Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Publié le 20/07/23

4 minutes 46

Défiscalisation
Investissement locatif
Loi Pinel

Vous êtes sur le point de réaliser un investissement dans l’immobilier locatif ? Découvrez comment calculer la rentabilité de votre investissement locatif, et quels sont les différents types de rentabilité. 

Définition : qu’est-ce que la rentabilité locative ? 

La rentabilité locative est l’un des éléments à prendre en compte avant d’acheter un bien immobilier pour le mettre en location. 

Il s’agit d’un pourcentage qui vous permet de mesurer la performance de votre investissement, c’est-à-dire ce qu’il peut vous rapporter en termes financiers. 

Quels sont les différents types de rentabilité ? 

Il existe trois types de rentabilité à prendre en compte pour votre investissement immobilier locatif : la rentabilité brute, la rentabilité nette, et la rentabilité nette-nette. Explications. 

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1. La rentabilité brute 

La rentabilité brute d’un investissement immobilier sert à vous donner une idée de l’état du marché en général ou d’une ville en particulier.  

Cela vous permet d’affiner votre choix au début de vos recherches, et donc de comparer les biens immobiliers au sein d’une même ville ou dans des villes différentes. 

La rentabilité brute est moins précise que la rentabilité nette ou nette-nette. Elle n’est pas suffisante pour valider votre investissement. Pourquoi ? Parce qu’elle ne tient pas compte des charges, des travaux ou des impôts que vous allez devoir payer et/ou réaliser pour votre investissement immobilier locatif. 

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2. La rentabilité nette 

À l’inverse de la rentabilité brute, avec la rentabilité nette vous entrez plus en détails dans votre investissement locatif

Pourquoi ? Parce que la rentabilité nette prend en compte les charges de gestion : assurances contre les loyers impayés, charges de copropriété, taxe foncière, travaux ou réparations à réaliser, charges de gestion locative (si vous confiez la location de votre bien à une société de gestion), etc.  

Si vous souhaitez obtenir un prêt immobilier pour financer votre bien, votre banquier peut vous demander la rentabilité nette, afin d’étudier la fiabilité de votre investissement.  

Comment calculer la rentabilité nette ? En appliquant la formule de calcul ci-dessous :  

Loyer annuel – Charges de gestion / Prix d’acquisition (x 100) 

Vous devez donc lister en amont, le montant total de vos charges de gestion pour réaliser ce calcul. Enfin, sachez que le prix d’acquisition correspond au prix d’achat du bien, aux frais de notaire, et à votre emprunt. 

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3. La rentabilité nette-nette 

La rentabilité nette-nette est la plus fiable et la plus précise pour réussir votre investissement immobilier locatif. Il s’agit aussi du calcul le plus compliqué, car il prend en compte divers éléments : 

  1. Le loyer annuel. 

  2. Les charges. 

  3. L’emprunt. 

  4. L’impôt sur les loyers perçus. 

En effet, la rentabilité nette-nette prend en considération votre situation fiscale, et plus précisément le montant des impôts que vous allez payer sur vos revenus locatifs. 

Le calcul de la rentabilité nette-nette dépend par ailleurs de votre TMI (Tranche Marginale d’Imposition), mais aussi du régime d’imposition que vous allez choisir (régime réel ou régime forfaitaire). 

Comme vous pouvez le constater, il y a beaucoup d’éléments à prendre en compte pour connaître la rentabilité nette-nette de votre investissement. Pour ne pas faire d’erreur, n’hésitez pas à solliciter l’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine (CGP). Ce professionnel des placements financiers et immobiliers est aussi un expert de la fiscalité. 

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Comment calculer la rentabilité locative d’un bien immobilier ? 

Lorsque l’on parle de calculer la rentabilité locative d’un bien immobilier, on parle de la rentabilité brute.  

C’est en effet la plus simple à calculer. 

Pour calculer la rentabilité brute d’un investissement locatif, vous devez appliquer la formule suivante :  

Loyer annuel / Prix d’acquisition (x 100) 

Prenons un exemple : vous achetez un bien immobilier à 100 000 euros, avec un loyer à 500 euros.  

500 x 12 / 100 000 (x 100) = 6 % de rentabilité brute 

Une rentabilité brute à 6 % est particulièrement intéressante. Toutefois, vous ne devez pas uniquement prendre en considération ce pourcentage pour réaliser votre acquisition. Vous devez également observer le dynamisme du marché, si les prix des biens sont bas ou pas, etc. 

En faisant appel à un professionnel de la gestion de patrimoine, vous aurez moins de risque de vacance locative grâce à sa bonne connaissance du terrain. 

