 20% ;

  • une exonération d’impôts sur les loyers et sur la plus-value immobilière, au bout de 15 années de détention du bien.

Enfin, le dispositif Censi-Bouvard offre également ses propres avantages fiscaux.

LMP ou LMNP ? Un expert Quintésens vous conseillera sur le statut le plus approprié selon votre situation.

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II. Investir en résidence meublée avec la loi Censi-Bouvard

Adopté en 2009 puis réagencé par la suite, l’amendement Censi-Bouvard a pour objectif de soutenir l’investissement dans des résidences de service neuves ou rénovées (résidences étudiantes, logements médicalisés, EHPAD...).

Pour cela, des possibilités de réduction d’impôts et de défiscalisation sont envisagées pour les propriétaires acquérant ce type de biens immobiliers et les plaçant en location meublée.

Ce dispositif est exclusivement adressé aux contribuables français qui disposent du statut de Loueurs en Meublé Non Professionnel, et dont...

  • les revenus liés à la location meublée sont limités à 23 000 euros.

  • les revenus liés à la location meublée ne représentent pas plus de 50% des revenus globaux.

  • l’investissement locatif meublé a lieu entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2022.

  • l’investissement locatif meublé a lieu sur un bien d’une valeur maximale de 300 000 euros.

  • le bien immobilier meublé est mis en location dans les 12 mois suivant sa livraison.

Quels types de locations sont concernés par le dispositif Censi-Bouvard ?

Afin que la loi Censi-Bouvard s’applique à votre investissement locatif, il convient que le logement mis en location soit meublé, neuf ou rénové. Surtout, il doit faire partie d’une résidence de services.

De plus, vous devez signer un bail commercial d’au moins neuf ans reconductibles avec l’exploitant de la résidence de services (ce qui signifie que le bien sera en location pendant neuf années, au minimum).

Les types de résidences concernées sont :

  • les résidences de services agréées pour personnes âgées ou handicapées, comme les EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) par exemple ;

  • les résidences d’accueil et de soins agréées ;

  • les résidences de services pour étudiants, ou résidences étudiantes.

Note

À noter : Depuis 2016, les résidences de tourisme sont exclues du dispositif Censi-Bouvard.

Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif ? Faites le point gratuitement avec un conseiller Quintésens !

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Quels sont les avantages spécifiques ?

Comme les statuts LMNP et LMP, le dispositif Censi-Bouvard vous offre des avantages fiscaux cumulables avec le statut LMNP.

Les trois principaux avantages du dispositif Censi-Bouvard sont :

  • une réduction d’impôts à hauteur de 11% du prix du ou des logements, étalée sur 9 ans (soit 1,22% par an) ;

  • un achat du logement hors taxes ou une récupération de la TVA sur l’acquisition du bien dès la signature de la vente, à hauteur de 19,6% de son prix (dans le cas où l’exploitant de la résidence accueillant votre logement meublé offre au moins trois services) ;

  • une imposition des loyers au régime des Bénéfices Industriel et Commerciaux (BIC).

    Cependant, ces avantages ne peuvent durer au-delà des 9 années correspondant à la durée du bail commercial et ne sont pas valables dans le cas où vous hébergez une personne appartenant à votre famille.

Note

Bon à savoir : Avec le dispositif Censi-Bouvard, il est possible d’acquérir plusieurs logements par an... mais toujours dans la limite de 300 000 euros hors taxe/an. Par ailleurs, ce dispositif Censi-Bouvard peut se cumuler avec le dispositif Scellier.

III. 3 conseils pour une location meublée optimale

Particulièrement intéressant, l’investissement immobilier en location meublée nécessite néanmoins de solides connaissances législatives et une certaine réflexion avant de se lancer.

En effet, la rentabilité de votre investissement peut varier et votre situation évoluer en fonction :

  • du prix d’achat de votre bien immobilier ;

  • de sa catégorie (s’il appartient à une résidence de services, notamment) ;

  • de son statut et de sa durée de location (location saisonnière ou classique...) ;

  • des revenus que vous touchez grâce à votre ou vos location(s) meublée(s) ;

de la part de ces recettes dans le revenu global de votre foyer fiscal.

Cette liste n’étant pas exhaustive, il convient donc de vous faire accompagner par un expert et de prendre en compte ses différents conseils. En voici trois, d’ordre généraux.

Conseil n°1 : Savoir choisir son bien... et sa localisation

Comme évoqué précédemment, les avantages fiscaux proposés par l’amendement Censi-Bouvard ne s’appliquent pas à un bien immobilier acquis pour plus de 300 000 euros. Mais le prix d’achat d’un logement meublé n’est pas le seul critère à avoir en tête avant d’investir sur ce type de produit.

