Comprendre la défiscalisation immobilière

Publié le 29/07/22

6 minutes 18

Investissement locatif
Défiscalisation
Gestion de patrimoine

Investir dans l’immobilier a plusieurs avantages pour les propriétaires, notamment les dispositifs de réduction d’impôt et la défiscalisation. Pourquoi et comment défiscaliser grâce à l’immobilier ? Quels sont les dispositifs qui favorisent la défiscalisation ? Réponses, avec Quintesens.

Qu'est ce que la défiscalisation ?

Afin d’encourager l’investissement dans l’immobilier, secteur pourvoyeur d’emplois et synonyme de croissance, l’État propose des dispositifs de réduction d’impôt sur une durée donnée pour tous les propriétaires de biens immobiliers destinés à la location.

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Pourquoi investir dans l'immobilier locatif ? 

Investir dans l’immobilier locatif est un placement rentable qui permet aux particuliers de se constituer un patrimoine durable, tout en gagnant de l’argent avec les loyers versés par les locataires. Certains dispositifs facilitent l’accès à la propriété en proposant des investissements sans apport. Les abattements et les réductions d’impôt sont d’autres avantages non négligeables qui peuvent favoriser le placement immobilier. Avant de se lancer, il faut néanmoins se renseigner sur le secteur où se situe le bien afin de s’assurer d’un revenu locatif régulier.

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Comment défiscaliser grâce à l'immobilier ? 

Un contribuable dispose de plusieurs moyens de bénéficier d’une fiscalité avantageuse lorsqu’il investit dans l’immobilier. Le niveau de défiscalisation dépend de la durée d’investissement, de l’ancienneté du bien, mais aussi du dispositif choisi.

Au fil des années, l’État a mis en place plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière et lois permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt spécifique selon certains critères. Les dates-clés de ces lois sont :

Il existe donc des dispositifs de défiscalisation immobilière pour les investissements dans le neuf, dans l’ancien, mais aussi pour les locations meublées. Il revient à chaque investisseur de choisir la ou les solutions les plus adaptées en fonction de ses objectifs à moyen et long terme.

Si ces dispositifs divergent sur plusieurs points, un critère est commun à tous : le bien immobilier acheté, qu’il soit neuf ou non, doit être destiné à la location. Les propriétaires bailleurs doivent déclarer leurs revenus locatifs chaque année selon deux régimes :

  1. Régime micro foncier : lorsque les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 15 000 €.

  2. Régime réel : la déclaration des revenus locatifs en régime réel est obligatoire au-delà de 15 000 € par an ou si le propriétaire bailleur bénéficie d’un dispositif de défiscalisation spécifique comme la loi Monuments Historiques ou la loi Malraux, par exemple.

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Investir dans l'immobilier neuf et défiscaliser grâce à la loi Pinel ?

En vigueur depuis le 1er septembre 2014, la loi Pinel succède à la loi Duflot. Elle permet de déduire une partie du prix du bien immobilier des impôts selon la durée de location du bien. Calculée sur un plafond maximum de 300 000 €, la réduction s’élève à :

  • 12 % pour une location de 6 ans soit 36 000 €,

  • 18 % pour une location de 9 ans soit 54 000 €,

  • 21 % pour une location de 12 ans soit 63 000 €.

Pour entrer dans le cadre de la loi Pinel, le propriétaire bailleur doit louer son bien neuf et non meublé. Il doit être situé dans une zone définie (entre A et C). Les loyers sont encadrés et ne doivent pas dépasser une certaine somme au m2 selon la zone où se trouve le bien. Enfin, le propriétaire doit choisir son locataire en fonction de ses ressources. Selon les zones, le plafond de ressources varie.

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Statuts LMP et LMNP : les avantages fiscaux

Les statuts « Loueur Meublé Professionnel » (LMP) et « Loueur Meublé Non Professionnel » (LMNP) s’adressent aux propriétaires de biens immobiliers neufs et meublés. Le statut et les avantages sont définis selon les revenus locatifs annuels de ces biens.

Statut LMP : quels sont les avantages fiscaux ?

Si les revenus locatifs dépassent 23 000 € par an, alors le bailleur est un LMP. Il doit à ce titre, être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Parmi les avantages de ce type de statut, l’exonération totale ou partielle d’impôt. Si les revenus locatifs ne dépassent pas 90 000 € hors taxes, le bien est entièrement exonéré d’impôts. De 90 000 € à 126 000 € hors taxes de recettes, l’exonération est partielle. Les déficits fiscaux peuvent aussi être déduits au tiers, sur le revenu des 3 premières années de location. Le propriétaire est également exonéré d’ISF. Le propriétaire peut enfin profiter d’une déduction des charges en lien avec l’achat du bien immobilier.

Statut LMNP : des avantages cumulables

Si le propriétaire bailleur perçoit 23 000 € maximum par an et si cela ne représente pas 50 % de son revenu global, alors il répond au statut LMNP. Les avantages du statut LMNP varient selon le régime choisi par le propriétaire du bien : régime micro foncier ou réel. S’il s’agit du régime micro foncier, le propriétaire bénéficie d’un abattement de 50 % sur les recettes fiscales. S’il s’agit du régime réel, alors comme pour le statut LMP, les charges liées à l’achat du bien immobilier sont déduites.

Note

Bon à savoir : Le statut LMNP peut être cumulé avec la loi Censi-Bouvard, concernant les résidences de service (résidences d’affaires, EHPAD, résidences étudiantes, etc.). En investissant dans ce type de bien, le propriétaire peut profiter d’une réduction d’impôt correspondant à 11 % du prix du logement, étalé sur 9 ans, et la TVA investie à l’achat du bien est récupérée. Au maximum, l’avantage fiscal obtenu grâce au statut LMNP Bouvard s’élève à plus de 38 000 €.

