Loi Malraux : défiscaliser en investissant dans l'immobilier ancien

Publié le 28/07/22

4 minutes 06

Défiscalisation
Gestion de patrimoine

La loi Malraux est un dispositif qui permet de profiter de réduction d’impôt en investissant dans un bien à réhabiliter. Qui peut en bénéficier, quels sont les bâtiments concernés, quelles conditions remplir ? Quintésens vous présente les points importants pour vous aider à mieux comprendre la loi Malraux.

Qu’est-ce que le dispositif de défiscalisation Malraux ?

Le dispositif de défiscalisation Malraux date de 1962 et a été révisé pour la dernière fois en 2009. Cette loi a pour principal objectif d’encourager la préservation et la restauration de biens anciens et à caractère historique, notamment pour lutter contre l’habitat dit « indigne », et pour redynamiser les vieux quartiers.

Plus précisément, la loi Malraux permet aux propriétaires d’immeubles anciens, restaurés et loués de bénéficier d’une réduction d’impôts proportionnelle aux dépenses liées à la restauration de leur bien. 

Depuis le début de sa création, le dispositif loi Malraux s’est appliqué à plusieurs types de sites :

  1. Les sites patrimoniaux remarquables depuis 1977.

  2. Les quartiers anciens dégradés depuis 2009.

  3. 53 quartiers du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) depuis 2018. Ces quartiers sont répartis dans plusieurs villes du territoire : région parisienne, Nord de la France, Auvergne-Rhône-Alpes, sud de la France, etc. De nombreuses zones sont concernées.

Il est à noter que la loi de finances 2020 prolonge le dispositif de défiscalisation Malraux jusqu’au 31 décembre 2022 pour les dépenses liées aux restaurations complètes d’immeubles situés dans les zones éligibles.

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Les avantages du dispositif Malraux

Le principal avantage de la loi Malraux est l’importante réduction fiscale à laquelle elle donne accès. En plus de l’excellente opportunité de défiscalisation qu’apporte le dispositif Malraux, les opérations étant localisées la plupart du temps dans les Centres Villes Historiques, elles offrent une bonne protection à l’investisseur à moyen et long terme.

La réduction d’impôts liée à la loi Malraux varie en fonction de la zone géographique où se situe le bien immobilier. Dans le détail, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts de :

  • 30 % pour les immeubles situés dans les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) faisant l’objet d’un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé ; pour les Quartiers anciens dégradés (QAD) et les quartiers conventionnés NPNRU – (Anciennement « Secteurs Sauvegardés »).

  • 22 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique – (Anciennement ZPPAUP et AVAP).

Le plafond de dépenses pour des travaux pris en considération est de 400 000 euros, plafonné à 100 000 euros par an, sur une période de 4 ans maximum.

Par exemple, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 120 000 euros  si vous dépensez 100 000 euros en travaux chaque année sur une période de 4 ans, pour un immeuble situé dans les SPR.

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Qui peut bénéficier de la loi Malraux ?

Toutes les personnes domiciliées fiscalement en France peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant en loi Malraux. En pratique, ce sont généralement des investisseurs qui possèdent déjà un parc de location qui se lancent dans ce type de projet.

Vous souhaitez bénéficiez du dispositif Malraux ? Vérifiez votre éligibilité avec un conseiller Quintésens. Demandez à être rappelé

Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Malraux ?

Comme pour tous les dispositifs de défiscalisation, un certain nombre de règles doivent être respectées si l’on souhaite bénéficier de la réduction d’impôt dans le cadre de la loi Malraux. On retiendra ainsi que :

  • les travaux doivent être réalisés dans un immeuble ancien,

  • les travaux doivent déboucher sur une restauration complète de l’immeuble et être déclarés d’utilité publique,

  • la restauration doit concerner l’ensemble du bâtiment,

  • le logement doit être loué pendant au moins 9 ans et au plus tard 12 mois après que les travaux de restauration aient été achevés,

  • le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal, un descendant (par exemple un enfant) ou un ascendant (par exemple des parents),

  • le propriétaire doit obtenir l’autorisation spéciale du préfet (ASP) avant le début des travaux.

  • les immeubles doivent être destinés à l’habitation (avant ou après travaux). Les locaux peuvent aussi être destinés à usage autre que l’habitation (son produit doit être imposé dans catégorie revenus fonciers).

De même, les travaux éligibles au dispositif de défiscalisation Malraux sont, eux aussi, réglementés et doivent impérativement respecter certaines conditions. Parmi elles, les dépenses engagées doivent concerner des travaux de :

  • réparation,

  • entretien,

  • amélioration,

  • reconstitution de la toiture,

  • reconstitution de murs extérieurs,

  • transformation de logements entiers.

Note

Bon à savoir : Puisqu’il s’agit de bâtiments à caractère historique, le chantier de rénovation doit être suivi par un architecte des Bâtiments de France.

Quelles sont les zones éligibles au dispositif de défiscalisation Malraux ?

Pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Malraux, au-delà du respect des conditions détaillées ci-dessus, le bien immobilier ancien doit également se situer dans des zones éligibles. Elles correspondent à différents secteurs dans lesquels l’immobilier revêt un important caractère historique ou culturel, justifiant l’importance de la préservation de ces bâtiments.

Le dispositif Malraux s’applique donc aux immeubles anciens situés dans les zones suivantes :

  • un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur. Cela englobe les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) et les secteurs sauvegardés qui affichent un aspect historique, esthétique ou culturel,

  • un quartier ancien dégradé (QAD),

  • un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU).

Quels sont les bâtiments concernés par la loi Malraux ?


Le dispositif Malraux ne concerne que les biens anciens et à caractère historique situés dans des zones éligibles. Parmi elles, on compte notamment les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) et les quartiers anciens dégradés (QAD).

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Déficit foncier ou dispositif Malraux : vers quelle solution se tourner pour réduire sa fiscalité ?

Malgré les avantages du dispositif Malraux, il est parfois plus intéressant d’opter pour le déficit foncier, un autre mécanisme qui permet de déduire un certain nombre de charges des revenus locatifs. Les charges déductibles concernent les dépenses de travaux, l’assurance PNO, les frais d’administration et de gestion, les charges de copropriété, la taxe foncière, etc. Lorsque ces charges sont supérieures aux revenus locatifs, elles génèrent un résultat négatif appelé alors le déficit foncier (DF). 

Le déficit foncier doit concerner un investissement réalisé dans l’ancien réhabilité, et l’opération doit comporter des travaux importants. La somme conséquente allouée aux travaux doit permettre de « gommer » le revenu foncier, et donc de générer un déficit. Le déficit foncier est déductible du revenu global et des loyers. Il permet ainsi de réduire la base taxable à l’impôt sur le revenu, mais aussi d’effacer les prélèvements sociaux de 17,2 % jusqu’à 10 ans reportables. Le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an pendant deux années consécutives.

Alors, plutôt déficit foncier ou dispositif Malraux ? Pour faire votre choix, n’hésitez pas à demander conseil à un professionnel. Il saura vous indiquer quelle solution est la mieux indiquée en fonction de votre profil et de votre situation.

Vous avez des projets ? Discutez-en avec un conseiller en gestion de patrimoine. Demandez à être rappelé

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