Depuis le 1er janvier 2022, de nouvelles mesures ont été dictée par la loi de finances et par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) Des changements qui concernent aussi bien les crédits que les investissements immobiliers et qui peuvent impacter le quotidien des (futurs) acquéreurs. Tour d’horizon des changements concernant le financement de l’immobilier en 2022.

Sommaire

  1. Quels changement pour les crédits immobiliers ?
  2. Investissement immobilier : quels changements en 2022 ?
  3. Financement de l’immobilier en 2022 : les informations à retenir

Quels changements pour les crédits immobiliers ?

Taux d’endettement, durée du crédit, dérogations pour les banques… Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a dicté de nouvelles règles en matière de crédit immobilier.

Un taux d’endettement de 35 %

Parmi les changements notables des crédits immobiliers en 2022, on note que le taux d’endettement – également appelé taux d’effort – est désormais limité à 35 % depuis le 1er janvier. Jusque-là, ce taux maximal était fixé à 33 %.

Pour rappel, le taux d’endettement d’un ménage correspond au rapport entre les revenus du ménage – les salaires nets, les loyers perçus, etc. – et ses différentes charges, comme les loyers, les pensions, des crédits déjà contractés, etc.

Ainsi, depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a fixé le taux d’endettement maximal à 35 %, et inclut désormais le coût de l’assurance de prêt. Une décision qui peut potentiellement être défavorable aux seniors ou aux personnes souffrant d’un problème de santé.

Cette modification du taux d’endettement voulue par le HCSF peut aussi influer sur les ménages qui souhaitent accéder une deuxième fois à la propriété et qui devront avoir recours à un prêt relais.

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La durée du crédit immobilier limitée à 25 ans

Autre changement important apporté par le Haut Conseil de stabilité financière depuis le 1er janvier 2022 : la durée maximale d’un crédit immobilier est désormais plafonnée à 25 ans. Toutefois, sous certaines conditions, vous pouvez bénéficier d’un ajout de période de différé de 2 ans, soit une durée maximale de 27 ans autorisée par la réglementation du HCSF.

Mais dans quel cas de figure pouvez-vous prétendre à ces deux années supplémentaires ? Cela peut vous intéresser si votre prêt immobilier doit financer l’achat d’un bien neuf ou d’un bien ancien qui demande la réalisation de travaux importants. Vous pouvez donc bénéficier d’un crédit immobilier sur 27 ans pour un projet de construction de maison individuelle ou de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

En ce qui concerne l’achat d’un logement ancien – construit depuis plus de 5 ans ou ayant déjà fait l’objet d’une mutation – le montant des travaux doit représenter au moins 25 % du prix total de l’achat pour avoir accès aux deux années supplémentaires.

Des dérogations autorisées pour les établissements bancaires

Malgré les changements en vigueur depuis le 1er janvier 2022 en matière de crédit immobilier, le Haut Conseil de stabilité financière autorise les établissements bancaires à prendre quelques libertés. Plus concrètement, les banques peuvent accepter, ou non, des prêts immobiliers dérogeant à la réglementation dans une limite de 20 % des crédits accordés par trimestre.

Cette marge de manœuvre reste tout de même encadrée et tournée vers certains types de profils d’emprunteurs. Les banques peuvent, par exemple, faire plus facilement une exception pour les primo-accédants.

Ces dérogations sont évidemment surveillées de près par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) qui assure le bon respect de la réglementation en vigueur. Une banque qui ne respecterait pas les limites fixées par le HCSF s’expose à des blâmes ou à des sanctions financières.

Quel impact sur les taux d’intérêt ?

On peut se demander si les changements en vigueur depuis le 1er janvier 2022 peuvent avoir des conséquences sur les taux d’intérêt des crédits immobiliers. En février 2022, il est trop tôt pour tirer des conclusions. Toutefois, il est intéressant de noter que les professionnels du secteur ont constaté de légères hausses des taux fin 2021, jusqu’à 0,25 point. Des hausses qui pourraient donc se poursuivre sur l’année 2022.

Les mesures annoncées par le HCSF pourraient justement contribuer à cette augmentation des taux. Plus concrètement, des banques pourraient être amenées à étudier le dossier de ménages dépassant les 35 % de taux d’endettement. Pour ces profils se situant en dehors de la réglementation, des taux d’intérêt plus élevés de 0,1 % ou 0,2 % pourraient être appliqués. Un moyen pour les banques de limiter les prêts à des ménages dépassant les 35 % de taux d’endettement, ou de compenser financièrement de possibles sanctions en cas de non-respect des 20 % de crédits hors réglementation accordés chaque trimestre.

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Investissement immobilier : quels changements en 2022 ?

Au-delà des crédits, depuis le 1er janvier 2022, de nouveaux changements en matière d’investissement immobilier sont entrés en vigueur avec la loi de finances.

