Où investir dans un logement étudiant en France en 2026 ?

Est-ce toujours une bonne idée d’investir dans un logement étudiant en France en 2026 ? Sans aucun doute, oui ! La demande de logements reste structurellement supérieure à l'offre dans la plupart des villes universitaires, et le marché du logement étudiant continue d'afficher des rendements supérieurs à ceux de l'immobilier résidentiel classique. Zoom sur les villes françaises où il fait bon réaliser un investissement locatif étudiant, du studio à la résidence étudiante sous statut LMNP/LMP. 

Investissement locatif : zoom sur les grandes villes étudiantes 

Chaque année, le média l’Étudiant publie son classement des meilleures villes étudiantes en France. Pour l’établir, la rédaction observe l’attractivité de la ville, la qualité de la formation, l’emploi, la vie étudiante, le cadre de vie et les politiques mises en place par les collectivités. 

Selon leur classement, les 10 villes les plus attractives en France pour les étudiants sont :  

1. Toulouse, 

2. Rennes, 

3. Montpellier, 

4. Caen, 

5. Nantes, 

6. Brest, 

7. Lyon, 

8. Angers, 

9. Dijon, 

10. Bordeaux. 

Ces villes attirent chaque année de nombreux étudiants, mais sont-elles pour autant des villes intéressantes du point de vue de l’investissement locatif ?  

Le rendement locatif et les prix moyens au mètre carré observés sur le marché en 2026, les experts en investissement immobilier de Quintésens recommandent ces 10 villes étudiantes françaises :  

On voit ici tout l'intérêt de raisonner en rendement, et pas seulement en attractivité : une ville plus accessible à l'achat comme Saint-Étienne offre un rendement brut nettement supérieur à celui des grandes métropoles, où le prix au mètre carré pèse sur la rentabilité. Plusieurs villes du classement d'attractivité (Montpellier, Angers, Toulouse, Nantes, Rennes) figurent aussi dans cette sélection : elles cumulent demande étudiante soutenue et marché locatif dynamique, même si leur rendement moyen est plus mesuré.  

Pourquoi est-ce intéressant d’investir dans une résidence étudiante ? 

La France compte 2,96 millions d’étudiants. Elle est aussi le 3^e pays d’accueil de doctorants étrangers au sein de l’OCDE (Organisation de coopération et de développement économiques). En 2023-2024, elle comptait 430 466 étudiants étrangers, selon les données fournies par Campus France. Cette population étudiante est en constante augmentation, qu’elle soit française, ou étrangère (+ 70 % sur 20 ans). 

Ainsi, investir dans une résidence étudiante est un bon choix d’investissement, puisqu’il s’agit d’un marché porteur, où la demande est forte. 

La résidence étudiante est un logement idéal, qui propose aux étudiants de nombreux services (laverie, accueil, nettoyage, etc.), et qui rassure les parents. Les élèves peuvent donc se concentrer sur leurs études. 

Pour l’investisseur, la résidence étudiante représente une certaine sécurité, via le bail commercial notamment, qui répertorie toutes les dépenses ou frais inhérents à la résidence, et régit la relation entre l’investisseur et la société d’exploitation (ou de gestion) de la résidence. 

Par ailleurs, une résidence étudiante offre de meilleurs rendements que l’immobilier résidentiel classique. Enfin, votre bien se revend plus facilement compte tenu de la forte demande de logements étudiants. 

Résidences étudiantes : investir via le statut LMNP/LMP 

Pour investir dans un logement étudiant, la majorité des investisseurs pensent à acquérir un studio dans l’immobilier ancien, pour le louer nu ou meublé.  

Sachez qu’il existe toutefois un autre type d’investissement locatif : les résidences étudiantes neuf ou VEFA via le statut LMNP/LMP (Loueur Meublé Non Professionnel – Loueur Meublé Professionnel). 

Ce statut défiscalisant vous permet d’investir dans la location meublée, que ce soit pour des séjours de courte, moyenne ou longue durée, et dans différents types de résidences (étudiantes, médicalisées, de tourisme, etc.). En contrepartie, vous bénéficiez d’avantages fiscaux intéressants, qu’un investissement immobilier classique, c’est-à-dire non défiscalisant, ne vous offrira pas. 

Sous certaines conditions, le statut LMNP/LMP permet notamment : 

• la récupération de la TVA (20 %) sur le prix d'acquisition, lorsque le bien est acquis neuf dans une résidence de services proposant des prestations para-hôtelières ;  

• l'amortissement du bien et du mobilier, qui vient réduire, voire neutraliser, l'imposition de vos revenus locatifs pendant de nombreuses années (régime réel) ; 

• au régime micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives pour une location meublée de longue durée comme une résidence étudiante (le taux de 71 %, lui, concerne les meublés de tourisme classés, et non les résidences étudiantes). 

Investir dans une résidence étudiante via le statut LMNP/LMP vous permet donc de percevoir des revenus complémentaires, de développer votre patrimoine, de préparer votre retraite, et de réduire vos impôts. 

Résidences étudiantes : où investir en France avec Quintésens ? 

