Investissement locatif en LMNP : guide complet 2025

Défiscalisation immobilière

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  Qui peut bénéficier de la loi Pinel ?

  Le dispositif Pinel s’adresse à tous les contribuables français souhaitant investir dans des logements neufs ou réhabilités en totalité. Cela comprend les particuliers, les SCI ou les achats en indivision, se projetant à plus de 6 ans afin de bénéficier des meilleurs avantages fiscaux. Aussi, il est indispensable que la réduction Pinel soit inférieure ou égale au montant de l’impôt sur le revenu.

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  Comment calculer le loyer en Pinel ?

  Calculer le loyer pour un investissement Pinel se fait en 3 phases. La première consiste à calculer la surface utile du logement. Ensuite, vous devez calculer le coefficient multiplicateur grâce à la formule suivante : 0.7+19/surface utile. Enfin, vous devez calculer le loyer maximum par rapport à la zone dans laquelle se trouve votre logement (A, A bis, B1). 

  Par exemple, un logement de 45m2 de surface utile se trouvant en zone B1 dispose d’un plafond de loyer de ¹⁰. Le calcul qu’il convient d’appliquer est donc de :

  45x(0.7+19/45)x10.44 = 527.22

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  Comment louer en loi Pinel ?

  Il existe plusieurs conditions pour mettre son logement en location et bénéficier de la loi Pinel. Il faut d’abord établir un loyer ne dépassant pas le plafond fixé de la zone géographique. Le logement doit être obligatoirement loué nu et à titre de résidence principale. Le propriétaire s’engage à le louer pour un minimum de 6 ans et au plus tard un an après l’achèvement des travaux ou de l’achat. Enfin, il ne doit pas laisser le logement vacant plus de 12 mois consécutifs.

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  Comment trouver une location loi Pinel ?

  Pour trouver une location Pinel, vous pouvez choisir entre deux options. La première est de faire la recherche par vos propres moyens. Si cela peut paraître avantageux au premier abord, cela se révèle vite contraignant. Il faut s’assurer que le bien rentre bien dans la catégorie et réfléchir au montage du financement. 

  C’est pourquoi il est souvent conseillé de faire appel à un courtier en défiscalisation. Non seulement il aura accès à un parc immobilier pour faciliter votre recherche. Mais en plus, il pourra vous accompagner dans vos démarches pour bâtir un plan de financement sur-mesure optimisé. 

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  Que signifie LMNP ?

  Le sigle LMNP signifie Location Meublée Non Professionnelle. Il s’agit d’un statut permettant à un particulier de louer un bien meublé. Pour qu’il entre dans cette catégorie, le bien doit obligatoirement posséder une literie, une table et une chaise, des luminaires ainsi qu’un réfrigérateur et des plaques de cuisson. Le revenu locatif ne doit pas non plus excéder 23 000 euros annuels et 50% des revenus globaux.  

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  Comment défiscaliser en LMNP ?

  C’est par un calcul relatif à l’amortissement des biens mobiliers et immobiliers que le contribuable bénéficie de la défiscalisation. Il ne s’agit pas d’une réduction d’impôts, mais d’une récupération de la TVA à hauteur de 20% (seulement en résidence services) et d’une exonération d’impôts totale, tant sur les loyers perçus (attention : si l’opération est très rentable entre le loyer et le crédit, on peut quand même générer un bénéfice imposable…Ce n’est pas dans 100% des cas que l’on est exonéré d’impôt sur les revenus LMNP) que sur la plus-value réalisée après - ans de détention.

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  Peut-on faire du LMNP en SCI ?

  Parce qu’il s’agit d’une société civile, il est en théorie impossible d’intégrer une LMNP à une SCI à cause de sa nature commerciale. 

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  Comment calculer l'amortissement LMNP ?

  La LMNP comprend une partie amortissable. Elle correspond à la perte de la valeur du bien selon une période donnée. Le propriétaire a la possibilité de déduire cette perte de ses recettes. Parmi les items que vous pouvez amortir dans le cadre de votre investissement LMNP on retrouve les travaux effectués dans le bien ainsi que le mobilier acheté pour meubler votre logement. En fonction du type de dépense, la période d’amortissement diffère. Cela peut être de 6 ans pour la literie, 10 ans pour une table ou un canapé et 15 ans pour les travaux de plancher. 

