Loi Denormandie : est-ce un bon investissement ?

Publié le 28/07/22

6 minutes 52

Défiscalisation
Gestion de patrimoine

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier ancien pour louer, vous pouvez peut-être bénéficier du dispositif Denormandie. En contrepartie de l’achat d’un bien ancien et de sa rénovation énergétique, vous profiterez alors de réductions d’impôts. Outre la localisation du logement, certaines conditions doivent toutefois être respectées pour être éligible, notamment concernant les travaux effectués. Explications.

 

Qu’est-ce que la loi Denormandie ?

La loi Denormandie, proposée par le Ministre de la Ville et du Logement Julien Denormandie, est un dispositif fiscal complétant la loi Pinel et remplaçant le dispositif Cosse, dit « Louer abordable ». 

Ce dispositif vise à encourager la rénovation de l’ancien comme réponse à la dégradation du parc immobilier privé dans certaines zones françaises. Il correspond à une réduction d’impôts sur le revenu, offerte aux particuliers acquérant un logement ancien à rénover.

À qui s’adresse la loi Denormandie ?

Le dispositif fiscal Denormandie s’adresse aux contribuables ayant acquis un logement ancien, dans lequel des travaux d’amélioration ont été réalisés par une entreprise. Mais la loi ne concerne pas uniquement les particuliers souhaitant investir dans un bien immobilier ancien pour le mettre en location.

Selon le Ministre de la Ville et du Logement, Julien Denormandie, lors d’un entretien pour le journal Les Échos en décembre 2018, le dispositif fiscal est également ouvert indirectement aux promoteurs immobiliers qui « pourront racheter des immeubles et revendre les appartements en faisant bénéficier leurs clients de ce dispositif, comme ils le font dans la construction neuve, par exemple avec le Pinel. » Ainsi, les propriétaires ne doivent pas nécessairement engager les travaux de rénovation seuls, mais peuvent passer par l’intermédiaire d’un promoteur.

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Les avantages de la loi Denormandie

À l’instar des avantages liés à la loi Pinel, la loi Denormandie permet aux contribuables ayant réalisé un investissement locatif dans l’ancien de bénéficier d’une réduction d’impôts, dans la limite de :

  • 300 000 euros par personne et par an ;

  • 5 500 euros par mètre carré habitable.

La réduction d’impôts se calcule à partir du prix de revient net du bien. Ce prix englobe l’ensemble des sommes dépensées pour acquérir le bien, ainsi que les dépenses de rénovation du logement. Plus la durée de location est importante, plus l’avantage fiscal augmente :

  • 12 % de l’investissement (achat plus montant des travaux) pour une location sur une durée de 6 ans ;

  • 18 % de l’investissement pour une location sur 9 ans ;

  • 21% de l’investissement pour une location sur 12 ans.

Note

Bon à savoir : Contrairement au dispositif Pinel/Duflot, la loi Denormandie offre à l’investisseur la possibilité de louer aux membres de sa famille (hors de son propre foyer fiscal). Un avantage pour les investisseurs souhaitant aider leurs enfants.

Vous souhaitez bénéficiez du dispositif Denormandie ? Vérifiez votre éligibilité avec un conseiller Quintésens. Demandez à être rappelé

Conditions d’éligibilité de la loi Denormandie

Pour bénéficier du dispositif Denormandie et de ses avantages, vous devez toutefois vous plier à certaines conditions.

Le type d’investissement immobilier

La réduction d’impôt Denormandie concerne les opérations réalisées du 28 mars 2019 au 31 décembre 2022. Cette loi ne concerne que les logements anciens faisant l’objet de travaux, ou les locaux transformés en habitation.

Bail et locataire

Le logement doit être loué, comme habitation principale, au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition. La durée du bail est de 6, 9 ou 12 ans, et le loyer est plafonné selon la localisation du logement, en fonction de sa surface. Le revenu fiscal du locataire ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires.

Nature des travaux éligibles au dispositif Denormandie

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, il est indispensable de réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du montant total de l’opération. Ils doivent être terminés au 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat du bien.

En outre, ces travaux doivent permettre d’améliorer la consommation énergétique du bien d’au moins 20 % (30 % pour les logements individuels). Les rénovations doivent comprendre au moins deux types de travaux parmi :

  • l’isolation de la toiture ;

  • l’isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur ;

  • l’isolation des murs donnant sur l’extérieur ;

  • l’installation ou le remplacement de systèmes de chauffage et/ou du système de production d’eau chaude sanitaire (changement de chaudière par exemple) ;

  • la modernisation ou l’assainissement d’une partie du bien (aménagement d’un sous-sol ou de combles par exemple).

Note

Bon à savoir : La création de nouvelles surfaces habitables (garage, balcon) est également éligible à l’avantage fiscal.

