SCI : tout ce qu’il faut savoir sur la Société civile immobilière

Publié le 30/06/22

10 minutes 17

Investissement locatif
Défiscalisation
Gestion de patrimoine

Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier, transmettre des biens à vos proches et diminuer vos impôts ? Alors rien ne vaut la création d’une Société Civile Immobilière (SCI). Définition, création, fonctionnement, statuts, avantages, pièges à éviter, fiscalité : découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la SCI.

 

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI ou société civile immobilière est un contrat de société par lequel plusieurs personnes décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices, tout en s’engageant à contribuer aux pertes. La SCI est souvent utilisée dans le cadre familial comme moyen de transmission et de gestion du patrimoine immobilier. 

Comme son nom l’indique, il s’agit d’une société civile et non pas commerciale : l’objectif n’est donc pas d’acquérir des biens pour les revendre. Il est en revanche possible de louer les biens immobiliers afin de percevoir des loyers.

Cet outil de gestion de patrimoine ne peut être créé par une personne seule. Sa création nécessite au minimum deux associés, que ce soient des personnes physiques ou morales. La société n’ayant pas une portée et une vocation commerciale, les mineurs sont autorisés à détenir des parts de la SCI. Celle-ci bénéficie d’une durée maximale de 99 ans.

Quels sont les différents types de SCI ?

Il existe plusieurs formes de SCI, possédant chacune des fonctions et des fonctionnements différents :

  • La SCI de location : forme la plus courante, elle permet aux associés de gérer un bien immobilier, de le mettre en location et de diviser les revenus en fonction du nombre de parts détenues.

  • La SCI familiale : forme également souvent utilisée, elle permet de simplifier – notamment fiscalement – la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier entre les membres d’une même famille.

  • La SCI de jouissance partagée : tous les associés peuvent bénéficier d’une période d’occupation du bien immobilier, en fonction du nombre de parts possédées. Cette forme de société civile se montre intéressante dans le cas d’une résidence secondaire notamment.

  • La SCI d’attribution de biens : elle permet d’acquérir ou de construire un bien immobilier et de le diviser en lots, entre les associés selon les statuts rédigés au préalable.

  • La SCI de construction-vente : c’est la seule SCI ayant une vocation commerciale. Elle permet de construire un bien immobilier dans le but de le revendre ensuite, entièrement ou par lot. À l’issue de la vente, la société est dissoute.

Comment fonctionne une SCI ?

Le fonctionnement de la SCI est dicté par les statuts rédigés par les différents associés. Il convient donc de bien les formuler, de ne rien omettre et de trouver un bon équilibre. 

Les règles fixées ne doivent pas être trop restrictives – par exemple, en compliquant le départ de la société d’un associé – ni trop libertaires pour cadrer les actions et éviter d’éventuelles situations litigieuses entre toutes les parties. Il est conseillé d’être accompagné par un professionnel lors de la rédaction de ces statuts, comme un avocat, un notaire ou un expert-comptable.

La SCI n’impose qu’une seule obligation légale au gérant qui doit rédiger un rapport de gestion annuelle et le remettre aux autres associés. Le rapport doit mentionner :

  • Le patrimoine immobilier que possède la SCI ;

  • Les achats et/ou les ventes réalisées par la société ;

  • Les résultats annuels : recettes, charges, dettes, etc. ;

  • Les moments importants de l’année écoulée ;

  • Les prévisions de charges et événements importants à venir.

 

Enfin, comme expliqué précédemment, les associés sont responsables des éventuelles dettes de la SCI et engagent donc leur patrimoine personnel, en fonction des parts qu’ils détiennent dans la société.

Quels sont les avantages de la SCI ?

Indivision, financement, transmission… Les avantages à opter pour une SCI sont nombreux.

Éviter l’indivision 

L’indivision est une forme fréquente lorsque plusieurs personnes souhaitent acquérir un bien ou en hériter. C’est-à-dire, tout simplement, que ces personnes sont toutes propriétaires, ensemble, du même bien. Une forme qui peut s’avérer parfois problématique pour la gestion du bien en question et qui peut générer des litiges entre les parties.

