La loi Denormandie est un dispositif qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous réalisez un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé. Mais quelles sont les 245 villes éligibles au dispositif Denormandie ? Et parmi cette liste de communes, comment choisir la bonne ?

Qu’est-ce que la loi Denormandie ?

La loi Denormandie est un dispositif fiscal qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt lors d’un investissement locatif. Pour ce faire, certaines conditions sont requises.

Le type d’investissement immobilier

La réduction d’impôt Denormandie concerne les opérations réalisées du 28 mars 2019 au 31 décembre 2022. Cette loi ne concerne que les logements anciens faisant l’objet de travaux, ou les locaux transformés en habitation. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du montant total de l’opération. En outre, le logement doit être situé dans l’une des 245 villes retenues.

Bail et locataire

Le logement doit être loué, comme habitation principale, au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition. La durée du bail est de 6, 9 ou 12 ans, et le loyer est plafonné selon la localisation du logement, en fonction de sa surface. Le revenu fiscal du locataire ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires.

La réduction d’impôt

Le taux de la réduction de l’impôt dépend de la durée d’engagement de la location. La réduction d’impôt est ainsi de 12 % du prix du bien pour 6 ans, 18 % sur 9 ans, et 21 % pour 12 ans.

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Quelles sont les villes éligibles au dispositif ?

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, le logement dans lequel vous investissez doit se situer dans certaines communes :

  • dont le besoin en réhabilitation de l’habitat est élevé ;
  • se situant en zone labellisée « cœur de ville » ;
  • signataires d’une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).

Dans cette liste des 245 communes, on trouve uniquement des villes de taille moyenne telles qu’Oyonnax, Gap, Briançon, Carcassonne, Bourges, Bayonne, Chambéry, Ajaccio, Saint-Brieuc ou encore Valence. En toute logique, aucune des grandes métropoles n’apparaît dans la liste des villes éligibles au dispositif Denormandie, car Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes ou Marseille sont des villes sont en plein essor.

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Comment choisir la ville dans laquelle investir en Denormandie ?

Pour choisir la ville dans laquelle investir, mieux vaut ne pas se précipiter.

Les critères à prendre en compte

La première erreur consisterait à investir en Denormandie dans la ville la moins chère. C’est un pari risqué car la demande locative ne sera pas forcément au rendez-vous, et lors d’une éventuelle revente, le bien n’aura pas pris de valeur si la commune n’est pas attractive.

Pour investir en Denormandie, il vaut donc mieux miser sur des villes où le prix d’achat n’est pas trop élevé, mais où il y a un fort potentiel. Il convient donc de trouver une commune avec un prix au m2 raisonnable, tout en considérant l’attractivité du territoire. Est-ce un secteur doté d’un bassin de plein emploi ? Y a-t-il une forte croissance démographique ? Une fois la ville trouvée, prenez soin de trouver un bien à rénover implanté dans une bonne localisation : quartier agréable, proche des transports, des commerces, des services et des écoles.

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Les villes sur lesquelles miser pour investir en Denormandie

Dans le palmarès 2020-2021, certaines villes présentes sur la liste des 245 communes éligibles au dispositif Denormandie sortent du lot. Parmi celles-ci, on peut citer Quimper, Limoges et Ajaccio, qui s’avèrent particulièrement intéressantes pour investir.

La cité bretonne, réputée pour sa qualité de vie, s’illustre avec un taux de rentabilité de 4,2 % (source meilleursagents.com). La ville de Limoges la talonne avec une rentabilité de 4,1 %. La préfecture de Corse-du-Sud séduira aussi les investisseurs avec sa forte croissance démographique et son attractivité. En région Pays-de-la-Loire, Laval (Mayenne) et La Roche-sur-Yon (Vendée) tirent aussi leur épingle du jeu avec des prix raisonnables associés à une activité économique soutenue. Même constat pour Niort qui allie croissance, plein emploi et prix au mètre carré abordable.

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En résumé

Pour investir en Denormandie, il est important de respecter trois grandes étapes :

  • se renseigner sur les conditions et votre éligibilité ;
  • s’informer sur les villes éligibles au dispositif ;
  • évaluer la rentabilité du bien avant d’investir.

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