Immobilier locatif : comment et pourquoi investir dans l’ancien ?

Publié le 15/06/23

3 minutes 57

Défiscalisation
Gestion de patrimoine

Cette année, vous avez décidé d’investir dans l’immobilier locatif mais hésitez entre l’ancien et le neuf ? Découvrez quels sont les avantages comme les inconvénients de l’immobilier ancien, et surtout quels sont les dispositifs de défiscalisation qui vous permettront de réduire vos impôts ! 

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ancien ? 

Pourquoi choisir d’investir dans l’immobilier locatif ancien plutôt que dans un autre type de placement ?  

Parce que l’immobilier locatif ancien vous permet à la fois de : 

  1. Développer votre patrimoine

  2. Percevoir des revenus complémentaires. 

  3. Préparer votre retraite

  4. Réduire vos impôts

  5. Organiser votre succession

Achat immobilier dans l’ancien : quels sont les avantages ? 

Acheter un bien immobilier ancien vous offre certains avantages que le neuf n’a pas. 

Par exemple, un emplacement recherché. En effet, les bâtiments anciens sont le plus souvent situés en centre-ville, dans un secteur particulièrement attractif, à proximité des commerces et des transports en commun, recherché par les étudiants, les touristes, et les jeunes actifs. 

Un logement ancien a aussi un prix de vente au mètre carré moins cher qu’un logement neuf ou construit en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), d’environ 10 % à 20 % moins cher, notamment si le bien nécessite des travaux de rénovation. 

Les logements anciens sont aussi plus nombreux sur le marché immobilier. Vous aurez donc plus de choix. Enfin, ces logements sont disponibles immédiatement, à l’inverse des constructions neuves pour lesquelles vous devez patienter jusqu’à la livraison pour la mise en location. 

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Investissement immobilier : quels sont les inconvénients de l’ancien ? 

L’investissement immobilier dans l’ancien engendre aussi quelques inconvénients :  

  1. Des frais de notaire plus importants : lors de votre achat immobilier, vous aurez à régler des frais de notaire. Ils sont plus élevés dans l’ancien, à hauteur de 7 % à 8 %, que dans le neuf, de 2 % à 3 %. 

  2. Des charges plus élevées : un immeuble ancien nécessite la réalisation de travaux d’entretien ou de réparations plus régulièrement, puisqu’il n’est pas construit selon les dernières normes environnementales comme dans le neuf. Ainsi, les charges à payer sont plus importantes, notamment pour l’entretien des parties communes. 

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Pour réduire vos impôts en 2023, vous pouvez décider d’investir dans l’ancien via un dispositif de défiscalisation.  

Défiscaliser dans l’ancien via la loi Denormandie 

Si vous décidez d’acquérir un bien dans l’ancien via la loi Denormandie, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt. 

En effet, ce dispositif est surnommé le « Pinel dans l’ancien », car il permet aux particuliers d’acheter un bien ancien afin de le rénover, tout en profitant d’une réduction d’impôt calculée en fonction de la durée de la location, soit :  

  • 12 % pour 6 ans de location, 

  • 18 % pour 9 ans, 

  • 21 % pour 12 ans. 

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Défiscaliser dans l’ancien via la loi Malraux 

La loi Malraux est elle destinée aux fortes fiscalités souhaitant investir dans un bien ancien situé dans un « secteur sauvegardé », nécessitant des travaux de rénovation. Ce dispositif a été mis en place par l’État afin de sauvegarder son patrimoine immobilier.  

Quel est l’avantage fiscal offert par le dispositif Malraux ? Vous pouvez bénéficier de 22 % à 30 % de réduction d’impôt selon la catégorie du bien et la nature des travaux réalisés. 

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Défiscaliser dans l’ancien via la loi Monuments Historiques 

Le dispositif Monuments Historiques existe depuis 1913. Il vous permet d’acheter dans l’ancien, mais pas n’importe quel bien... un bien classé Monument Historique ! 

Comme la loi Malraux, vous investissez dans un bien à préserver, qui nécessite des travaux de rénovation. En contrepartie, vous profitez de différents avantages fiscaux : déduction du déficit foncier, déduction de 100 % du montant de vos travaux de vos revenus totaux, ou encore exonération des frais de donation et de succession. 

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Défiscaliser dans l’ancien via les statuts LMNP/LMP 

Enfin, vous pouvez choisir d’investir dans l’ancien via le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou de Loueur Meublé Professionnel (LMP). 

Choisir le statut LMNP/LMP vous permet d’investir dans l’immobilier en location meublée. Le LMNP ancien, aussi appelé LMNP occasion, vous offre de nombreux avantages fiscaux : abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs de 50 % à 71 %, ou exonération d’impôt sur le revenu sur la plus-value immobilière (au bout d’un certain nombre d’années de détention de votre bien). 

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Défiscalisation : comment investir dans l’immobilier ancien ? 

Pour investir dans l’immobilier ancien via un dispositif de défiscalisation immobilière, il est préférable de passer par un professionnel. 

Chez Quintésens, nos conseillers en gestion de patrimoine (CGP) sont des experts du conseil en investissement immobilier, et en particulier des lois Denormandie, Malraux, Monuments Historiques, et des statuts LMNP/LMP. 

Si vous hésitez sur le choix du dispositif, ils vous guideront à partir d’un bilan patrimonial gratuit, réalisé lors de votre premier rendez-vous, sans engagement, et établiront votre profil investisseur.  

En fonction du résultat, de votre aversion au risque, et de vos objectifs, ils pourront vous recommander le dispositif le plus adapté à votre situation. 

Ce n’est pas tout, nos experts peuvent également vous accompagner dans la déclaration de vos revenus locatifs, grâce à un service d’aide à la déclaration proposé en partenariat avec les experts-comptables de Pluralle EC. 

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif ? Discutez-en avec un conseiller Quintésens.

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En bref 

Pourquoi investir dans l’immobilier ancien ? 

Investir dans l’immobilier ancien vous permet de développer votre patrimoine, de percevoir des revenus complémentaires, de préparer votre départ à la retraite, de réduire vos impôts, et enfin, d’organiser votre succession. 

Comment défiscaliser en achetant dans l’ancien ? 

Pour défiscaliser en achetant dans l’ancien, vous pouvez bénéficier de plusieurs dispositifs mis en place par le Gouvernement, et notamment de : la loi Malraux, la loi Denormandie, la loi Monuments Historiques, ou encore les statuts de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou de Loueur Meublé Professionnel (LMP). 

Comment investir dans l’immobilier ancien ? 

Pour investir dans l’immobilier ancien, vous pouvez réaliser un achat classique auprès d’un agent immobilier, ou passer par un expert de la gestion de patrimoine afin de bénéficier d’un dispositif défiscalisant. 

Quel est l’investissement locatif le plus rentable ? 

Statuts LMNP/LMP, loi Denormandie, loi Malraux, ou encore loi Monuments Historiques, chacun de ces dispositifs de défiscalisation immobilière offre des avantages. Pour connaître l’investissement locatif le plus rentable en fonction de vos objectifs, faites appel à un conseiller en gestion de patrimoine. 

Faut-il privilégier un investissement locatif neuf ou ancien ? 

Il n’y a pas de bon ou de mauvais choix. Votre investissement immobilier locatif doit tenir compte de votre profil investisseur, de votre bilan patrimonial, et de vos objectifs. Que ce soit pour investir dans le neuf comme dans l’ancien, prenez conseil auprès d’un professionnel de la gestion de patrimoine. 

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