Avec un gérant à sa tête et une structure juridique moins rigide, la SCI est une bonne option en cas, par exemple, d’acquisition d’un bien pour un couple ou en cas d’héritage. Attention, cependant : la SCI n’est en général pas recommandée pour l’acquisition d’une résidence principale. Si vous êtes mariés, il est conseillé de privilégier l’achat en direct avec son conjoint et de se prémunir par le choix d’un régime matrimonial adapté et par une donation au dernier vivant. Le conseil est le même pour des partenaires pacsés.  

En revanche, si vous n’êtes ni mariés, ni pacsés, mais concubins, la SCI vous permet d’acheter à deux en évitant les pièges du régime de l’indivision et constitue donc une structure juridique plus souple en cas de séparation et plus sécurisante en cas de décès de l’un des concubins.

Note

Bon à savoir : Si vous avez pensé à inclure une clause spécifique lors de la création de la SCI, un associé ne pourra pas vendre ses parts à une tierce personne sans l’accord des autres associés.

Simplicité dans la transmission du patrimoine  

En cas de transmission d’un patrimoine important à vos enfants, la SCI s’avère plus efficace qu’une transmission « directe ». En effet, tous les dix ans, vous avez la possibilité de transmettre en franchise de droits (159 325 € par parent à chaque enfant).

Qui plus est, les sommes données sont représentées par des parts de SCI, ce qui ne manque pas d’intérêt, et ce pour plusieurs raisons.

  • La valeur des parts est généralement inférieure à la valeur de l’immeuble car elles sont plus difficiles à vendre que l’immeuble lui-même.

  • Les droits sont calculés sur la base de l’actif net de la SCI, c’est-à-dire sur la valeur de l’immeuble moins les dettes (emprunts, avances en compte courant des associés).

  • La donation de parts sociales ne donne lieu à aucun frais : il ne s’agit pas d’un bien immobilier, le recours à un notaire n’est donc pas obligatoire.

  • Enfin, tout en transmettant les parts de la SCI à vos enfants, vous pouvez rester gérant et donc maître de la situation.

Pour une transmission de biens identiques sans SCI, en créant une société civile, vous réduisez donc la valeur des droits de succession en transmettant votre patrimoine avec moins de contraintes. 

Un financement simplifié

En toute logique, financer un bien immobilier à plusieurs est beaucoup plus simple que seul : l’apport total est plus important en prenant en compte les apports de tous les associés.

Par extension, les établissements financiers sont plus enclins à accorder un prêt à une SCI plutôt qu’à un simple particulier. La Société Civile Immobilière a un taux d’endettement nul. Et le prêt est remboursé à plusieurs.

 

Comment créer une SCI ?

La création de la SCI de votre choix demande de réaliser plusieurs étapes, plusieurs démarches obligatoires : 

  • Rédiger les statuts de la Société Civile Immobilière par acte sous signature privée ou par acte notarié avant de les signer ;

  • Enregistrer les statuts rédigés auprès du centre des impôts ;

  • Publier une annonce de constitution de la société au sein d’un journal d’annonces légales ;

  • Procéder à l’immatriculation de la société ;

  • La SCI est inscrite au Registre du commerce et des sociétés par le tribunal de commerce ;

  • Une fois les documents demandés par le tribunal fournis, la SCI se verra remettre son K-bis, c’est-à-dire le document officiel attestant l’existence juridique de votre entreprise. 

À l’issue de la création de la SCI, un gérant doit être nommé à la tête de la société lors d’une assemblée générale des associés. Son rôle : s’occuper de la gestion du bien (réception des loyers, paiement des charges, déclaration fiscale, etc.) La SCI peut avoir plusieurs gérants.

Que doivent mentionner les statuts de la SCI ?

Les statuts de la SCI, rédigés par les associés, doivent faire apparaître clairement plusieurs points : 

  • La désignation du gérant de la SCI : son identité, ses pouvoirs (et leurs limites), son statut (ou non) d’associé, etc. ;

  • Les associés : leurs identités, leurs devoirs, leurs droits, les conditions de départ (en cas de décès, par exemple), et d’arrivée de nouveaux membres ;

  • L’objet social : il détermine les activités de la société et l’application de certaines règles qui peuvent évoluer en fonction de la forme de société choisie ;

  • La localisation du siège social ;

  • La durée de vie de la SCI : au maximum 99 ans ;

  • Les différents apports (financier et/ou immobilier) ;

  • Le capital social ;

  • Le fonctionnement général de la société.

