Prélèvement à la source et revenus fonciers : comment est calculé l'impôt ?

Comme les salaires, les revenus fonciers font l'objet d'un prélèvement à la source. Si vous êtes propriétaire bailleur, vous êtes donc concerné par cet impôt sur les loyers que vous percevez. Comment fonctionnent les acomptes et sur quelle base sont-ils calculés ? Les réponses de Quintésens. 

Comment est prélevé l'impôt sur les revenus fonciers ?

Le prélèvement à la source sur les revenus fonciers fonctionne, dans les grandes lignes, comme pour le reste de l'impôt sur le revenu.  

 La principale différence tient au mode de paiement : l'administration fiscale prélève des acomptes directement sur votre compte bancaire. La raison est simple. Pour les salaires, c'est l'employeur qui retient l'impôt à la source. Pour les loyers, ce mécanisme n'a pas de sens : on imagine mal le locataire de votre bien prélever lui-même votre impôt. L'État se charge donc de collecter l'acompte à votre place. 

Concrètement, le prélèvement s'opère de façon automatique. Lors de votre déclaration de revenus en ligne, vous avez transmis un relevé d'identité bancaire (RIB). C'est ce compte que l'administration utilise pour prélever l'acompte, selon l'échéancier suivant : 

• Acompte mensuel (option par défaut) : prélèvement le 15 de chaque mois, de janvier à décembre, soit douze versements. 

• Acompte trimestriel (sur option) : prélèvement les 15 février, 15 mai, 15 août et 15 novembre, soit quatre versements. 

Le choix entre mensualité et trimestrialité se fait depuis votre espace personnel sur impots.gouv.fr.  

Sur quelle base l'impôt foncier est-il calculé ?

L'impôt n'est jamais calculé sur les loyers bruts, mais sur votre revenu foncier net. Deux régimes déterminent ce montant net, selon vos recettes locatives annuelles. 

Le régime micro-foncier s'applique automatiquement lorsque vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an. L'administration applique alors un abattement forfaitaire de 30 % censé représenter vos charges : vous n'êtes imposé que sur 70 % de vos loyers. C'est la solution la plus simple, sans justificatif à fournir, mais vous ne pouvez déduire aucune charge réelle au-delà de cet abattement. 

Le régime réel s'applique au-delà de 15 000 € de revenus fonciers, ou sur option si vous avez intérêt à déduire vos charges réelles. Dans ce cas, vous retranchez de vos loyers l'ensemble des dépenses déductibles : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien et de réparation, taxe foncière, primes d'assurance, frais de gestion, etc. Si vos charges dépassent vos loyers, vous générez un déficit foncier, imputable sur votre revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € (plafond porté à 21 400 € sous conditions pour certains travaux de rénovation énergétique). L'option pour le régime réel est engageante pendant trois ans. 

Une fois ce revenu net déterminé, il s'ajoute à vos autres revenus et le barème progressif de l'impôt sur le revenu s'applique. Pour l'imposition 2026 (sur les revenus 2025), les cinq tranches ont été revalorisées de 0,9 % : 

• jusqu'à 11 600 € : 0 %, 

• de 11 601 € à 29 579 € : 11 %, 

• de 29 580 € à 84 577 € : 30 %, 

• de 84 578 € à 181 917 € : 41 %, 

• au-delà de 181 917 € : 45 %. 

Le taux qui s'applique à vos loyers correspond donc à votre tranche marginale d'imposition, à laquelle s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. 

Comment l'acompte de prélèvement à la source est-il calculé ?

L'acompte n'est pas calculé sur vos loyers de l’année en cours, mais sur vos derniers revenus connus de l'administration. Le mécanisme repose sur un décalage d'un an, avec une actualisation chaque été. 

 Le calcul se déroule en deux temps au cours de l'année : 

• De janvier à août, l'acompte est établi à partir de la déclaration déposée au printemps de l'année précédente. Pour les prélèvements de janvier à août 2026, l'administration s'appuie donc sur vos revenus fonciers 2024, déclarés au printemps 2025. 

