Le Gouvernement français propose plusieurs dispositifs fiscaux permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt. Cet avantage dépend du montant de l’investissement, de sa durée ou de la zone géographique où se trouve le bien. La loi Denormandie en fait partie, mais pour que cet investissement soit réellement intéressant, il faut être vigilant concernant les conditions à remplir. Comment bien investir avec le dispositif Denormandie ?

Conditions d’éligibilité de la loi Denormandie

La loi Denormandie concerne des biens à rénover acquis entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2022. Pour être éligible à la réduction d’impôt Denormandie, il faut :

  • acheter un bien à rénover dans une des villes labellisées « cœur de ville » ;
  • effectuer des travaux représentant au moins 25 % du prix du logement acheté ;
  • mettre ce logement en location nue (non meublée) sur une longue période (6, 9 ou 12 ans) ;
  • louer le logement à un prix raisonnable à des ménages modestes en respectant certains plafonds de loyers et de ressources.


Les travaux à réaliser doivent être de nature à améliorer la performance énergétique du logement (changement de chaudière, isolation des combles), ou permettre la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables (sous-sol ou combles, par exemple). Les travaux de rénovation du logement doivent être réalisés par un professionnel certifié.

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Zonage et plafond de l’avantage fiscal

Cet investissement Denormandie ne peut pas se faire n’importe où : un zonage précis a été établi. Les logements doivent se situer :

  • dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important ;
  • dans des communes en zone labellisée « cœur de ville » ;
  • dans des communes ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT)

Pour vérifier si une commune entre dans le dispositif Denormandie, un simulateur a été mis en place par le Gouvernement. La réduction d’impôt Denormandie se calcule à partir du prix de revient net du logement. Ce montant comprend l’ensemble des sommes débloquées pour acquérir le bien, y compris les dépenses de rénovation. L’avantage fiscal est étalé sur la durée de location.

  • Pour une période de location de 6 ans, la réduction d’impôt correspond à 12 % du prix du bien.
  • Pour une période de location de 9 ans, la réduction d’impôt correspond à 18 % du prix du bien.
  • Pour une période de location de 12 ans, la réduction d’impôt correspond à 21 % du prix du bien

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Avantages et points de vigilance du dispositif Denormandie

L’investissement Denormandie peut être intéressant sous réserve d’avoir bien cerné toutes les conditions. Par exemple, le plafond par mètre carré de surface habitable est fixé à 5 500 € et l’avantage de la réduction d’impôt sera pris en compte jusqu’à un investissement de 300 000 €. La portion qui dépasse ce montant ne sera pas prise en compte dans le calcul de la réduction. À partir de ce seuil, la réduction maximale sur la durée de l’investissement sera de 63 000 €.

Contrairement au dispositif Pinel/Duflot, la loi Denormandie offre à l’investisseur la possibilité de louer aux membres de sa famille (hors de son propre foyer fiscal). Un avantage pour les investisseurs souhaitant aider leurs enfants.

Bien investir avec la loi Denormandie en trois points

  • Choisissez stratégiquement la commune d’investissement, en appréhendant la demande locative et le montant du loyer.
  • Orientez-vous vers un logement adapté à la demande de la région. Les maisons sont plus plébiscitées dans les villes petites et moyennes, et les appartements sont très recherchés dans les grandes villes. Dans le second cas, concentrez vos recherches sur des logements nécessitant des travaux, tout en étant situés dans des immeubles bien entretenus.
  • Restez souple sur le montant du loyer, car les plafonds de la loi Denormandie sont souvent plus élevés que les loyers du marché, même s’il existe des exceptions selon les communes.

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