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Comment défiscaliser grâce à l'immobilier ancien ?

Afin d’encourager l’investissement dans l’immobilier ancien, voire historique, des dispositifs de défiscalisation immobilière caractéristiques existent.

Loi Cosse ancien : un dispositif avantageux pour le bailleur et le locataire

Aussi connue sous le nom de « Louer abordable », la loi Cosse ancien est entrée en vigueur le 1er janvier 2017. Elle concerne les biens immobiliers anciens, rénovés ou non. Cette loi fonctionne comme la loi Pinel, selon un système de zone. Pour prétendre à une défiscalisation immobilière, le propriétaire bailleur doit louer son bien à un tarif peu élevé, au profit de locataires aux revenus modestes, et ce, pendant au moins 6 ans sans interruption. Il doit également signer une convention avec l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat), définissant le caractère social du bien loué :

  • Secteur intermédiaire,

  • Secteur social,

  • Secteur très social.

Le caractère social est ensuite pris en compte pour définir le montant de la réduction d’impôt, qui varie entre 15 % et 85 % des loyers perçus pendant l’année.

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Loi Monuments historiques ou comment réduire les coûts des travaux de rénovation

Le dispositif Monuments Historiques concerne des biens immobiliers inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH) ou classés monuments historiques. Il concerne les travaux de restauration effectués sur le bien immobilier. Grâce à ce dispositif, le propriétaire peut déduire de son revenu global, la moitié ou la totalité des travaux de restauration sur un, deux ou trois ans, et sans plafonnement. Les intérêts d’emprunt sont également compris dans la déduction fiscale.

Pour prétendre à ce type de défiscalisation immobilière, le propriétaire doit conserver le bien immobilier au minimum 15 ans. Contrairement aux autres dispositifs, la loi Monuments Historiques n’oblige pas les propriétaires à louer leur bien une fois rénové. Cependant, la réduction d’impôt sera plus importante en cas de location, car les travaux seront entièrement déduits du revenu global.

Réhabiliter un bien immobilier ancien grâce à la Loi Malraux

Instaurée en 1962, la loi Malraux concerne les propriétaires souhaitant rénover un bien immobilier ancien en vue d’une location. Une réduction d’impôt est déduite du montant des travaux, dans la limite de 100 000 € maximum, selon la localisation du bien. Si le bien se situe dans un secteur sauvegardé ou un quartier ancien dégradé, la réduction d’impôt s’élève à 30 % des sommes investies dans les travaux. Si le bien se trouve dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), le propriétaire touche 22 % du montant des travaux.

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Défiscalisation immobilière : comment éviter les arnaques ?

Si la défiscalisation peut s’avérer très intéressante pour faire des économies d’impôts, elle n’est pas sans risque pour votre porte-monnaie. La plus grande prise de risque pour l’investisseur est de s’engager trop rapidement, ou sans s’être renseigné suffisamment. Si le vendeur vous recommande de ne pas demander conseil à votre banque ou à votre notaire, prudence. De la même manière, s’il vous presse pour signer la vente au prétexte qu’il s’agit d’une « affaire », restez sur vos gardes : si votre interlocuteur ne vous laisse pas le temps de vous renseigner, il s’agit peut-être d’une arnaque à la défiscalisation.

Il est parfois difficile d’analyser objectivement une promesse commerciale faite par un opérateur si vous n’êtes pas un expert en immobilier. Toutefois, certaines offres doivent immédiatement vous alarmer, comme un investissement assurant un rendement garanti supérieur à 5 %. Renseignez-vous sur les loyers réels pratiqués dans le secteur qui vous intéresse et comparez-les avec les valeurs utilisées pour la simulation qui vous a été présentée. Pensez également à prendre en compte les charges qui seront déduites de vos revenus locatifs.

Autres point important : prenez le temps de vérifier que votre achat est rentable, c’est-à-dire qu’il s’accorde avec les prix du marché (pour un bien équivalent dans le même secteur), et qu’il vous permettra de faire une plus-value (ou de rentrer dans vos frais) à la revente. Renseignez-vous sur les travaux prévus dans les années à venir dans le quartier qui vous intéresse. La construction d’une route très passante, d’un commerce bruyant, d’un immeuble créant un vis-à-vis, peuvent en effet diminuer la valeur de votre bien. De la même manière, méfiez-vous des prix trop attractifs, qui cachent peut-être un secteur peu prisé ou un bien en mauvais état. Même si ce dernier est situé loin, déplacez-vous systématiquement pour vérifier son état et l’attractivité du secteur où il se trouve.

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Arnaques à la défiscalisation : quels recours ?

Les risques d’arnaques à la défiscalisation sont nombreux et certains opérateurs redoublent d’ingéniosité pour vendre des biens au-delà de leur réelle valeur. Pour protéger les acheteurs, l’association de défense des investisseurs et mandataires abusés prodigue de nombreux conseils sur son site Internet et évoque les recours possibles en cas d’arnaque.

La meilleure solution pour se lancer dans la défiscalisation immobilière en toute sécurité reste donc de demander conseil à un professionnel de la gestion de patrimoine. Spécialisé dans les questions de fiscalité et d’investissements, son aide est précieuse pour trouver un investissement rentable et y investir le juste prix.

Vous avez des projets ? Discutez-en avec un conseiller en gestion de patrimoine.

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