 

Comment rédiger l’objet social d’une SCI ?

L’objet social est obligatoire lors de la création d’une SCI. Il figure dans les statuts de la société et permet de définir le but même de la SCI ainsi que son champ d’activité. Il délimite également les pouvoirs du gérant. Dans le cas d’une SCI, l’objet social doit avoir un caractère civil et doit être licite selon l’article 1833 du Code civil. Il est essentiel de rédiger l’objet social avec soin pour éviter d’avoir à le modifier ou à dissoudre complètement la SCI.

Rédiger l’objet social d’une SCI n’est pas une étape à prendre à la légère. Il faut savoir anticiper les besoins futurs et ne pas limiter les actions de la SCI. Techniquement, il est possible de modifier l’objet social d’une SCI. Cependant, la procédure est compliquée et coûteuse. En cas de doute au moment de rédiger l’objet social, il ne faut donc pas hésiter à faire appel à un notaire, ou encore à un spécialiste de la gestion de patrimoine par exemple.

 

Quels sont les pièges à éviter ?

Si les avantages de la SCPI sont nombreux, certains pièges sont à éviter pour éviter de réduire votre champ d’actions et de rendre la gestion des biens plus compliquée.

Restreindre l'objet social

Comme expliqué ci-dessus, il convient de trouver un bon équilibre au moment de rédiger l’objet social de la SCI. Il convient notamment de ne pas le limiter à un seul bien immobilier. On ne sait pas de quoi l’avenir sera fait. Le bien convoité pourrait par exemple être vendu à quelqu’un d’autre, auquel la SCI n’aura alors plus raison d’être. De même, si à l’avenir les associés de la SCI souhaitent acquérir un bien supplémentaire, ce ne sera pas possible puisque l’objet social sera limité à un seul bien. Mieux vaut donc garder une marge de manœuvre et ainsi éviter d’avoir à modifier l’objet social.

 Par ailleurs, si vous mentionnez que le bien immobilier a un usage de résidence principale, il vous sera impossible par la suite de le mettre en location : cette possibilité n’aura pas été prise en compte lors de la rédaction de l’objet social. Anticipez et ne limitez pas le champ des possibles.

Limiter l’objet social aux seuls biens immobiliers

Certes, l’objectif principal de la création d’une SCI reste l’acquisition d’un bien immobilier. Mais ce n’est pas exclusivement le cas. La société a également vocation à ouvrir des comptes bancaires ou encore souscrire divers crédits bancaires. Pas seulement gérer un bien. Veillez donc à ce que l’objet social stipule l’ensemble de ses actions annexes pour ne pas vous retrouver limité dans vos démarches.

Acheter avant de créer la SCI


Si vous avez un projet d’acquisition de bien immobilier, ne vous précipitez pas et prenez le temps de créer votre SCI avant l’achat ou la construction. Dans le cas contraire, cela sera considéré comme un transfert de propriété. Vous serez donc contraint de payer des droits de mutation calculés à partir de la valeur vénale de votre bien.

 

Quelle fiscalité pour la SCI ?

Lors de la création de la SCI, deux options s’offrent à vous en termes de fiscalité : être soumis à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Prenez bien le temps de réfléchir avant d’opter pour tel ou tel régime fiscal. 

Impôt sur le revenu

Dans ce cas de figure, ce n’est pas la SCI qui est imposée mais les différents associés, en fonction de leurs parts dans la société et de leur qualité. Ainsi, les particuliers doivent déclarer leur quote-part dans leur déclaration de revenus et les entreprises dans la déclaration de résultats.

Par exemple, une SCI compte deux associés à parts égales : un particulier, M. Martin, et une entreprise, la SAS Dubois. La SCI réalise 10 000 euros de bénéfice :

  • La SCI ne déclare pas et ne paye pas d’impôt ;

  • M. Martin déclare 5 000 euros sur sa déclaration d’impôt sur le revenu ;

  • La SAS Dubois déclare 5 000 euros dans sa déclaration d’impôt sur les sociétés. 