  Si les dépenses générales associées à l’ameublement peuvent être amorties, les dépenses liées aux travaux de la location LMNP peuvent aussi l’être. Il s’agit d’une disposition spécifique permettant de décomposer le bien sur plusieurs années en fonction du poste de dépenses (gros œuvre, terrain, aménagement, etc.). L’amortissement peut ainsi être déduit sans que la valeur du bien à la vente n’en soit pénalisée.

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  Comment devenir LMP ?

  Si la LMNP est intéressante, elle est sujette à un plafond de 23 000 euros par an et ne pas dépasser le montant de vos revenus globaux. Au-delà, vous êtes considéré comme LMP. Il convient alors de vous acquitter des cotisations sociales à hauteur de 35% à 40% des bénéfices.

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  Comment fonctionne la loi Malraux ?

  La loi Malraux permet aux propriétaires de biens anciens d’effectuer des travaux de rénovation en déduisant les coûts de la réhabilitation. Ce dispositif a été mis en place pour encourager les particuliers à entretenir des logements à caractère historique, rattachés à des zones précises. La rénovation est plafonnée à 400 000 euros tous les 4 ans. En fonction du Site dans lequel se situe l’immeuble, la réduction varie entre 30% et 22%. Les travaux sont supervisés par des architectes des bâtiments de France. 

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  Peut-on louer à un ascendant en loi Malraux ?

  La location d’un bien en loi Malraux ne peut s’effectuer avec un membre de son foyer fiscal. Cela comprend autant les descendants que les ascendants. Et cela, même si le bien est détenu dans le cadre d’une SCI.

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  Quelles différences entre la loi Pinel et la loi Malraux ?

  Si la loi Pinel s’attache à un bien neuf tandis que la loi Malraux est relative à l’achat d’un bien ancien, le loyer diffère puisqu’il est plafonné sur un Pinel tandis qu’il est indéterminé sur un Malraux. La différence entre un investissement Pinel et Malraux dépend surtout de la durée de l’engagement. Sur un bien régi par la Loi Malraux, l’avantage fiscal est condensé en moins de 4 ans et sur une enveloppe maximale de 400 000 euros. D’un autre côté, un bien régi par la loi Pinel dispose d’une réduction fiscale réduite et étendue sur 6 ans minimum. La réduction fiscale est d’ailleurs de 21% maximum sur un Pinel tandis qu’elle est de 22% minimum sur un Malraux. La cible des deux investissements est donc très différente. 

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  Qui peut bénéficier de la loi Malraux ?

  La Loi Malraux s’adresse à tous les contribuables français souhaitant investir dans la rénovation d’immeubles à caractère esthétique ou historique. De par l’avantage fiscal et l’enveloppe attribuée, cet investissement s’adresse majoritairement aux particuliers ayant une importante fiscalité et étant capable d’utiliser les 400 000 euros prévus par la loi sur une durée de 1 à 4 ans (à noter : report possible sur les impôts des 3 années suivantes si la réduction excède l'impôt dû)

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  Combien coûte la gestion locative ?

  Recherche de locataire, rédaction du bail, état des lieux, recouvrement des loyers impayés… Confier la gestion de votre bien immobilier à une agence représente un vrai gain de temps au quotidien. Mais ce service a un coût, qu’il convient de prendre en compte au moment de calculer la rentabilité de votre investissement. 

  En moyenne, les frais de gestion locative oscillent entre 5 et 10 % du montant du loyer. Soit des frais de 45 à 90 euros par mois pour un loyer de 900 euros. Pour obtenir le meilleur rapport qualité/prix, prenez le temps de comparer les tarifs des agences de gestion locative, ou demandez conseil à votre conseiller Quintésens.

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  Comment bénéficier de la loi Cosse ?