Censi-Bouvard

Initialement, le dispositif Censi-Bouvard devait prendre fin le 31 décembre 2021. Il a finalement été prolongé pour une année supplémentaire, jusqu’à la fin de l’année 2022. Pour rappel, ce dispositif permet aux acquéreurs de certains types de biens de bénéficier d’une réduction d’impôts à hauteur de 11% du montant investi.

Plus précisément, le dispositif Censi-Bouvard concerne les particuliers qui acquièrent un bien neuf, mis en location meublée pendant au moins 9 ans, au sein d’une structure d’accueil de personnes âgées, de personnes handicapées ou d’étudiants. Ce bien peut être :

  • un logement neuf ;
  • un logement en état futur d’achèvement ;
  • un logement achevé depuis au moins 15 ans et ayant fait ou faisant l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation.

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Le dispositif Loc’Avantages

À compter du 1er mars 2022, le dispositif « Louer abordable » – également appelé dispositif Cosse – change de nom et devient Loc’Avantages. Il permet aux particuliers de bénéficier d’avantages fiscaux sur les revenus locatifs s’ils louent leur bien à un niveau de loyer abordable, compte tenu des prix du marché où se situe le logement.

Ce dispositif devait prendre fin au 31 décembre 2022. Il est finalement prolongé mais modifié. L’article 67 de la loi de finances transforme le dispositif en réduction d’impôts, et le rend applicable jusqu’à la fin de l’année 2024. Plusieurs conditions doivent être respectées pour bénéficier de Loc’Avantages et de la réduction d’impôts :

  • le logement doit être proposé à la location dans le cadre d’une convention Anah ;
  • le montant du loyer et les ressources du locataire sont fixés par décret, en fonction de la localisation du logement et de son affectation à la location intermédiaire, sociale ou très sociale ;
  • les loyers sont plafonnés selon une cartographie effectuée à échelle de la commune où se situe le logement.

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En ce qui concerne la réduction d’impôts, elle est fixée de la manière suivante :

  • secteur intermédiaire – 15 % de réduction, ou 20 % en cas de location solidaire ;
  • secteur social – 35 % de réduction, ou 40 % en cas de location solidaire ;
  • secteur très social – 65 % en cas de location solidaire.

Il est à noter que les taux de réduction d’impôts sur les loyers sont uniformisés sur la totalité du territoire. Également, la durée des conventions avec l’Anah, auparavant de 6 et 9 ans, est désormais unifiée à 6 ans.

Bon à savoir

L’ancien dispositif « Louer abordable » reste en vigueur pour les conventions déposées avant le 28 février 2022.

Les statuts de LMNP et LMP

Jusqu’en 2022, un particulier pouvait décider, au choix, entre les statuts de loueur en meublé professionnel (LMP) et loueur en meublé non-professionnel (LMNP). Ces deux statuts permettent de profiter d’un cadre fiscal très intéressant pour les investisseurs dans le locatif meublé.

Mais aujourd’hui, les statuts de LMP et LMNP ont été mis à jour. Qu’est-ce que cela change ? Désormais, si en tant que loueur, vous présentez des recettes supérieures à 23 000 euros par an, et que cela constitue votre principale source de revenus, vous serez automatiquement requalifié sous le statut LMP. Ce changement a une incidence sur la fiscalité puisqu’il implique le paiement de cotisations sociales. Mais vous pouvez également bénéficier d’avantages fiscaux, comme l’imputation de déficit sur le revenu global ou l’exonération de plus-value.

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La loi Pinel

La loi Pinel permet aux acquéreurs d’un bien immobilier neuf de profiter de réductions d’impôts en fonction de la durée de location du logement : 6, 9 ou 12 ans. Pour en bénéficier, il faut notamment respecter un plafond de loyer et de ressources du locataire.

Si le dispositif Pinel est en vigueur jusqu’en 2024, il reste peu de temps pour profiter pleinement de tous les avantages fiscaux à taux plein. Le tableau ci-dessous permet de comparer les taux de réduction d’impôts en fonction des années.

202220232024
6 ans de location12 %10,5 %9 %
9 ans de location18 %15 %12 %
12 ans de location21 %17 %14 %

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Financement de l’immobilier en 2022 : les informations à retenir

L’année 2022 apporte un nombre importants de changements, tant en matière de crédits que d’investissements immobiliers.

Parmi les principaux éléments à retenir, concernant les crédits, le taux d’endettement est désormais plafonné à 35 %. Quant à la durée du crédit immobilier, elle est désormais limitée à 25 ans maximum, ou à 27 ans pour les projets de construction de maison individuelle ou de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

En matière d’investissements immobiliers, on assiste à des prolongements ou à des transformations des dispositifs connus existants, à savoir :

  • le dispositif Censi-Bouvard prolongé jusqu’au 31 décembre 2022 ;
  • la modification du dispositif « Louer abordable » en réduction d’impôts, applicable jusqu’à la fin de l’année 2024 ;
  • la requalification automatique en statut LMP en cas de recettes supérieures à 23 000 euros, représentant votre principale source de revenus ;
  • la dernière année pour profiter du dispositif Pinel avec des avantages fiscaux à taux plein.

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