L’investissement en loi Pinel est-il sûr et rentable ? Quelles sont les zones éligibles à la loi Pinel ? Quels sont les loyers applicables avec le dispositif Pinel et puis-je louer à n’importe qui ? Tour d’horizon des idées reçues sur la loi Pinel, et les précisions de Quintésens.

Julie Everaer-Dalmasso, reponsable formation chez Quintésens

La loi Pinel, c’est du logement social

La loi Pinel n’est pas un dispositif de logement social. En revanche, elle prévoit que le logement soit loué à des locataires dont les revenus ne dépassent pas le plafond fixé par l’article 2 de l’annexe 3 du code général des impôts. De plus, les loyers sont plafonnés 20 % en dessous du prix du marché dans le neuf. Cette réglementation rend les loyers compétitifs et permet ainsi de louer plus rapidement.

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La loi Pinel représente un investissement risqué

Non, tout d’abord parce que la « pierre » est une valeur sûre en matière d’investissement. En outre, une grosse partie de cet investissement en loi Pinel est financée par le fisc et par le locataire qui occupe le logement. L’effort d’épargne est donc faible pour l’investisseur.

L’ancien est plus rentable que le neuf

Si acheter dans le neuf est plus cher que dans l’ancien, le neuf offre de nombreux avantages qui justifient cette différence de prix :

  • une assurance décennale ;
  • des frais de notaires moins élevés ;
  • une fiscalité plus intéressante ;
  • des charges de copropriété beaucoup moins importantes ;
  • pas de travaux à prévoir.

Tous les logements risquent d’être mis en vente au même moment sur le marché

Les ventes seront ventilées tous les 6, 9 et 12 ans puisque la loi Pinel prévoit des contrats de location avec des échéances triennales. De plus, tous les propriétaires ne vendent pas forcément leur bien car certains souhaitent les conserver. Enfin, il est important de souligner qu’il y a des typologies d’appartements différentes : T1, T2, T3, etc. Donc même si au sein d’une même résidence, deux logements sont mis en vente au même moment, si leurs typologies sont différentes, ils ne seront pas en concurrence.

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On ne peut pas louer à ses enfants

On peut louer à un ascendant ou à un descendant, mais à condition que celui-ci ne fasse plus partie de son foyer fiscal. Acheter en Pinel pour louer le logement à son enfant étudiant serait donc une mauvaise idée si celui-ci est toujours rattaché à son foyer fiscal.

On ne peut pas acheter en Pinel n’importe où

Il faut effectivement respecter des zones géographiques déterminées. Depuis le 1er janvier 2018, seules les zones A, A bis et B1 du territoire sont éligibles. Elles correspondent à des zones où la tension locative est très forte.

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On ne peut pas disposer de son bien quand on veut

La loi Pinel prévoit que le propriétaire s’engage sur une durée de location de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Mais le dispositif comprend néanmoins des portes de sortie qui permettent de récupérer un bien avant l’échéance triennale, et ce, sans avoir à rendre les avantages fiscaux obtenus jusqu’alors. Les motifs sont les suivants : décès, invalidité et licenciement économique.

On peut faire construire avec les matériaux que l’on souhaite

La loi Pinel prévoit que les logements atteignent un niveau de performance fixé par l’article 46 AZA octies-0 A de l’annexe 3 du code général des impôts. Pour respecter ces normes, le promoteur est contraint d’utiliser certains matériaux pour assurer les performances énergétiques des logements.

Que se passe-t-il si le promoteur fait faillite ?

Depuis 2015, tout promoteur qui souhaite construire des logements neufs doit avoir une garantie financière d’achèvement (GFA). Un notaire ne peut pas signer un acte d’achat tant que la GFA n’apparaît pas dans le dossier. Ainsi, si au cours de la construction, le promoteur fait faillite, l’investisseur a la garantie que son logement sera livré grâce à la GFA.

Un financement total est à privilégier

En effet, il faut mettre l’apport le plus faible possible. Vous optimisez ainsi le dispositif en disposant de la bascule :

  • de réduction ;
  • de déduction liée aux intérêts d’emprunt.

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