Impôt sur les sociétés

Autre possibilité concernant la fiscalité de la SCI : opter pour l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, la SCI est redevable de l’impôt sur les sociétés sur les bénéfices réalisés. Les associés, eux, ne peuvent être imposés qu’en cas de distribution des bénéfices sous forme de dividendes. 

En 2019, le taux de l’IS est fixé à 28 % si les bénéfices réalisés sont inférieurs à 500 000 euros. En cas de bénéfices supérieurs à cette somme, le taux passe à 33,3 %.

Lors des premières années de la SCI, il est préférable d’opter pour le régime de l’IR – notamment en raison des charges importantes – sauf si les associés sont imposés à un taux supérieur à 33,3 %.

Si vous choisissez l’IR, il est possible, plus tard, de finalement opter pour le régime de l’IS. Mais ce changement sera alors irrévocable. Au moment d’opérer ce changement de fiscalité, renseignez-vous auprès d’un professionnel afin de faire le choix le plus intéressant pour vous et votre SCI.

SCI ou indivision : comment choisir ?

Si plusieurs individus souhaitent faire l’acquisition et gérer conjointement un ou plusieurs bien(s) immobilier(s), ils devront décider d’un mode de détention collective d’immeubles : la Société civile immobilière (SCI) ou l’indivision. Un choix qui aura des conséquences importantes, notamment en matière de gestion, et de fiscalité. 

SCI ou indivision : la création

Comme on l’a vu, les modalités de création d’une SCI sont les mêmes que pour créer une société. À savoir : rédiger les statuts constitutifs, publier une annonce dans un journal d’annonces légales, immatriculer la société auprès du Registre du commerce et des sociétés (RCS). Des démarches qui demandent du temps et qui ont un coût, notamment l’argent intégré au capital social.

L’indivision s’inscrit elle comme une possibilité plus simple et moins coûteuse. Elle ne demande pas de formalité spécifique, se crée par défaut entre les indivisaires et le régime légal s’applique. Toutefois, si les propriétaires décident de rédiger une convention d’indivision, ils devront obligatoirement avoir recours à un notaire. 

SCI ou indivision : la gestion

La gestion du patrimoine immobilier est un aspect important à prendre en compte au moment de choisir entre SCI ou indivision. La Société Civile Immobilière permet aux associés de décider d’un (ou plusieurs) gérant(s) et de fixer les limites de son influence dans les statuts. Le gérant (ou co-gérants) devient le représentant de la SCI et assure ainsi la gestion du patrimoine immobilier. Ce mode de fonctionnement permet des décisions rapides et offre la possibilité aux associés de décider eux-mêmes du mode de gestion de leur bien. En cas de désaccord au sein de la société, l’associé peut simplement vendre ses parts sans nuire au patrimoine.

En régime d’indivision, le bien immobilier est géré conjointement par tous les indivisaires. Chacun peut décider d’engager des frais auxquels tout le monde est tenu de participer, au prorata de sa quote-part. Toutes les décisions portant sur l’exploitation du bien (notamment les locations) nécessitent l’accord d’au moins deux tiers des propriétaires.  

En revanche, pour les actes de grande importance, comme une vente, l’unanimité des indivisaires doit donner son consentement. Le régime de l’indivision peut toutefois mettre en danger la gestion du patrimoine puisqu’en cas de désaccord de l’un des propriétaires, le bien peut être vendu.

SCI ou indivision : la fiscalité

Choisir entre SCI et indivision permet, par extension, d’opter pour la fiscalité la plus intéressante pour les propriétaires/associés. La Société Civile Immobilière peut ainsi être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à celui sur les sociétés (IS). Un choix qui permet aux associés d’optimiser la gestion fiscale de la société. La SCI est également avantageuse concernant la fiscalité liée à la succession. Les impôts sont réduits étant donné que le patrimoine immobilier est détenu par la société, les propriétaires détenant « seulement » des parts dans la SCI.

Concernant le régime d’indivision, les revenus issus du ou des bien immobiliers sont soumis à l’impôt sur le revenu, selon le taux d’imposition de chaque propriétaire. Dans ce cas de figure, il n’est pas possible de changer de régime fiscal. En ce qui concerne la succession, l’indivision ne permet pas d’optimisation. La succession, et la fiscalité liée, se fait sur la valeur du patrimoine transmis.

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