  La loi Cosse est un dispositif d’investissement locatif qui permet de bénéficier d’une déduction fiscale. Pour en profiter, vous devez signer une convention avec l'ANAH (l'Agence Nationale de l'Habitat), au moins pour 6 ans sans travaux ou pour 9 ans si l’on vous a attribué des aides aux travaux. Le logement doit répondre à différentes caractéristiques :

  • il doit être loué non meublé,

  • il doit correspondre à la résidence principale du ou des locataires,

  • il doit respecter des conditions de performance énergétique,

  • le loyer ne doit pas dépasser certains plafonds,

  • le logement peut être récent ou ancien et nécessiter ou non des travaux,

  • le bien ne peut pas être loué à un membre de la famille,

  • le locataire doit respecter le plafond de ressources fixé avec l’Anah.

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  Comment déclarer la loi Cosse aux impôts ?

  La première déclaration de revenus qui suit la signature du bail d’un logement éligible au dispositif Louer abordable impose davantage de formalisme au bailleur. Vous devez en effet joindre plusieurs documents à l’administration fiscale :

  • une copie de la convention ANAH,

  • une copie de l’engagement de location signé par le bailleur et l’ANAH,

  • une copie de l’avis d’imposition du locataire de l’année N-1 ou N-2.

  Après avoir rempli, daté et signé le Cerfa n° 2044, vous devrez reporter le résultat dans votre déclaration de revenus (Cerfa n° 2042). Les champs diffèrent selon que vos revenus bruts sont positifs ou négatifs :

  • en cas de bénéfice, le chiffre est à renseigner dans la case 4BA.

  • en cas de déficit, plusieurs informations sont à reporter dans les cases 4BB, 4BC et 4BD.

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  Que devient la loi Cosse en 2020 ?

  L’article 23 de la loi de finances en 2020 prolonge le dispositif fiscal de la loi Cosse jusqu’au 31 décembre 2022. Son objectif est de lutter contre la crise du logement en remettant sur le marché des logements privés vacants. Le propriétaire peut ainsi bénéficier d’un abattement sur les loyers pouvant atteindre 85 %.

  En contrepartie de cet avantage fiscal, les propriétaires doivent : 

  • louer non meublé,

  • observer un plafond de loyer et de ressources pour les locataires,

  • respecter une performance énergétique (applicable depuis novembre 2020).

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  Quel est le plafond de ressources de la loi Cosse ?

  Pour bénéficier de la loi Cosse, vous ne devez pas dépasser les plafonds de ressources fixés par l’État. Ces derniers varient en fonction du type de convention signé avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) :

  • une convention à loyer « intermédiaire »,

  • une convention à loyer « social »,

  • une convention à loyer « très social ». 

  La localisation géographique (Zone A bis, Zone A, Zone B1, Zone B2, Zone C) du bien et la composition du foyer fiscal du locataire sont également prises en compte.

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  Quels sont les loyers applicables à la loi Cosse ?

  Voici un tableau récapitulatif des loyers applicables à la loi Cosse. Les limites de loyers sont exprimées en prix du loyer hors charges par m2.

  	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
  Secteur intermédiaire	17,55 €	13,04 €	10,51 €	9,13 €	9,13 €
  Secteur social	12,27 €	9,44 €	8,13 €	7,81 €	7,25 €
  Secteur très social	9,55 €	7,35 €	6,33 €	6,06 €	5,63 €

   

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  Peut-on vendre sa part en nue-propriété ?

  Oui, il est possible de vendre votre part en nue-propriété avec l’autorisation de l’usufruitier. Par conséquent, le nouvel acquéreur devient à son tour nu-propriétaire. 

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  Peut-on faire un don en nue-propriété ?

  Oui, vous pouvez effectuer un don en nue-propriété. Ce type de donation consiste à céder votre bien immobilier à la personne de votre choix tout en conservant son usage jusqu’à votre décès. Cette action permet de transmettre votre patrimoine de votre vivant, sans pour autant vous démunir.

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  Peut-on hypothéquer un bien en nue-propriété ?