Note

À noter : En moyenne, le loyer d’une location meublée est supérieur de 20 % par rapport à une location nue.

Si vous souhaitez vous garantir des revenus trimestriels sans avoir en charge la recherche de locataire, vous pouvez opter pour la résidence de services : le bail commercial signé avant la location pour une durée minimum de 9 ans vous assure en effet des loyers versés chaque trimestre (même si le logement n’est plus occupé) et vous n’avez à vous occuper de rien concernant la location en elle-même : les travaux ou la recherche de locataire ne sont pas de votre responsabilité.

En revanche, si vous vous dirigez vers une location de logement meublé plus “classique”, étudiez attentivement les différents biens qui vous intéressent ou demandez l’aide d’un spécialiste.

Pour bien démarrer votre projet, mettez-vous à la place d’un locataire et demandez- vous quels types de logement sont actuellement recherchés, sans oublier le temps d’amortissement du prix d’achat en fonction du loyer envisagé. Se concentrer sur les meilleurs lieux où investir demande du temps, sans oublier l’aspect fiscal...

Pour garantir le succès de ce type de projet, nombreux sont celles et ceux qui font appel à un expert de Quintésens. Ils sauront vous conseiller et vous guider, selon vos propres budgets et objectifs.

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Conseil n°2 : Déléguer la gestion locative

Que votre location meublée concerne une location courte durée (comme une location saisonnière, par exemple) ou une location plus classique (comme une location annuelle, par exemple), vous pouvez décider de mettre votre bien en gestion locative.

Les avantages sont triples :

  • un potentiel gain financier (si vous habitez loin de votre logement locatif, les frais de transport peuvent rapidement gonfler en cas de déplacements réguliers) ;

  • un gain de temps, l’aspect administratif étant géré par leur soins ;
    moins de charge mentale, les agences immobilières s’occupant de la relation avec les locataires et d’une partie ou de l’ensemble des autres aléas (petits ou gros travaux, litiges...).

Conseil n°3 : N’oubliez pas de déclarer vos revenus fonciers

Soumis à l’impôt dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), vos revenus résultant de la location de logements meublés doivent être déclarés. Outre l’obtention d’un numéro SIRET ou encore les démarches liées à la contribution forfaitaire des entreprises, il s’agit d’une étape indispensable qui peut parfois s’avérer complexe. Raison pour laquelle l’aide d’un expert-comptable est particulièrement utile.

La déclaration qui concerne la location meublée, en complément de celle de déclaration de revenus basique, est la déclaration numéro 2042-C-PRO. Dès lors, deux régimes existent.

Si le montant de vos recettes ne dépassent pas 176 200 euros pour les locations meublées de tourisme classées et autres chambres d’hôtes ou 72 600 euros pour les locations meublées d’habitation, vous êtes soumis au régime micro. Dans ce cas, vous devez :

  • remplir les lignes 5KP à 5MP si vous disposez du statut Loueur en Meublé Professionnel ;

  • remplir les lignes 5ND, 5OD ou 5PD et/ou les lignes 5NG, 5OG et HPG si vous disposez du statut Loueur en Meublé Non Professionnel (avec abattement forfaitaire de 50% ou de 71% à la clé).

Note

Bon à savoir : Dans la situation où ils auraient déjà été soumis aux contributions sociales par la sécurité sociale, vos revenus issus de la location meublée ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux par les finances publiques et ce sont alors les lignes 5NW et/ou 5NJ à 5PJ qui doivent être remplies.

Si le montant de vos recettes dépassent à l’inverse les sommes évoquées précédemment, votre activité est cette fois imposée en régime réel. Dans ce cas, vos démarches (en plus de transmettre une liasse n°2031 au services impôts des entreprises) sont encore plus compliquées et varient spécifiquement en fonction de votre situation. L’accompagnement d’un expert-comptable est donc fortement recommandé.

Le choix de la location meublée reste cependant un investissement très efficace, particulièrement dans les cas où vous êtes entouré de conseillers.

Qui sommes-nous ?

Quintésens est spécialisé en gestion de patrimoine et intervient dans tous vos projets patrimoniaux : réduire vos impôts, placer votre argent, préparer votre retraite, développer et transmettre vos patrimoine.

Avec 450 experts répartis sur toute la France, Quintésens vous aide à trouver la stratégie patrimoniale et fiscale la mieux adaptée à votre situation et vous accompagne dans toutes les phases de votre projet.

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