Actuellement, un investissement immobilier dans le cadre de la loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 euros. Un dispositif intéressant mais qui va progressivement changer, puisque l’avantage fiscal sera revu à la baisse à compter du 31 décembre 2022. Décryptage.

Investir en loi Pinel actuellement

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation concernant l’immobilier neuf. Il permet de bénéficier d’un avantage fiscal conséquent, pouvant atteindre 63 000 euros. Pour cela, il faut proposer le logement à la location :

  • pour une durée pouvant aller de 6 à 12 ans ;
  • avec un loyer inférieur à un plafond fixé par la loi et déterminé par la zone géographique et la surface du logement ;
  • à des locataires dont les revenus sont inférieurs à certains plafonds.

Les logements en Pinel doivent aussi se trouver dans une zone géographique dite « très tendue », car caractérisée par un déséquilibre important entre l’offre de logements et la demande. Le tout ouvrant la voie à une réduction d’impôt :

  • équivalente à 12 % de la valeur d’acquisition du bien (dans la limite de 300 000 euros) pour un engagement de location de 6 ans ;
  • équivalente à 18 % de la valeur d’acquisition pour un engagement de location de 9 ans ;
  • équivalente à 21 % pour un engagement de location de 12 ans.

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Dès 2023, des taux revus à la baisse

2022 sera la dernière année pour profiter du dispositif Pinel dans sa globalité. En effet, la loi de finances 2021 prévoit une dégressivité de l’avantage fiscal dès le début de l’année 2023.

La raison ? Les critiques sur le bien-fondé du dispositif, synthétisées dans deux rapports de l’IGF (Inspection générale des finances) et du CGEDD (Conseil général de l’environnement et du développement durable). En l’état, le Pinel serait ainsi inefficace pour répondre à la demande de logements, trop cher pour les Finances publiques et générateur d’une pression à la hausse sur les prix des logements.

La réduction d’impôt va donc tomber à 10,5 % pour un engagement de location de 6 ans, à 15 % pour un engagement de 9 ans et à 17,5 % pour un engagement de 12 ans.
Et ce n’est qu’un début : en 2024, les taux appliqués passeront respectivement à 9 %, 12 % et 14 % pour des durées de location de 6, 9 et 12 ans. De fait, en quelques mois, la réduction d’impôt maximale sera passée de 63 000 à 42 000 euros.

De nouvelles exigences devraient être ajoutées à celles du Pinel « ancienne génération » pour bénéficier à 100 % des réductions fiscales. Il est ainsi question de demander que les logements concernés :

  • respectent la Réglementation environnementale 2020 (RE 2020) ;
  • soient conformes à certains standards en matière de qualité d’usage (luminosité, superficie…).

Ce « Super Pinel » pour 2023 et 2024 reste cependant à affiner. Il devrait être intégré à la prochaine loi de finances.

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En bref : le renouvellement du Pinel en trois questions/réponses

Le Pinel restera-t-il intéressant en 2022 ?

Oui ! Les investissements réalisés en 2022 (comme en 2021) permettront toujours de bénéficier des déductions fiscales initiales, pouvant donc atteindre 63 000 euros. Au-delà, ces avantages seront moins intéressants et plus contraints par différents critères qui restent à définir. 2022 doit donc être considéré comme l’ultime chance de profiter des effets du dispositif Pinel.

Au-delà du Super Pinel, comment le Gouvernement français envisage-t-il de soutenir la construction de logements neufs ?

Si le dispositif Pinel n’a pas donné entièrement satisfaction, les pouvoirs publics souhaitent toujours soutenir la construction de logements neufs, en particulier dans les zones tendues. Pour cela, il pourrait être envisagé d’accorder aux investisseurs institutionnels un avantage fiscal, prenant la forme d’un crédit d’impôt et remplaçant l’exonération de la taxe foncière liée à la construction de logements intermédiaires.

Le Super Pinel peut-il encore évoluer ?

Oui… mais rien n’est moins sûr ! Le timing semble en effet assez serré pour revenir sur les dispositions prises dans la loi de finances 2021 pour 2023 et 2024, sans oublier les effets de la crise sanitaire. Cependant, une nouvelle élection présidentielle aura lieu avant l’application du Super Pinel et pourrait alors changer la donne.

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