Comment investir dans l’ancien avec le statut LMNP ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier ancien ? Vous pouvez le faire via le statut LMNP, accessible aussi bien dans le neuf que dans l’ancien. Quelles sont les conditions pour réaliser cet investissement ? De la fiscalité aux avantages de ce statut, Quintésens vous explique tout ce qu’il faut savoir sur le LMNP dans l’ancien. 

Qu’est-ce que le statut LMNP ancien ? 

Le statut LMNP ancien, pour Loueur Meublé Non Professionnel, est un dispositif de défiscalisation immobilière qui vous permet d’investir dans l’immobilier ancien via la location meublée. Le LMNP ancien est aussi appelé LMNP occasion. 

Achat LMNP occasion : quelles sont les conditions pour investir ? 

Que ce soit pour acheter en LMNP ancien ou en LMNP neuf, les conditions pour investir sont les mêmes. 

Vous devez acquérir un bien pour le louer meublé. Ce logement doit comporter des équipements précis, listés par un décret du 31 juillet 2015, et notamment : 

1. Une literie, avec couette ou couverture. 

2. Des plaques de cuisson. 

3. Un four ou un four à micro-ondes. 

4. Un réfrigérateur et un congélateur, ou un réfrigérateur comprenant un compartiment à congélation d’une température inférieure ou égale à moins 6 degrés. 

5. Des luminaires. 

6. Des ustensiles de cuisine. 

7. Des étagères de rangement. 

8. De la vaisselle nécessaire à la prise des différents repas. 

9. Une table et des sièges. 

10. Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. 

11. Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces de type chambre à coucher. 

Pour investir dans un bien en LMNP ancien, le logement doit être rénové ou réhabilité. Il doit également être situé dans une résidence de services, ou dans un bien immobilier classique, qu’il soit ancien ou neuf.  

Pour bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), vous devez être inscrit au Registre de Commerce des Sociétés (RCS). 

De plus, vos revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000 euros par an et ne pas excéder 50 % de vos revenus totaux. 

Pourquoi investir en LMNP ancien ou occasion ? 

Investir en LMNP ancien ou occasion vous permet de développer et constituer votre patrimoine immobilier. 

Vous percevez ainsi des revenus complémentaires, et vous préparez votre retraite. 

La location meublée en LMNP ancien a de nombreux avantages, mais aussi des inconvénients. 

1. Les avantages du LMNP ancien 

Investir dans un bien LMNP ancien a d’autres avantages :  

1. Prix de vente : il est souvent moins cher au m² qu’un logement neuf ou VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). 

2. Situation du bien : la plupart du temps, le bien LMNP ancien est situé en centre-ville, à l’inverse des constructions neuves que vous trouverez plutôt en périphérie des villes. Cette situation géographique offre un attrait supplémentaire pour attirer de futurs locataires. 

3. Mise en location plus rapide : un bien LMNP ancien peut être loué immédiatement, contrairement aux logements VEFA pour lesquels vous devez patienter jusqu’à la livraison pour pouvoir le mettre en location. 

2. Les inconvénients du LMNP ancien 

Le LMNP ancien possède aussi quelques inconvénients : 

1. Charges plus élevées : contrairement à un bien neuf, construit selon les dernières normes environnementales, un bien ancien a le plus souvent des charges de copropriété plus élevées. Elles sont directement liées à l’entretien des parties communes qui peuvent nécessiter des réparations. 

2. Frais de notaire plus élevés : les frais à régler lors de votre achat seront plus chers dans l’ancien que dans le neuf. 

3. Rareté des biens : les logements anciens éligibles au statut LMNP sont plus rares sur le marché de l’immobilier locatif français. 

LMNP ancien : quelle est la fiscalité ? 

Comme pour le LMNP neuf, le LMNP ancien vous donne droit à plusieurs avantages fiscaux : 

1. Une exonération d’impôt sur le revenu sur la plus-value immobilière : valable au bout de 22 années de détention du bien (et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux). 

2. Un abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs de 50 % : valable en cas de location dite classique, ou saisonnière de type Airbnb. 

3. Un abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs de 71 % : pour les locations saisonnières de type gîtes, meublés de tourisme classé, ou chambres d’hôtes. 

Investir en LMNP ancien : à qui faire appel ? 

Pour mener à bien votre investissement dans un LMNP ancien, il est recommandé de faire appel à un professionnel de la défiscalisation immobilière. 

Chez Quintésens, nos conseillers en gestion de patrimoine sont des experts en conseil en investissement immobilier, et plus particulièrement en investissement immobilier via le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). 

Choix du bien, avantages fiscaux, etc., ils vous accompagnent et vous expliquent tout ce que vous devez savoir sur ce statut. Nos experts vous aident à saisir toutes les subtilités de votre investissement. N’hésitez pas à prendre rendez-vous pour évoquer tous vos projets d’investissements. 

En bref 

Est-ce rentable d’investir en LMNP ? 

Oui, il est rentable d’investir via le statut LMNP, que ce soit en LMNP neuf ou en LMNP ancien ou d’occasion. Vous devez privilégier les résidences de services seniors ou étudiantes qui offrent un bon rendement locatif. Faites-vous accompagner par un professionnel de la défiscalisation immobilière pour faire le bon choix d’investissement. 

Est-il possible d’avoir plusieurs LMNP ? 

Oui, il est tout à fait possible d’avoir plusieurs biens LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). 

Pourquoi revendre un LMNP ? 

Vous pouvez revendre votre bien LMNP en résidence de services pour réaliser un nouvel investissement via un autre dispositif de défiscalisation immobilière (loi Pinel, loi Malraux, loi Denormandie, loi Monuments Historiques, etc.), ou pour diversifier votre épargne (souscription d’une assurance-vie, d’un PER, achats de parts de SCPI, etc.). Vous pouvez aussi le vendre pour récupérer des liquidités en cas de coups durs. 

Quand revendre un bien LMNP ? 

Un bien LMNP peut se revendre quand vous le souhaitez, sauf si vous avez investi via le dispositif Censi-Bouvard (auquel cas vous devez attendre 9 ans pour la revente). Sachez toutefois que votre logement LMNP se vendra mieux en début ou en cours de bail; une situation qui rassure les futurs acquéreurs. 

LMNP neuf ou ancien : que choisir ? 

Si vous hésitez entre investir dans l’immobilier en LMNP neuf ou en LMNP ancien, prenez conseil auprès d’un professionnel en investissement immobilier. Chez Quintésens, nos conseillers en gestion de patrimoine vous expliqueront les différences entre l’ancien et le neuf, et vous guideront pour choisir la solution la plus adaptée à vos objectifs.