10 idées reçues sur la loi Pinel

L’investissement en loi Pinel est-il sûr et rentable ? Quelles sont les zones éligibles à la loi Pinel ? Est-ce que le neuf est plus rentable que l’ancien et est-il possible de louer à n’importe qui ? On dissèque les idées reçues sur la loi Pinel. 

1. La loi Pinel, c’est du logement social 

La loi Pinel n’est pas un dispositif de logement social. En revanche, elle prévoit que le logement soit loué à des locataires dont les revenus ne dépassent pas le plafond fixé par l’article 2 de l’annexe 3 du code général des impôts. De plus, les loyers sont plafonnés 20 % en dessous du prix du marché dans le neuf. Cette réglementation rend les loyers compétitifs et permet ainsi de louer plus rapidement. 

2. La loi Pinel est un investissement risqué 

Non, tout d’abord parce que la « pierre » est une valeur sûre en matière d’investissement.  

En outre, une grosse partie de cet investissement en loi Pinel est financée par la réduction d’impôt octroyée par l’État, et par le locataire qui occupe le logement.  

L’effort d’épargne est donc modéré pour l’investisseur. De plus, comme le logement Pinel est construit dans une zone tendue, la recherche de locataire est facilitée et le risque de vacance locative limité. 

3. L’immobilier ancien est plus rentable que le neuf 

Si acheter dans le neuf est plus cher que dans l’ancien, le neuf vous offre de nombreux avantages qui justifient cette différence de prix, et notamment : 

1. Une assurance décennale. 

2. Des frais de notaire moins élevés (de 2 à 3 % dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien en moyenne). 

3. Une fiscalité plus intéressante (exonération de la taxe foncière durant les deux premières années de détention de votre bien). 

4. Des charges de copropriété beaucoup moins importantes, car il n’y a pas de travaux de rénovation et de mise aux normes à prévoir. 

4. Les logements Pinel risquent d’être mis en vente au même moment sur le marché 

Les ventes seront ventilées tous les 6, 9 et 12 ans puisque la loi Pinel prévoit des contrats de location avec des échéances triennales. De plus, tous les propriétaires ne vendent pas forcément leur bien car certains souhaitent le conserver.  

Enfin, il est important de souligner qu’il y a des typologies d’appartements différentes : T1, T2, T3, etc. Ainsi, même si au sein d’une résidence, deux logements sont mis en vente au même moment, si leurs typologies sont différentes, ils ne seront pas en concurrence. 

5. On ne peut pas louer à ses enfants 

Vous pouvez louer à un ascendant (parents, grands-parents, arrière-grands-parents) ou à un descendant (enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants), mais à condition que celui-ci ne fasse plus partie de votre foyer fiscal.  

Acheter en dispositif Pinel pour louer le logement à votre enfant encore rattaché à votre foyer fiscal serait donc une mauvaise idée, car votre appartement ne serait plus éligible Pinel. 

6. On peut acheter en Pinel n’importe où 

Faux ! Vous devez respecter des zones géographiques déterminées pour investir en loi Pinel. Depuis le 1^er janvier 2018, seules les zones A, A bis et B1 du territoire sont éligibles. Elles correspondent à des zones où la tension locative est très forte. 

7. On ne peut pas disposer de son bien quand on veut 

La loi Pinel prévoit que le propriétaire s’engage sur une durée de location de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Toutefois, ce dispositif de défiscalisation immobilière comprend des portes de sortie qui vous permettent de récupérer le bien avant l’échéance triennale, et ce, sans avoir à rendre les avantages fiscaux obtenus jusqu’alors. Les motifs sont les suivants : décès, invalidité et licenciement économique. 

8. Les logements Pinel sont de mauvaise qualité 

C’est faux. La loi Pinel prévoit que les logements atteignent un niveau de performance fixé par l’article 46 AZA octies-0 A de l'annexe 3 du code général des impôts. Pour respecter ces normes, le promoteur est contraint d’utiliser certains matériaux pour assurer les performances énergétiques des logements. 

9. Si le promoteur fait faillite pendant la construction, on perd tout 

Faux ! Depuis 2015, tout promoteur qui souhaite construire des logements neufs doit avoir une garantie financière d’achèvement (GFA). Un notaire ne peut pas signer un acte d’achat tant que la GFA n’apparaît pas dans le dossier.  

Ainsi, si au cours de la construction, le promoteur fait faillite, vous avez la garantie que votre logement sera livré grâce à la GFA. 

10. Un financement partiel est à privilégier 

Il est recommandé de mettre un apport le plus faible possible et de privilégier un financement total par crédit immobilier. Vous optimisez ainsi le dispositif Pinel en disposant de la bascule de : 

1. Réduction d’impôt : jusqu’à 17,5 % en Pinel classique, et jusqu’à 21 % en Pinel Plus (+). 

2. Déduction liée aux intérêts d’emprunt : en effet, les intérêts de votre crédit immobilier sont déductibles de vos revenus locatifs, ce qui diminue votre fiscalité. 

En bref 

Quel est l’objectif de la loi Pinel ? 

L’objectif de la loi Pinel est de pallier le manque de logements disponibles sur le marché locatif en France. Elle vous permet d’investir dans l’immobilier locatif neuf ou en VEFA, et de bénéficier d’une réduction d’impôt. 

Quel est le montant de la réduction d’impôt pour un Pinel ? 

Pour un Pinel classique, le montant de la réduction d’impôt en 2023 est de 31 500 euros pour 6 ans, 45 000 euros pour 9 ans, et 52 500 euros pour 12 ans. Pour un Pinel Plus (+), le montant maximum de la réduction d’impôt en 2023 est de 36 000 euros pour 6 ans, 54 000 euros pour 9 ans, et 63 000 euros pour 12 ans. 

Investissement locatif : faut-il opter pour un Pinel ou un autre dispositif ? 

Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière, dont la loi Pinel, mais aussi : la loi Denormandie, la loi Malraux, la loi Monuments Historiques, les statuts LMNP/LMP (Loueur Meublé Non Professionnel / Loueur Meublé Professionnel). Faites-vous accompagner par un professionnel pour faire le bon choix. 

Quel est le type d’avantage fiscal octroyé par la loi Pinel ? 

La loi Pinel donne droit à une réduction d’impôt de 10,5 % à 17,5 % pour un Pinel classique, et de 12 % à 21 % pour un Pinel Plus (+). La réduction d’impôt dépend de la durée d’engagement de location, entre 6 à 12 ans.