L'intervention d’une entreprise RGE

L’ensemble des travaux devront être effectués par une entreprise certifiée « Reconnu garant de l’environnement » (RGE). Cette mention est accordée par les pouvoirs publics et l’ADEME (Agence de la transition écologique) à des professionnels du secteur du bâtiment et des énergies renouvelables engagés. Pour faciliter vos recherches, l’État propose un annuaire en ligne des professionnels RGE. Les travaux devront être terminés au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant l’acquisition du bien.

Quelles sont les villes éligibles au dispositif Denormandie ?

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, le logement dans lequel vous investissez doit se situer dans certaines communes :

  • dont le besoin en réhabilitation de l’habitat est élevé ;

  • se situant en zone labellisée « cœur de ville » ;

  • signataires d’une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).

Dans cette liste des 245 communes, on trouve uniquement des villes de taille moyenne telles qu’Oyonnax, Gap, Briançon, Carcassonne, Bourges, Bayonne, Chambéry, Ajaccio, Saint-Brieuc ou encore Valence. En toute logique, aucune des grandes métropoles n’apparaît dans la liste des villes éligibles au dispositif Denormandie, car Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes ou Marseille sont des villes en plein essor.

Pour vérifier si une commune entre dans le dispositif Denormandie, un simulateur a été mis en place par le Gouvernement. 

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Comment choisir la ville dans laquelle investir en Denormandie ?

Pour choisir la ville dans laquelle investir, mieux vaut ne pas se précipiter. La première erreur consisterait à investir en Denormandie dans la ville la moins chère. C’est un pari risqué car la demande locative ne sera pas forcément au rendez-vous, et lors d’une éventuelle revente, le bien n’aura pas pris de valeur si la commune n’est pas attractive.

Pour investir en Denormandie, il vaut donc mieux miser sur des villes où le prix d’achat n’est pas trop élevé, mais où il y a un fort potentiel. Il convient donc de trouver une commune avec un prix au mètre carré raisonnable, tout en considérant l’attractivité du territoire. Est-ce un secteur doté d’un bassin de plein emploi ? Y a-t-il une forte croissance démographique ? Une fois la ville trouvée, prenez soin de trouver un bien à rénover implanté dans une bonne localisation : quartier agréable, proche des transports, des commerces, des services et des écoles.

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Comment déclarer un bien immobilier en dispositif fiscal Denormandie ?

Pour déclarer votre bien et bénéficier de la défiscalisation Denormandie, il vous faudra remplir le formulaire 2044-EB la première année, ainsi que le 2042-RCI et la déclaration 2044 tous les ans.

Le formulaire 2044-EB

La déclaration 2044-EB se remplit uniquement la première année, soit un an après avoir acquis le bien rénové ou avoir achevé les travaux. Elle tend, pour l’administration fiscale, à vérifier que vous remplissez bien toutes les conditions pour bénéficier du dispositif Denormandie.

Si vous êtes bien éligible à la réduction d’impôts Denormandie, vous pourrez alors remplir le formulaire 2044-EB. Il vous sera demandé vos coordonnées, la date d’achat du bien ou d’achèvement de sa rénovation, son prix de revient, l’adresse du logement en question, la durée de location et le montant du loyer.

Le formulaire 2042-RCI

Pour obtenir la défiscalisation Denormandie, vous devez remplir le formulaire 2042-RCI tous les ans. La première année, seul le coût total de l’opération vous sera demandé. Un échéancier accompagnera ensuite votre avis d’imposition. Il vous suffira de reporter le montant figurant sur cet avis les années suivantes.

La déclaration 2044

La déclaration 2044 se remplit tous les ans dès la première année. Ce document recueille vos revenus fonciers, afin que l’État puisse calculer votre imposition au plus juste. Vous pourrez également y déclarer un abattement ou une déduction des charges.

Notez, de plus, qu’en déclarant votre bien en dispositif Denormandie, vous pourrez choisir entre deux régimes d’imposition :

  • le micro-foncier vous fait bénéficier d’un abattement fiscal de 30 % sur vos revenus de location ;

  • le régime réel réduit votre imposition en fonction des charges que vous déclarez (frais d’administration, taxes foncières, assurances, etc.). Si vos charges sont, en moyenne, supérieures à 30 % de vos revenus fonciers, ce choix peut être avantageux. Attention, cependant : le régime réel implique un engagement de trois ans.

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3 conseils pour bien investir en loi Denormandie

  1. Choisissez stratégiquement la commune d’investissement, en appréhendant la demande locative et le montant du loyer.

  2. Orientez-vous vers un logement adapté à la demande de la région. Les maisons sont plus plébiscitées dans les villes petites et moyennes, et les appartements sont très recherchés dans les grandes villes. Dans le second cas, concentrez vos recherches sur des logements nécessitant des travaux, tout en étant situés dans des immeubles bien entretenus.

  3. Restez souple sur le montant du loyer, car les plafonds de la loi Denormandie sont souvent plus élevés que les loyers du marché, même s’il existe des exceptions selon les communes.

 

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