  En tant que nu-propriétaire, vous conservez les droits sur le bien immobilier : vous pouvez donc le céder ou l’hypothéquer. Si par exemple, vous souhaitez réaliser un crédit immobilier, vous pouvez donner en garantie à la banque l’hypothèque de votre bien immobilier en nue-propriété. En cas de défaut de paiement, la banque pourra saisir uniquement la nue-propriété et les locataires ne pourront pas être expulsés.

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  Pourquoi acheter en nue-propriété ?

  Le principal intérêt d’acheter en nue-propriété est d’acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur sur le marché. En effet, étant donné que vous ne pouvez pas l’utiliser et percevoir des loyers sur une durée déterminée, la décote sur le prix du bien peut aller de 30 % à 50 %. Les autres avantages sont :

  • les travaux d’entretien du bien sont à la charge de l’usufruitier, ils concernent les parties privatives et communes. Vous prenez en charge uniquement les grosses réparations,

  • vous êtes exonéré de la taxe foncière,

  • vous bénéficiez de droits de succession réduits, car ils sont calculés selon la valeur du bien en nue-propriété,

  • la valeur du bien en nue-propriété n’est pas prise en compte dans votre patrimoine immobilier pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

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  Quelle différence entre monument classé et inscrit ?

  Il existe deux types de protection : les monuments classés et les monuments inscrits. Un monument classé présente un intérêt public majeur de conservation, d’un point de vue historique, artistique, scientifique, légendaire ou pittoresque. Il est classé au niveau national. Un monument inscrit est un site qui présente les mêmes intérêts mais dont l’inscription se fait à un niveau régional. Vous pouvez investir dans un monument classé ou inscrit grâce à la loi Denormandie.

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  Comment bien investir en immobilier avec la loi Denormandie ?

  Pour bien investir en immobilier avec la loi Denormandie et bénéficier d’une réduction d’impôt, vous devez tenir compte de plusieurs critères :

  • louer votre bien le plus longtemps possible,

  • acquérir un bien dont le coût ne doit pas dépasser 300 000 euros,

  • acheter un bien dont le m² de surface habitable ne doit pas dépasser 5 500 euros.

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  Peut-on bénéficier de la loi Denormandie avec une SCI ?

  Vous pouvez tout à fait bénéficier de la loi Denormandie via une SCI. En effet, pour pouvoir investir via ce dispositif, vous devez être un contribuable domicilié en France. Ainsi, il est possible de réaliser un investissement en loi Denormandie en étant une Société Civile Immobilière (SCI).

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  Quelles villes sont éligibles à la loi Denormandie ?

  En 2022, le nombre de villes éligibles à la loi Denormandie est de 245. Il correspond aux villes qui font partie du plan « Action Coeur de Ville » et de l’ « Opération de Revitalisation de leur Territoire » (ORT).

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  Quels quartiers à Pau bénéficient de la loi Denormandie ?

  Le dispositif Denormandie s’applique dans le centre-ville de Pau. En effet, la loi Denormandie vise à redynamiser le centre-ville des villes de taille moyenne. Un programme national nommé « Action cœur de ville » a ainsi été lancé en 2018 afin de réhabiliter, entre autres, les quartiers du centre-ville de Pau.

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  Comment fonctionne le déficit foncier ?

  Le déficit foncier est un dispositif de défiscalisation immobilière. Si vous réalisez un investissement dans l’immobilier locatif, vous pouvez diminuer le montant de votre impôt. Pour cela, vous devez déduire les différentes charges liées au bien que vous louez. 

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  Comment déclarer un déficit foncier ?

  Pour déclarer un déficit foncier, vous devez remplir le formulaire n°2044 et le joindre à votre déclaration de revenus globale qui correspond au formulaire n°2042. 

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  Que devient le déficit foncier 2018 ?

  L’année 2018 a été une année particulière, dite « année blanche », en matière de fiscalité. En effet, avec l’entrée en vigueur du prélèvement à la source au 1^er janvier 2019, cette année blanche a été mise en place afin d’éviter aux Français une double imposition en matière de revenus réguliers ou de revenus fonciers. Elle a engendré la création du CIMR (Crédit d’Impôt Modernisation du Recouvrement). Ainsi, selon votre situation fiscale, votre impôt de 2018 a pu être totalement ou partiellement annulé, ou dû en totalité.

