Publié le 20/10/22
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Depuis le début de l’année, l’inflation s’accélère dans la zone euro et engendre une flambée des prix. À l’heure où les ménages français subissent de plein fouet une baisse de leur pouvoir d’achat, l’effet de l’inflation sur l’immobilier soulève de nombreuses interrogations. Qu’en est-il réellement ? Quintésens vous dit tout.
Après la pandémie, la Banque centrale européenne (BCE) a injecté des liquidités sur les marchés bancaires, ouvrant la voie à des taux d’emprunt attractifs pour développer son patrimoine.
Les effets conjugués de la reprise post-Covid, de la crise énergétique et de la guerre en Ukraine sont venus changer la donne. La BCE a souhaité rendre l’endettement plus cher afin de diminuer la quantité de monnaie en circulation, de ralentir la demande de biens et de services et, par ricochet, de réguler les prix.
L’effet de l’inflation sur l’immobilier s’est fait ressentir par des hausses successives des taux directeurs, aussi appelés taux de refinancement : + 0,50 point en juillet 2022 et + 0,75 point en septembre 2022.
Il s’agit des taux auxquels les établissements de prêts empruntent auprès des banques centrales, avant de les répercuter à leur tour sur les crédits accordés aux particuliers ou aux entreprises.
En d’autres termes, les taux d’intérêt sont revus à la hausse. À mensualités égales, les montants accordés diminuent. Les candidats à l’achat se heurtent à des banques qui prêtent moins, et pour plus cher.
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Étranglés par un pouvoir d’achat en baisse, les ménages français engagés par un crédit immobilier connaissent des difficultés. En juillet 2022, le Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) a enregistré une hausse de plus de 30 % sur un an.
Les investisseurs restent relativement épargnés, en raison des loyers indexés sur l’inflation.
En revanche, les candidats à l’investissement font face à des conditions d’emprunt beaucoup plus encadrées :
un taux d’endettement plafonné à 35 % des revenus nets, assurance de prêt immobilier incluse,
une durée de remboursement maximale de 27 ans,
le taux d’usure auquel sont contraints les établissements de prêts.
Pour rappel, le taux d’usure, approuvé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), désigne le taux d’intérêt maximum que les banques sont en droit d’appliquer pour l’octroi d’un prêt.
Ce système permet à la fois de protéger l’emprunteur de taux d’intérêt excessivement élevés qui lui seraient proposés, mais aussi l’économie globale. En outre, l’emprunteur se retrouverait dans une situation financière délicate et l’économie serait déstabilisée. Le taux d’usure joue donc un rôle de régulateur.
En pratique, l’impact de l’inflation sur l’immobilier exclut notamment du marché les dossiers les plus fragiles, à l’instar des primo-accédants sans apport.
Bien que la conjoncture économique semble morose, différents indicateurs doivent être mis en perspective avant de tirer des conclusions hâtives sur l’inflation et l’immobilier en 2022.
Les nouveaux taux d’usure calculés par la Banque de France pour octobre 2022 laissent d’ailleurs entrevoir une éclaircie pour les emprunteurs solvables. Ils sont désormais fixés à :
3,03 % pour les emprunts courts,
3,05 % pour les crédits immobiliers sur 20 ans et plus.
En outre, l’effet de l’inflation sur l’immobilier n’exclut pas le scénario d’une baisse des prix au m2.
À titre d’exemple, le Diagnostic de performance énergétique (DPE) impose un audit aux logements les plus énergivores. Ces « passoires thermiques » pourraient offrir aux acquéreurs potentiels l’opportunité de négocier une décote.
Selon les régions, on constate déjà des délais de vente plus longs et des négociations de prix. Paris incarne notamment l’exemple d’une ville en sur-offre. En province, une tendance baissière tend à se dessiner également.
Globalement, le marché de l’immobilier reste dynamique, avec un volume de transactions supérieur à 1 million de ventes attendu pour fin 2022. Une croissance certes plus mesurée, mais bien réelle.
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Les Français sont de plus en plus nombreux à se tourner vers le rachat de crédits pour rééquilibrer leurs finances.
Ils peuvent ainsi regrouper leurs différents emprunts en cours en un seul prêt et bénéficier d’une mensualité :
unique,
moins élevée,
à taux fixe.
Cela est valable dans la grande majorité des cas. Il est cependant à noter que le rachat de crédit implique un remboursement plus long et un coût plus important à terme. Pour autant, il permet de simplifier la gestion du budget et de respirer.
Concrètement, le taux d’endettement baisse et le reste à vivre augmente. Cette trésorerie supplémentaire offre une marge de manœuvre plus confortable, par exemple pour financer un nouveau projet immobilier.
Avec un taux d’inflation à plus de 5 %, le crédit reste en effet une opération favorable, en dépit de la hausse des taux d’intérêt. Pour réussir son investissement et envisager l’avenir sereinement, l’option la plus sûre est de faire appel à un courtier ou à un conseiller en gestion de patrimoine.
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Vous avez un projet immobilier ?
Demandez à être rappeléPourquoi les taux d’intérêt augmentent-ils ?
Pour juguler l’inflation, la BCE a relevé les taux auxquels les banques peuvent lui emprunter. Ce resserrement de la politique monétaire durcit les conditions d’octroi de prêt.
Comment expliquer que devenir propriétaire soit plus difficile ?
L’inflation et la progression des taux d’intérêt contractent le marché immobilier, alors que le pouvoir d’achat est déjà en berne.
Doit-on craindre un effondrement du marché ?
Le marché immobilier ralentit, mais résiste malgré tout. Différents facteurs laissent espérer une baisse des prix à plus long terme.
En quoi le regroupement de crédits ouvre-t-il de nouvelles perspectives ?
Le regroupement de crédits présente l’avantage d’augmenter le reste à vivre pour financer d’autres projets, comme la rénovation ou l’acquisition d’un bien.
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