• De septembre à décembre, l'administration recalcule le taux et le montant de l'acompte à partir de votre déclaration la plus récente, déposée au printemps 2026 sur vos revenus 2025. Ce nouvel acompte s'applique jusqu'à la fin de l'année. 

L'assiette de l'acompte correspond à votre revenu foncier net : loyers diminués de l'abattement de 30 % en micro-foncier, ou des charges réelles et déficits antérieurs reportables en régime réel. À ce revenu net s'applique votre taux de prélèvement à la source, le tout majoré des prélèvements sociaux. 

Au moment de la déclaration de printemps, l'administration compare l'impôt réellement dû et les acomptes déjà versés. En cas de trop-perçu, le surplus vous est remboursé ; en cas de complément, un solde est prélevé à l'automne. C'est cette régularisation qui rend utile l'ajustement de votre taux en cours d'année. 

Que faire en cas de baisse des revenus locatifs ?

L'un des principaux atouts du prélèvement à la source, c'est qu'il colle à votre situation réelle et qu'il peut s'y adapter rapidement. En cas de baisse de vos revenus locatifs, vous pouvez moduler votre taux et le montant de vos acomptes directement depuis votre espace personnel sur impots.gouv.fr, à la rubrique « Gérer mon prélèvement à la source ». La démarche fonctionne dans les deux sens : en cas de hausse sensible de vos loyers, ajuster votre acompte vous évite un rattrapage trop lourd lors de la régularisation de l'automne. 

Si vous ne percevez plus aucun revenu foncier, vous pouvez demander l'arrêt pur et simple des acomptes. Cette suppression n'est toutefois autorisée que dans des situations bien précises : 

• la cession de votre patrimoine immobilier ; 

• le changement d'affectation du bien (par exemple, il devient votre résidence principale). 

En revanche, l'arrêt n'est pas possible pour une absence de revenu seulement temporaire, par exemple si votre logement reste vacant quelques mois entre deux locataires. Dans ce cas, vous ne pouvez demander qu'une réduction du montant de votre acompte, et non sa suppression. 

Quintésens vous conseille et vous accompagne dans votre déclaration fiscale 

 Parce que la France est la championne de la fiscalité en Europe, il peut parfois être compliqué de vous y retrouver dans votre déclaration, et ce bien qu’elle soit préremplie.  

En ce sens, Quintésens, membre de Pluralle Groupe, vous propose de vous aider à effectuer votre déclaration d’impôts.  

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Les experts de Quintésens vont, quant à eux, étudier votre situation afin de vous proposer des solutions pour optimiser votre imposition, au travers d’un bilan patrimonial 100 % sans frais et sans engagement.  

En bref 

Quand l’acompte sur les revenus fonciers est-il prélevé ? 

Le 15 de chaque mois si vous avez opté pour le paiement mensuel, ou les 15 février, 15 mai, 15 août et 15 novembre en cas d'option trimestrielle. 

Sur quel montant l’impôt sur les revenus fonciers est-il calculé ? 

Sur votre revenu foncier net : après abattement de 30 % en micro-foncier (revenus inférieurs ou égaux à 15 000 € par an), ou après déduction des charges réelles en régime réel. 

Quel est le taux d’imposition des revenus fonciers ? 

Les revenus fonciers nets sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu (de 0 % à 45 % selon votre tranche en 2026), auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. 

Comment réduire mon acompte si mes loyers baissent ? 

Vous pouvez moduler votre taux et vos acomptes à tout moment depuis votre espace personnel sur impots.gouv.fr, rubrique « Gérer mon prélèvement à la source ». 

Peut-on arrêter complètement les acomptes ? 

Oui, mais uniquement en cas de cession du bien ou de changement d'affectation. Une vacance locative temporaire ne permet qu'une réduction de l'acompte.