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  Que veut dire déficit imputable sur les revenus fonciers ?

  Lorsque vous louez un logement non meublé, il est possible que le montant de vos charges soit plus élevé que le montant des loyers imposables. Ce déficit peut donc être imputable sur vos autres revenus. Tous les ans, vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 euros de déficit foncier sur vos revenus; parfois même jusqu’à 15 300 euros pour certains cas spécifiques.

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  Comment calculer son déficit foncier ?

  Pour calculer votre déficit foncier, il est important de savoir qu’en tant que propriétaires-bailleurs, vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 euros de déficit foncier par an. Dans certaines situations particulières, ce montant peut aller jusqu’à 15 300 euros par année. 

  Vous devez aussi savoir que l’excédent de déficit foncier peut être déduit et reporté :

  • pendant 6 années s’il excède votre revenu global,

  • pendant 10 ans de vos revenus fonciers uniquement.

  Par ailleurs, vous pouvez déduire de nombreuses charges de vos revenus fonciers, à l’image :

  • des frais de gestion,

  • des charges locatives,

  • des intérêts et des frais d’emprunt,

  • des primes d’assurance,

  • etc.

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  Qu'est-ce que la loi Pinel ?

  La loi Pinel, ou dispositif Pinel, permet de réduire vos impôts sur le revenu jusqu’à 21 % en investissant dans l’immobilier locatif. Pour en profiter, vous devez investir dans un logement neuf ou en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) et respecter plusieurs autres conditions : 

  • de performance énergétique,

  • de localisation,

  • de montant des loyers,

  • de revenus des locataires, etc.

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  Qu'est-ce que la loi Malraux ?

  La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilière dans l’ancien. Elle date de 1962 et a été revue en 2009. L’objectif principal de cette loi est d’encourager la restauration et la préservation de biens anciens à caractère historique. Les acheteurs bénéficient d’une réduction d’impôt équivalente aux dépenses qu’ils ont faites lors de la rénovation du bien. Cette réduction fiscale est de l’ordre de 30 %. Les travaux ne doivent pas dépasser le montant de 400 000 euros sur 4 ans.

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  Qu'est-ce que la loi Monuments Historiques ?

  La loi Monuments Historiques est un dispositif de défiscalisation immobilière qui a pour but de favoriser la restauration de biens classés Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH). Créée en 1913, cette loi permet aux propriétaires de biens d’exception de réaliser des travaux, en accord avec l’Architecte des Bâtiments de France (ABF), en contrepartie d’une réduction d’impôt. Il est ainsi possible de déduire 100 % du montant des travaux sur vos revenus.

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  Où investir en 2024 ?

  Si vous vous demandez où investir en 2024, sachez qu’il existe de nombreux placements avantageux. Parmi eux, vous trouverez par exemple : les marchés financiers, l’investissement immobilier locatif, l’assurance-vie, l’épargne retraite et la finance à impact. Pour optimiser votre épargne et vos placements, rencontrez l’un de nos conseillers en gestion de patrimoine. En fonction de votre situation patrimoniale, immobilière et fiscale, il saura vous recommander les meilleures solutions financières.

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  Quels sont les règles et les avantages de la loi Monuments Historiques ?

  Pour bénéficier des avantages de la loi Monuments Historiques, vous devez respecter certaines conditions. Le bien acheté doit :

  • être classé aux Monuments Historiques,

  • faire partie du Patrimoine National,

  • être inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH),

  • posséder le label délivré par la Fondation du patrimoine.

  De plus, les travaux de restauration que vous allez entreprendre doivent répondre à des critères spécifiques, c’est-à-dire : 

  • respecter les recommandations de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF), 

  • être réalisés à l’initiative du ou des propriétaires regroupés en Association Syndicale Libre,

  • obtenir une autorisation spéciale de travaux ou d’une déclaration d’utilité publique.