Chez Quintésens, nos conseillers en gestion de patrimoine sont des spécialistes de l’investissement en statut LMNP ou LMP. 

Nous proposons régulièrement à nos clients des programmes en résidences étudiantes, sélectionnés pour la qualité de leur emplacement, de leur gestionnaire et de leur rendement. 

Actuellement, nous proposons à nos clients-investisseurs quatre programmes en résidences étudiantes :  

1. Etudi’zen de Prestige Habitat à Agen, dans le département du Lot-et-Garonne (47). 

2. Studio 127 de La Référence Pierre à Faches-Thumesnil, dans le département du Nord (59). 

3. Saint Roch du Groupe Confiance, à Montpellier dans l’Hérault (34). 

4. Studently de LP Promotion à Agen, dans le département du Lot-et-Garonne (47). 

Faches Thumesnil, Agen et Montpellier offrent actuellement de très bons rendements locatifs :  

Pourquoi investir dans ces villes ?  

Commune de la Métropole Européenne de Lille, Faches-Thumesnil bénéficie de la dynamique de l'une des plus grandes agglomérations étudiantes de France. Bien reliée au cœur de Lille et à ses campus par les transports en commun, elle offre aux étudiants un cadre de vie plus calme et des loyers plus accessibles qu'en centre-ville. Pour l'investisseur, le prix au mètre carré y reste mesuré au regard de l'attractivité de la métropole, ce qui soutient le rendement. La demande locative est portée par les nombreux étudiants et jeunes actifs qui cherchent à se loger autour de Lille. 

Idéalement située entre Bordeaux et Toulouse, Agen accueille environ 1 600 étudiants sur ses campus, dont le campus Michel Serres et le Département universitaire des sciences d'Agen, antenne de l'université de Bordeaux. La ville est régulièrement saluée pour sa qualité de vie. Surtout, son prix d'achat au mètre carré, parmi les plus bas de notre sélection, en fait la ville au meilleur rendement brut des trois. Un marché de niche, mais où la demande de petites surfaces dépasse une offre limitée. 

Montpellier figure parmi les toutes premières villes étudiantes de France et se classe 3^ème au palmarès L'Étudiant 2026. Ville jeune et dynamique, elle attire chaque année des dizaines de milliers d'étudiants, français comme étrangers, ce qui garantit une demande locative forte et durable. Le prix au mètre carré y est plus élevé que dans nos deux autres villes, mais il s'accompagne d'un marché profond et d'une revente facilitée. C'est le profil sécurité de notre sélection : un rendement plus mesuré, mais une demande parmi les plus solides du pays. 

 Pour en savoir plus et obtenir tous les renseignements sur ces programmes, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec l’un de nos conseillers. 

En bref 

Est-ce intéressant d’acheter dans une résidence étudiante ? 

Oui. La résidence étudiante reste un secteur porteur, porté par une demande forte et un nombre d'étudiants en hausse (plus de 3 millions en France). Ce type d’investissement offre un bon rendement. 

Est-ce rentable d’investir dans une résidence étudiante ? 

Oui, à condition de bien choisir. La rentabilité dépend du rendement locatif, du prix au mètre carré, de la qualité du gestionnaire et des conditions du bail commercial. Pour faire les bons choix, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel de l'investissement immobilier, qui pourra vous guider dans un investissement en LMNP/LMP en résidence étudiante. 

Que signifie LMNP ? 

Le sigle LMNP signifie Location Meublée Non Professionnelle. Il s'agit d'un statut permettant à un particulier de louer un bien meublé. Pour être considéré comme meublé, le logement doit comporter un mobilier minimum prévu par la réglementation (literie, table et sièges, luminaires, réfrigérateur, plaques de cuisson, etc.). Le statut LMNP s'applique notamment lorsque les recettes locatives meublées ne dépassent pas 23 000 euros par an ou restent inférieures aux autres revenus d'activité du foyer ; au-delà, l'investisseur relève du statut LMP (Loueur Meublé Professionnel). 

Comment réduire sa fiscalité en LMNP ? 

Au régime réel, le LMNP permet de déduire les charges et d'amortir le bien et le mobilier. Cet amortissement réduit, voire neutralise, l'imposition des loyers perçus pendant de nombreuses années. Dans une résidence de services proposant des prestations para-hôtelières, l'investisseur peut aussi récupérer la TVA (20 %) sur le prix d'acquisition. Attention : si l'opération dégage un résultat positif après déduction des charges et amortissements, une part des revenus peut rester imposable. L'exonération totale d'impôt sur les loyers n'est donc pas systématique. 

Comment calculer l’amortissement en LMNP ? 

L'amortissement correspond à la perte de valeur du bien et du mobilier sur une durée donnée, que le propriétaire déduit de ses recettes. On amortit séparément les composants du bien et le mobilier, selon des durées différentes : par exemple, de l'ordre de 6 ans pour la literie, 10 ans pour une table ou un canapé, et plusieurs dizaines d'années pour le gros œuvre. Le terrain, lui, ne s'amortit pas. Attention : depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (sauf pour les biens exclus, dont les résidences étudiantes).