Actuellement, un investissement immobilier dans le cadre de la loi Pinel 2022 permet de bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant atteindre 63 000 euros. Un dispositif intéressant, mais qui va progressivement changer, puisque l’avantage fiscal sera revu à la baisse à compter du 31 décembre 2022. Décryptage de Quintésens.

Loi Pinel 2022 : un levier pour réduire ses impôts

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation concernant l’immobilier neuf, ou ancien sous certaines conditions. Il permet de payer moins d’impôts, en bénéficiant d’un avantage fiscal conséquent, pouvant atteindre 63 000 euros. Pour cela, il faut proposer le logement à la location :

  •  pour une durée pouvant aller de 6 à 12 ans ;
  •  avec un loyer inférieur au plafond fixé par la loi et déterminé par la zone géographique et la surface du bien ;
  •  à des locataires dont les revenus n’excèdent pas certains plafonds.

Les logements dans le cadre de la loi Pinel 2022 doivent aussi se trouver dans une zone tendue, caractérisée par un déséquilibre important entre l’offre locative et la demande. Le tout ouvrant la voie à uneréduction d’impôts équivalente à :

  • 12 % de la valeur d’acquisition du bien (dans la limite de 300 000 euros) pour un engagement de location de 6 ans ;
  •  18 % pour une durée de location de 9 ans ;
  •  21 % pour une période locative de 12 ans.

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Un avantage fiscal revu à la baisse dès 2023

2022 marque la dernière année pour profiter du dispositif Pinel dans ses modalités actuelles. Une dégressivité de l’avantage fiscal se profile en effet à l’horizon 2023, conformément aux dispositions prévues par la loi de finances 2021.

Le bien-fondé du dispositif a déjà fait l’objet de critiques, synthétisées dans deux rapports de l’IGF (Inspection générale des finances) et du CGEDD (Conseil général de l’environnement et du développement durable). En l’état, la loi Pinel 2022 est jugée inefficace pour répondre à la demande de logements, trop coûteuse pour les finances publiques et génératrice d’une pression à la hausse sur les prix des logements.

Ainsi, la réduction d’impôts va chuter  à :

  • 10,5 % en 2023 et à 9 % en 2024 pour un engagement de location de 6 ans ;
  • à 15 % en 2023 et à 12 % en 2024 pour 9 ans ;
  • 17,5 % en 2023 et à 14 % en 2024 pour 12 ans.

Concrètement, la réduction d’impôts maximale passera en quelques mois de 63 000 à 42 000 euros.

En outre, de nouvelles exigences viendront compléter celles de la loi  Pinel 2022 pour bénéficier à 100 % des réductions fiscales :

  • un permis de construire antérieur au 1er janvier 2022 ;
  • des normes conformes à la réglementation environnementale RE 2020 ;
  • des standards en matière d’usages, tels que la luminosité ou la superficie.

Emmanuelle Wargon, Ministre déléguée chargée du Logement, a précisé les contours du nouveau Pinel + fixés ensuite par décret dans l’article 199 novovicies du Code général des impôts.

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2022 : une année charnière pour la défiscalisation en Pinel

L’extinction progressive du dispositif, annoncée par la loi Pinel 2022, soulève des questions.

Le Pinel restera-t-il intéressant en 2022 ?

Oui ! Les investissements réalisés en 2022 (comme en 2021) permettent encore de bénéficier des déductions fiscales initiales, pouvant donc atteindre 63 000 euros. Mais elles vont ensuite s’éroder.

Seuls les logements répondant aux nouveaux critères, notamment de performance énergétique et environnementale, continueront de profiter des réductions d’impôts à taux plein. La loi Pinel 2022 offre dans ce contexte une ultime chance aux investisseurs.

Le Gouvernement va-t-il soutenir la construction de logements neufs ?

Au-delà du Pinel + ou Super Pinel, les pouvoirs publics envisagent des mesures dans le cas où le dispositif ne donnerait pas entière satisfaction. Ils souhaitent notamment soutenir la construction de logements neufs, en particulier dans les zones tendues.

Pour cela, il pourrait être envisagé d’accorder aux investisseurs institutionnels un avantage fiscal, prenant la forme d’un crédit d’impôts et remplaçant l’exonération de la taxe foncière liée à la construction de logements intermédiaires.

Quelles sont les alternatives au Pinel ?

Les investisseurs qui n’auront pas saisi l’opportunité de la loi Pinel 2022 peuvent s’intéresser au Loc’Avantages, qui remplace le dispositif Cosse Louer Abordable et octroie des avantages fiscaux sur les revenus locatifs.

Ils ont également la possibilité de se tourner vers la location meublée, avec le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au régime réel. Ceux qui souhaitent maintenir des locations nues, mais profiter d’une réduction d’impôts immédiate, pourront enfin créer du déficit foncier.

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