  Les avantages fiscaux de la loi Monuments Historiques s’appliquent sur les travaux de rénovation et d’entretien du bien qui donnent droit à une déduction d’impôt. Vous pouvez également bénéficier d’une exonération sur les frais de succession ou d’une déduction du déficit foncier sur le revenu global.

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  Comment déclarer un bien en Monuments Historiques ?

  La déclaration d’un bien acheté avec le dispositif Monuments Historiques se fait via le formulaire Cerfa n°2044 spéciale, en remplissant les lignes 420 à 470. Si vous avez besoin d’une aide à la déclaration de vos revenus fonciers, n’hésitez pas à contacter l’un de nos conseillers en gestion de patrimoine Quintésens.

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  C'est quoi le déficit foncier ?

  Le déficit foncier est un dispositif de défiscalisation immobilière. Il vous permet de réduire vos impôts fonciers en déduisant les charges (frais d’entretien, travaux, intérêts de votre prêt immobilier, primes d’assurance, etc.) liées à la location de votre bien immobilier.

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  Comment déclarer un investissement Monuments Historiques ?

  Pour déclarer un investissement Monuments Historiques, vous devez lors de la déclaration de vos revenus fonciers, remplir le formulaire Cerfa n°2044 spéciale. Sachez que le formulaire dispose, pages 4 et 5, d’une colonne à remplir par type d’immeuble. Vous devrez ensuite renseigner les lignes 420 à 470.

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  Qui peut défiscaliser ?

  Toute personne domiciliée en France et soumise à l’impôt peut actionner des leviers de défiscalisation. Par exemple, un contribuable peut défiscaliser à hauteur de 66 % un don fait à une association d’intérêt général.

  Contrairement aux idées reçues, la défiscalisation n’est pas réservée aux ménages les plus aisés. Cela dit, elle devient vraiment intéressante pour les foyers fiscaux qui paient plus de 2 500 € d’impôt sur le revenu par an.

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  Quand commence la réduction d'impôt Pinel ?

  La réduction d'impôt est imputable sur l'impôt de l'année de la date d'achèvement du bien immobilier, quel que soit le mois de livraison, puis chaque année jusqu’à la fin de l’engagement de location.

  Exemple : J’ai investi dans un logement en état futur d’achèvement en 2020 qui m’a été livré en novembre 2021. Je déclare mon investissement Pinel en 2022.

  Selon le type d’acquisition, la loi Pinel définit des délais maximums d’achèvement.

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  Quel est le meilleur placement immobilier ?

  Tout dépend des moyens dont vous disposez et de l’objectif que vous poursuivez 

  Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine tout en profitant d’importantes réductions d’impôt, il est conseillé de vous tourner vers les dispositifs Pinel ou Denormandie. 

  Si vous voulez vous constituer un revenu complémentaire à court terme, acheter un bien neuf ou ancien pour faire de la location meublée professionnelle ou non professionnelle (LMP/LMNP) est une solution efficace.

  Enfin, si vous ne pouvez pas encore prétendre à l’achat d’un bien immobilier, pourquoi ne pas considérer l'acquisition de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), dont le taux de rendement moyen était de 4,45 % en 2021. Un ticket d’entrée de l’ordre de 1 000 € rend cet investissement accessible au plus grand nombre.

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  Quelles sont les étapes d'un investissement immobilier réussi ?

  Les six étapes à respecter pour réussir un investissement immobilier sont les suivantes : 

  • Définir l’objectif : création d’un revenu complémentaire ou constitution d’un patrimoine,

  • Établir un budget : pour déterminer l’effort d’épargne à consentir sur la durée de remboursement du crédit,

  • Étudier les possibilités de réduction d’impôt : grâce à des dispositifs de défiscalisation tels que les dispositifs Pinel, Denormandie, Malraux, LMP/LMNP, etc.,

  • Rechercher un bien combinant une bonne rentabilité et un bon emplacement : afin de le rendre attractif aux futurs locataires,

  • Rechercher un financement : le plus souvent un prêt bancaire, dont les taux d’intérêt et la durée de remboursement varient en fonction de plusieurs paramètres.

  
  

  Il est également possible de vous rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine qui saura vous aider à faire le bon investissement en fonction de votre projet.