Pourquoi choisir le statut de loueur meublé non professionnel ?

Publié le 28/07/22

3 minutes 47

Investissement locatif
Défiscalisation

Le statut LMNP (pour Loueur Meublé Non Professionnel) permet d’investir dans un bien meublé tout en générant des revenus locatifs non imposables. Focus sur ce statut particulier pour mieux le comprendre avec le groupe Quintésens.

Qu’est-ce que le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ? 

Le statut de LMNP, loueur en meublé non professionnel, concerne les personnes percevant des revenus provenant de la location d’un ou plusieurs biens meublés tout en ne répondant pas aux critères du statut LMP, loueur en meublé professionnel. 

Une location est dite location meublée dès lors que le logement loué est pourvu du mobilier et des équipements adaptés à la vie courante : une cuisine équipée, en état de fonctionnement, salle de bain ou salle d’eau fonctionnelle, lit, penderie et divers meubles de rangement.

Le statut LMNP permet aux bailleurs de bénéficier de substantielles économies d’impôts. Il a été mis en place afin de soutenir certains secteurs fournissant des prestations d’accueil de courtes, moyennes ou longues durées (résidences médicalisées, résidences étudiantes, résidences de tourisme, etc.).

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Quelles conditions pour bénéficier du statut LMNP ?

Toute personne qui acquiert un logement meublé peut bénéficier du statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), dès lors que :

  • Le bien est loué meublé (cf. décret du 31 juillet 2015 précisant ce qu’est un bien meublé).

  • Le bailleur n’est pas inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

  • Les revenus n’excèdent pas 23 000 euros et ne dépassent 50 % des revenus globaux.

Les biens peuvent être loués de façon permanente ou bien pour une durée variable. Les revenus générés non imposables permettent ensuite de se construire des revenus complémentaires. Ils peuvent être notamment utiles dans l’optique de préparer sa retraite.

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Statut LMNP : quels avantages ?

Imposition, TVA, profils d’investisseurs : les avantages du statut LMNP sont multiples.

Réduction d’impôt

Depuis le 1er janvier 2009 et jusqu’au 31 décembre 2016, les personnes achetant un bien neuf destiné à la location peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant s’élever jusqu’à 11 %, répartis sur neuf années. Cette dernière est aussi valable pour l’acquisition d’un bien en futur état d’achèvement ou achevé depuis au moins quinze ans mais qui a ou va faire l’objet d’une rénovation ou d’une réhabilitation.

Concernant la typologie du bien, celui-ci doit être compris dans :

  • Une résidence avec services pour les étudiants.

  • Une résidence de tourisme classée.

  • Un établissement offrant des soins longue durée et intégrant un hébergement pour les personnes en perte d’autonomie notamment.

  • Un établissement avec des services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité ».

Sont aussi concernés les logements destinés à l’accueil familial des personnes âgées ou handicapées, mais aussi des familles.

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Le statut de LMNP permet de choisir entre le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) et le régime réel 

Lorsque les recettes ne dépassent pas 32 900 € par an, il est possible d’opter pour le régime forfaitaire. Le loueur bénéficie à ce titre d’un abattement avantageux de 50 %. Dans ce cas, les charges ne peuvent pas être déduites.

Si les recettes dépassent 32 900 €, le loueur devra opter pour le régime réel et aura la possibilité de déduire ses charges réelles. Cela implique notamment les intérêts d’emprunt, les charges locatives, les impôts fonciers et l’amortissement du bien, à l’exception du terrain.

À noter : il est possible de bénéficier d’une année supplémentaire pour le régime forfaitaire si les recettes dépassent 32 900 € lors de la première ou la deuxième année.

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Les autres atouts du statut LMNP

En marge des principaux avantages faisant l’attrait du statut de Loueur Meublé Non Professionnel, il faut aussi noter :

  1. Le statut, accessible à tous : le statut de LMNP est accessible à tous les contribuables, domiciliés en France.

  2. La possibilité de récupération de la TVA : un autre avantage non négligeable du statut LMNP. En effet, il donne au loueur le statut de commerçant. À ce titre, il peut récupérer la totalité de la TVA liée au logement en une seule fois.

  3. Les plus-values : en cas de cession, ce sont les plus-values des particuliers, plus avantageuses, qui s’appliquent et non celles des professionnels.

  4. La prise en considération des déficits : ils ne peuvent pas être pris en compte dans le revenu global.

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Les inconvénients du statut LMNP

Cependant, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel peut avoir certaines limites.

  • Régime d’imposition

À partir de 32 900 €, le régime frais réels s’applique obligatoirement. Quand on opte de base pour le régime frais réels, il n’est pas possible d’en changer pendant deux ans. Une reconduction tacite est effectuée tous les deux ans. Attention donc à surveiller les échéances.

  • Une réduction d’impôt encadrée

Pour bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 11 %, les loueurs doivent mettre leur bien à la disposition de l’exploitant de l’établissement, ou de la résidence, pour une période de neuf ans minimum. Ils disposent d’un mois à compter de la date d’acquisition du bien neuf, de l’achèvement ou de la fin des travaux de rénovation ou de réhabilitation, pour effectuer cette démarche. 

  • La tenue d’une comptabilité détaillée avec bilan et compte de résultats

La tenue d’une comptabilité relative au statut de LMNP est un exercice souvent complexe. C’est pourquoi, il est fortement recommandé de faire appel aux services d’un expert-comptable qui saura vous accompagner dans cette démarche. Un service qui représente un certain montant mais qui vous permettra d’éviter des erreurs pouvant s’avérer coûteuses.

  • Récupération de la TVA

Pour pouvoir prétendre à cet avantage qu’offre le statut de LMNP, il faut que la résidence dans laquelle est situé le logement réponde à plusieurs conditions. Elle doit proposer au moins trois des quatre services suivants : accueil de la clientèle, fourniture de linge de maison, nettoyage des locaux ou service de petit-déjeuner. 

Par ailleurs, si la TVA est récupérée, la déclaration d’impôt doit être effectuée sur la base des frais réels.

  • Les biens mis en location par le LMNP entrent dans l’assiette de l’ISF (impôt sur la fortune)

Le statut LMNP est parfois complexe à appréhender. Avant de se lancer, il convient de bien se renseigner et notamment de faire appel aux conseils d’un professionnel de la gestion de patrimoine. Ce dernier pourra vous éclairer sur les spécificités du dispositif et vous indiquera s’il présente un intérêt par rapport à votre situation personnelle.

Vous avez des projets ? Discutez-en avec un conseiller en gestion de patrimoine.

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