LMP : pourquoi opter pour le statut “loueur meublé professionnel”?

Publié le 29/06/22

9 minutes 11

Investissement locatif

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est un dispositif permettant aux propriétaires bailleurs de profiter de certains avantages fiscaux non-négligeables, à condition de respecter quelques règles. Explications.

 

Loueur meublé professionnel : fonctionnement

Le statut de Loueur Meublé Professionnel permet de générer des revenus complémentaires sur lesquels vous serez exonérés d’impôts pendant près de 30 ans dans certains cas. Le statut LMP concerne des investissements importants, donnant accès à des économies d’impôts adaptées aux très grosses fiscalités.

Une location est dite location meublée dès lors que le logement loué est pourvu du mobilier et des équipements adaptés à la vie courante : une cuisine équipée, en état de fonctionnement, salle de bain ou salle d’eau fonctionnelle, lit, penderie et divers meubles de rangement.

Le statut LMP a été mis en place afin de soutenir certains secteurs fournissant des prestations d’accueil de courtes, moyennes ou longues durées  (résidences médicalisées, résidences étudiantes, résidences de tourisme…).

 

Statut LMP: À qui d'adresse-t-il ? 

Tout particulier ayant des revenus importants (supérieurs à 23.000€ par an) issus de la location de biens meublés peut prétendre au statut LMP. Ce statut permet de profiter d’une fiscalité attractive tout en se constituant un patrimoine immobilier qu’il sera possible de valoriser au moment de la revente. 

Les conditions à respecter

Le statut LMP est défini par l’article 151 septies du Code Général des Impôts. Les conditions suivantes doivent être satisfaites pour prétendre à ce statut :

  • L’investisseur doit s’inscrire au RCS (Registre du commerce et des sociétés) en tant que loueur en meublé professionnel.

  • L’investisseur doit retirer de son activité de loueur en meublé professionnel plus de 23 000 euros annuels (cette somme devant être supérieure aux autres revenus professionnels du foyer fiscal).

  • Les revenus locatifs doivent être déclarés dans les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Les biens immobiliers qui entrent dans la définition de meublé sont :

 

  • bien locatifs meublés

  • résidences hôtelières, de tourisme, chambres d’hôtes et gîtes ruraux

  • maisons de retraite, résidences de services

Enfin, et surtout, l’investissement locatif doit porter sur un logement meublé. 

Qu'est-ce qu'une location meublée ?

Dans le détail, le logement doit être équipé de telle sorte que la personne s’installant puisse y vivre immédiatement. La liste de meubles obligatoires a été précisée par un décret du 31 juillet 2015 (n°2015-981) :

  • Une literie avec couette ou couverture ;

  • Des rideaux ou des volets permettant d’occulter la lumière pour les fenêtres des pièces destinées à être utilisées comme chambres ;

  • Des équipements pour cuisiner dont des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, des ustensiles de cuisine ;

  • Un réfrigérateur et un congélateur ou un réfrigérateur avec un compartiment dont la température peut être inférieure ou égale à -6°C ;

  • Toute la vaisselle nécessaire pour prendre des repas ;

  • Une table et des sièges ;

  • Des étagères de rangement ;

  • Des luminaires ;

  • Tout un ensemble de matériel nécessaire à l’entretien du logement (balai, aspirateur, etc.).

 Tout contrat de location d’un logement meublé doit comporter un inventaire du mobilier et des équipements mis à disposition. L’état des meubles et autres éléments doit être précisé dans cet inventaire.

 

Quels sont les risques si la liste de meubles n'est pas respectée ? 

Un logement loué en meublé a généralement un loyer plus élevé qu’un logement loué à nu. Si un locataire constate que son bailleur ne respecte pas la liste de meubles du décret du 31 juillet 2015, il peut décider de faire appel à la justice en demandant une requalification du bail meublé en bail non meublé. Le juge d’instance peut notamment s’appuyer sur l’inventaire des meubles et équipements présents dans le logement lors de la conclusion du bail pour donner raison au locataire.

 

Une requalification en vide a des conséquences :

  • Alors qu’un bail meublé est d’un an renouvelable, il passe à 3 ans renouvelable par tacite reconduction pour un bail de location vide.

  • Les revenus tirés de la location vide sont des revenus fonciers contrairement à la location meublée qui sont des bénéfices industriels et commerciaux.