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Quand calculer la rentabilité locative d’un investissement immobilier ? 

Vous devez calculer la rentabilité de votre bien tous les ans. 

En effet, au fil des années, le montant des charges, des loyers, etc., peut évoluer. 

Il est donc indispensable de calculer la rentabilité chaque année, et ce pour toute la durée de votre investissement. 

Exemple : vous avez réalisé un investissement immobilier en loi Pinel sur neuf ans ? Vous devrez donc calculer la rentabilité locative de votre bien tous les ans, pendant neuf ans. 

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Quel investissement immobilier locatif est le plus intéressant en 2023 ? 

Certains investissements immobiliers se distinguent en 2023 comme étant particulièrement intéressants. 

C’est le cas de loi Pinel classique ou de la loi Pinel Plus (+) qui offrent une réduction d’impôt allant de 10,5 % à 21 %, en contrepartie d’un achat immobilier neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), pour une location sur 6, 9 ou 12 ans. 

Vous préférez acheter un bien immobilier ancien en 2023 ? Alors la loi Denormandie est faite pour vous ! Elle donne également droit à une réduction d’impôt, de 12 % à 21 %, contre l’achat d’un bien à rénover. Vos travaux doivent représenter au minimum 25 % du prix du logement. 

Pour bénéficier de ces deux dispositifs, d’autres conditions sont à respecter. N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un conseiller en gestion de patrimoine Quintésens pour en savoir plus. 

Sachez qu’il existe de nombreux autres dispositifs pour investir dans l’immobilier locatif et réduire votre fiscalité : loi Malraux, loi Monuments Historiques, déficit foncier, nue-propriété, statuts LMNP/LMP (Loueur Meublé Non Professionnel / Loueur Meublé Professionnel). 

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Comment investir dans l’immobilier locatif ? 

Vous l’avez compris, il existe de multiples moyens pour investir dans l’immobilier locatif

Pour développer votre patrimoine tout en réduisant vos impôts, faites appel à un expert de la gestion de patrimoine Quintésens. 

Nos 400 conseillers en gestion de patrimoine (CGP) sont présents sur tout le territoire national, et vous accueillent dans l’une de nos agences, ou se déplacent sur le lieu de votre choix (domicile, travail) à votre convenance. 

Lors de votre premier rendez-vous, votre conseiller réalisera un bilan patrimonial gratuit. Cet audit tient compte de votre situation professionnelle, personnelle, fiscale, patrimoniale et financière. Il permet d’établir une stratégie d’investissement et de placements sur-mesure, parfaitement adaptée à vos objectifs et projets de vie. 

Votre conseiller réalisera aussi votre profil investisseur. Ce questionnaire complet permet de connaître votre aversion au risque, et est obligatoire avant toute recommandation de placements (directive européenne MIF 2 de 2017).  

Vous serez ainsi accompagné sur le long terme, et bénéficierez d’un suivi personnalisé avec un conseiller en gestion de patrimoine dédié, à l’écoute et disponible pour répondre à toutes vos questions. 

Vous avez des projets ? Discutez-en avec un conseiller Quintésens.

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En bref 

Comment calculer la rentabilité locative brute d’un bien immobilier ? 

Pour calculer la rentabilité locative brute d’un bien immobilier, vous devez appliquer la formule de calcul suivante : Loyer annuel / Prix d’acquisition (x 100). Vous obtiendrez ainsi un pourcentage. 

Quand calculer la rentabilité locative d’un investissement immobilier ? 

La rentabilité locative d’un investissement immobilier se calcule tout au long de votre investissement, soit tous les ans. Par exemple, si vous investissez en loi Pinel sur six ans, vous devrez calculer la rentabilité locative de votre bien chaque année, pendant les six années de location. 

Qu’est-ce que la notion de rentabilité locative ? 

La rentabilité locative est un élément important à connaître lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif. Ce pourcentage sert à mesurer la performance de votre investissement, c’est-à-dire ce qu’il vous rapporte financièrement. 

Comment réaliser un investissement immobilier locatif ? 

Pour réaliser un investissement immobilier locatif, il est recommandé de passer par un conseiller en gestion de patrimoine (CGP). Cet expert est un spécialiste de la défiscalisation immobilière, des placements financiers et des investissements immobiliers, ainsi que de la fiscalité. Il saura vous recommander une stratégie d’épargne sur-mesure en fonction de vos objectifs. 

Quels sont les différents types de rentabilité ? 

Il existe trois types de rentabilité : la rentabilité brute, la rentabilité nette, et la rentabilité nette-nette. 

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