Si la défiscalisation peut s’avérer très intéressante pour faire des économies d’impôts, elle n’est pas sans risque pour votre porte-monnaie. Mauvaise évaluation du prix ou du rendement d’un bien, opérateur malhonnête… Les conseils de Quintésens pour reconnaître les arnaques à la défiscalisation immobilière.

Quels sont les pièges de la défiscalisation immobilière ?

En matière de défiscalisation immobilière, le risque le plus important pour l’investisseur est de s’engager trop rapidement ou sans s’être renseigné suffisamment.

Il est parfois difficile d’analyser objectivement la promesse commerciale d’un opérateur quand on souhaite se constituer un patrimoine immobilier sans avoir de connaissance en la matière. Toutefois, certaines offres doivent immédiatement vous alarmer, comme un investissement assurant un rendement garanti supérieur à 5 %. Renseignez-vous sur les loyers réels pratiqués dans le secteur qui vous intéresse et comparez-les avec les valeurs utilisées pour la simulation qui vous a été présentée. Pensez également à prendre en compte les charges qui seront déduites de vos revenus locatifs.

Si le vendeur vous recommande de ne pas demander conseil à votre banque ou à votre notaire, prudence. De la même manière, s’il vous presse pour signer la vente sous prétexte d’une « affaire » ou d’un bien prisé, restez sur vos gardes. Si votre interlocuteur ne vous laisse pas le temps de vous renseigner sur votre achat, il s’agit certainement d’une des nombreuses arnaques à la défiscalisation immobilière.

Enfin, certains commerciaux peu scrupuleux tentent de vous rassurer en mentionnant les assurances pouvant vous protéger d’une moins-value en cas de vente. Or, elles proposent en réalité des garanties non seulement plafonnées, mais aussi réservées aux situations exceptionnelles, telles que l’invalidité ou la liquidation judiciaire.

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Comment vérifier qu’il ne s’agit pas d’arnaques à la défiscalisation immobilière ?

Votre achat doit engendrer une bonne rentabilité et son prix s’accorder avec ceux du marché (pour un bien équivalent dans le même secteur). Si ces critères ne sont pas réunis, il sera impossible de bénéficier d’une plus-value (ou de rentrer dans vos frais) à la revente.

Dans le cadre du dispositif Pinel d’investissement locatif, n’oubliez pas non plus de prendre en compte les coûts additionnels (impôts sur les revenus fonciers, prélèvements sociaux).

Renseignez-vous sur le dynamisme du marché dans la zone envisagée. L’offre de logements locatifs doit en effet être supérieure à la demande pour ne pas vous mettre en difficulté. Vérifiez également les travaux prévus dans les années à venir. La construction d’une route très passante, d’un commerce bruyant ou encore d’un immeuble créant un vis-à-vis peut en effet diminuer la valeur de votre bien.

De la même manière, méfiez-vous des prix trop attractifs. Ils peuvent vous alerter sur les arnaques à la défiscalisation immobilière et cacher un secteur peu prisé ou un bien en mauvais état. Même si ce dernier est situé loin, il est plus prudent de vous déplacer. En outre, les prix en investissement Pinel sont généralement plus élevés puisqu’ils sont censés permettre de réaliser déjà des gains grâce à la réduction d’impôts. Le taux de rendement brut peut donc être différent de ceux des investissements de type locatif ou résidentiel, qui oscillent entre 2,5 et 5,5 %.

Quoi qu’il en soit, n’hésitez pas à effectuer plusieurs simulations et à contracter des garanties pour sécuriser au maximum votre investissement.

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Quels recours pour les victimes d’escroquerie à la défiscalisation ?

Les écueils en matière de défiscalisation sont nombreux et certains opérateurs redoublent d’ingéniosité pour vendre des biens au-delà de leur valeur réelle.

Pour protéger les acheteurs des arnaques à la défiscalisation immobilière, l’ADIM (association de défense des investisseurs et mandataires abusés) prodigue de nombreux conseils et se révèle d’un grand secours.

Depuis quelques années, les évolutions jurisprudentielles se montrent plus favorables pour la protection de l’investisseur. Si le délai pour se retourner contre un promoteur immobilier ou un commercial est de 5 ans, un bon avocat peut ainsi faire pencher la balance en votre faveur. À titre d’exemple, la Cour d’appel de Douai en 2022 a infirmé le délai de prescription pour l’investisseur. Elle a ensuite retenu la date du début des démarches de vente pour lui permettre de faire valoir ses droits.

En effet, les investisseurs victimes d’un préjudice n’en prennent généralement conscience que tardivement :

  • lors du dénouement de l’opération financière ;
  • pendant une vacance du bien ;
  • au moment de la revente.

La meilleure solution pour se lancer dans la défiscalisation immobilière en toute sécurité reste de demander conseil à un professionnel de la gestion de patrimoine. Spécialisé dans les questions de fiscalité et d’investissements, son expertise s’avère précieuse pour trouver un investissement rentable et au juste prix.

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L’essentiel à retenir sur les arnaques de la défiscalisation immobilière

Une opération immobilière de défiscalisation peut offrir de bons rendements, tout en optimisant votre fiscalité. Mais elle ne doit pas être prise à la légère. Des personnes mal intentionnées instrumentalisent la volonté des investisseurs à leur profit et abusent de leur méconnaissance.

  • La défiscalisation immobilière nécessite de prendre du recul. Ne signez rien dans la précipitation. Prenez le temps de consulter des spécialistes et de comparer les prix et les offres du marché.
  • Certains arguments de vente particulièrement alléchants, comme un taux de rendement important et un prix très attractif, doivent vous alerter. De plus, des travaux peuvent faire perdre de la valeur au bien.
  • Les victimes d’arnaque à la défiscalisation peuvent consulter l’ADIM puis un avocat spécialisé, en vue d’intenter une action groupée.

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