Bon à savoir : 

L’inventaire peut servir aussi au propriétaire lors du départ du locataire. S’il manque certains équipements ou si l’état d’un meuble est dégradé par rapport à ce qui est indiqué dans l’inventaire d’entrée, le bailleur peut alors justifier d’une retenue sur le dépôt de garantie.

Statut LMP : Les avantages

La location meublée professionnelle bénéficie de nombreux avantages fiscaux, notamment en matière d’imposition. Grâce au statut de LMP, les bénéfices générés par la location meublée ne sont pas soumis à l’imposition des revenus fonciers, mais au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le loueur en meublé professionnel est ainsi assimilé à un entrepreneur individuel, à la tête d’une entreprise dont l’objet serait l’exploitation d’un appartement, d’une chambre d’EHPAD ou d’une résidence service.

 

Pendant l’année de son paiement ou sur toute la durée d’amortissement, le loueur en meublé professionnel peut également déduire les frais d’acquisition de l’immeuble, contrairement à une location nue imposable au revenu foncier. Cet avantage permet de réduire fortement l’imposition des bénéfices réalisés ; dans le détail, ces frais correspondent :

  • Aux frais d’acte notarié ;

  • Aux frais de garantie ;

  • À la rémunération des intermédiaires ;

  • Aux émoluments du notaire ;

  • etc. 

Concrètement, ce régime fiscal particulier permet au loueur de percevoir des revenus non fiscalisés, pendant une longue période.

 Autre avantage du statut de LMP : lorsqu’il achète un bien destiné à la location meublée, l’investisseur achète un bien qu’il met à disposition d’une société qui en assurera l’exploitation en tant que résidence de tourisme, hôtel, maison de retraite… Par conséquent, l’investisseur n’assume aucune contrainte de gestion. Dans les faits, il n’a pas besoin de chercher de locataire pour occuper le bien, et il ne doit pas non plus se charger des travaux entre deux locations : c’est l’exploitant du bien qui s’en charge. Par ailleurs, l’exploitant s’engage à verser un loyer mensuel à l’investisseur, même si le bien n’est pas loué, comme stipulé dans le bail commercial.

 

Ce bail, d’une durée initiale de 9 ans, peut être prolongé à son terme. Il est avantageux pour l’investisseur, qui a l’assurance :

 

  • De percevoir un loyer même si le bien n’est pas loué (sauf en cas de faillite de l’exploitant) ;

  • De bénéficier d’une indexation du loyer indiqué dans le bail ;

  • De connaître la répartition des charges d’entretien, de réparation et de gros travaux entre le bailleur et le preneur à bail.

 

Pour finir le statut de LMP permet de récupérer la TVA, et de profiter d’une exonération sur les plus-values au-delà de 5 ans, si les recettes hors taxe sont inférieures à 90 000 €.

Vous souhaitez bénéficiez du dispositif LMNP ? Vérifiez votre éligibilité avec un conseiller Quintésens.

Les limites du statut LMP

Avant de céder à la location meublée professionnelle et à son régime fiscal attractif, mieux vaut toutefois tenir compte des inconvénients du statut de LMP.

 La valeur du bien est définie en fonction des taux d’intérêt et de la qualité de l’exploitant au lieu de dépendre de la valeur de la pierre. L’évolution du marché de l’immobilier n’a pas d’influence sur sa valeur : seuls comptent les taux d’intérêt et la qualité de l’exploitant. Si les taux d’intérêt augmentent, la valeur de l’investissement diminue.

 Deuxième inconvénient de taille : le risque très important de double imposition, en cas de décès du propriétaire de l’immeuble ou de donation de l’immeuble. Comme évoqué précédemment, la location meublée s’apparente à une entreprise individuelle de location meublée. Un décès entraîne une cessation d’activité, l’imposition des plus-values latentes mais aussi l’imposition des plus-values faites sur l’immeuble depuis son achat. Les droits de succession devront également être payés, soit par les donataires, soit par les héritiers.

Enfin, si l’exploitant fait faillite, l’investisseur perd toute valeur patrimoniale. En effet, la valeur de son investissement dépend des taux d’intérêt, mais également de la qualité de l’exploitant à gérer le bien correctement. Si l’exploitant est en faillite, l’investisseur devient propriétaire du bien sans pouvoir le revendre ou l’exploiter.

Note

Bon à savoir : L’inventaire peut servir aussi au propriétaire lors du départ du locataire. S’il manque certains équipements ou si l’état d’un meuble est dégradé par rapport à ce qui est indiqué dans l’inventaire d’entrée, le bailleur peut alors justifier d’une retenue sur le dépôt de garantie.

Statut LMP : Les avantages

La location meublée professionnelle bénéficie de nombreux avantages fiscaux, notamment en matière d’imposition. Grâce au statut de LMP, les bénéfices générés par la location meublée ne sont pas soumis à l’imposition des revenus fonciers, mais au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le loueur en meublé professionnel est ainsi assimilé à un entrepreneur individuel, à la tête d’une entreprise dont l’objet serait l’exploitation d’un appartement, d’une chambre d’EHPAD ou d’une résidence service.

Pendant l’année de son paiement ou sur toute la durée d’amortissement, le loueur en meublé professionnel peut également déduire les frais d’acquisition de l’immeuble, contrairement à une location nue imposable au revenu foncier. Cet avantage permet de réduire fortement l’imposition des bénéfices réalisés ; dans le détail, ces frais correspondent :

 

  • Aux frais d’acte notarié ;

  • Aux frais de garantie ;

  • À la rémunération des intermédiaires ;

  • Aux émoluments du notaire ;

  • etc.

Concrètement, ce régime fiscal particulier permet au loueur de percevoir des revenus non fiscalisés, pendant une longue période.

Autre avantage du statut de LMP : lorsqu’il achète un bien destiné à la location meublée, l’investisseur achète un bien qu’il met à disposition d’une société qui en assurera l’exploitation en tant que résidence de tourisme, hôtel, maison de retraite… Par conséquent, l’investisseur n’assume aucune contrainte de gestion. Dans les faits, il n’a pas besoin de chercher de locataire pour occuper le bien, et il ne doit pas non plus se charger des travaux entre deux locations : c’est l’exploitant du bien qui s’en charge. Par ailleurs, l’exploitant s’engage à verser un loyer mensuel à l’investisseur, même si le bien n’est pas loué, comme stipulé dans le bail commercial.

Ce bail, d’une durée initiale de 9 ans, peut être prolongé à son terme. Il est avantageux pour l’investisseur, qui a l’assurance : 

  • De percevoir un loyer même si le bien n’est pas loué (sauf en cas de faillite de l’exploitant) ;

  • De bénéficier d’une indexation du loyer indiqué dans le bail ;

  • De connaître la répartition des charges d’entretien, de réparation et de gros travaux entre le bailleur et le preneur à bail.

 

Pour finir le statut de LMP permet de récupérer la TVA, et de profiter d’une exonération sur les plus-values au-delà de 5 ans, si les recettes hors taxe sont inférieures à 90 000 €.

Les limites du statut LMP

Avant de céder à la location meublée professionnelle et à son régime fiscal attractif, mieux vaut toutefois tenir compte des inconvénients du statut de LMP.

La valeur du bien est définie en fonction des taux d’intérêt et de la qualité de l’exploitant au lieu de dépendre de la valeur de la pierre. L’évolution du marché de l’immobilier n’a pas d’influence sur sa valeur : seuls comptent les taux d’intérêt et la qualité de l’exploitant. Si les taux d’intérêt augmentent, la valeur de l’investissement diminue.

Deuxième inconvénient de taille : le risque très important de double imposition, en cas de décès du propriétaire de l’immeuble ou de donation de l’immeuble. Comme évoqué précédemment, la location meublée s’apparente à une entreprise individuelle de location meublée. Un décès entraîne une cessation d’activité, l’imposition des plus-values latentes mais aussi l’imposition des plus-values faites sur l’immeuble depuis son achat. Les droits de succession devront également être payés, soit par les donataires, soit par les héritiers.

Enfin, si l’exploitant fait faillite, l’investisseur perd toute valeur patrimoniale. En effet, la valeur de son investissement dépend des taux d’intérêt, mais également de la qualité de l’exploitant à gérer le bien correctement. Si l’exploitant est en faillite, l’investisseur devient propriétaire du bien sans pouvoir le revendre ou l’exploiter

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