Publié le 09/01/24
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Les SCPI figurent parmi les placements financiers incontournables en 2024. Découvrez tout ce que vous devez savoir sur ce placement financier, son fonctionnement, sa fiscalité et comment il génère des revenus.
Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un investissement immobilier locatif de long terme, également appelé « pierre-papier ». Il s’agit d’un placement financier collectif dans l’immobilier.
Il existe trois types de SCPI :
Les SCPI fiscales.
Les SCPI de plus-value.
Les SCPI de rendement.
La France compte actuellement 42 sociétés de gestion, et 215 SCPI, pour une capitalisation d’un montant de 89,61 milliards d’euros (chiffres ASPIM au 31/12/2022).
Comme tout placement financier, investir dans une SCPI a son lot d’avantages et d'inconvénients. Toutefois, en choisissant d’investir dans les SCPI, vous profiterez des avantages de la pierre... et du papier, puisqu’il s’agit d’un placement financier dans l’immobilier.
Les avantages d’une SCPI :
Un placement accessible à tous : à partir de 200 euros par mois. Cela signifie que votre effort d’épargne est moins important que pour de nombreux autres placements immobiliers.
Une gestion déléguée : c’est la société de gestion qui s’occupe de tout pour vous ! Ainsi, c’est l’immobilier mais sans les contraintes. Vous n’avez pas à rechercher de locataire, à gérer les vacances locatives, ou à rédiger les documents de type bail, relevés de charges, etc.
Une mutualisation des risques locatifs et fonciers : grâce au nombre important de biens gérés et de locataires, qui réduit votre risque de vacance locative.
Une diversification de vos placements : pour ne pas tout miser sur des produits d’épargne comme l’assurance-vie ou le Plan d’Épargne Retraite (PER). La diversification est la clé de réussite de vos placements, pour obtenir un meilleur résultat et un meilleur rendement.
Un rendement intéressant en période d’inflation : en 2022, le taux de distribution (rendement) des SCPI a été de 4,53 % selon les données de l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier).
Un placement idéal pour préparer votre retraite : il vous permet de percevoir des revenus complémentaires, notamment parce qu’il s’agit d’un investissement sur le long terme.
Ainsi, à l’inverse des autres placements, la SCPI vous offre une certaine liberté puisque vous n’avez rien à gérer !
Il existe par ailleurs quelques inconvénients, comme tous les placements et investissements financiers, mais qui restent moindres que pour un investissement immobilier classique.
Les inconvénients d’une SCPI :
Des frais importants de souscription et de gestion : car c’est la société de gestion qui s’occupe à 100 % de votre investissement, vous payez pour votre tranquillité.
Un risque de perte en capital, ou risque de liquidité : ce risque est valable pour tous les placements financiers. Aucun investissement n’est sans risque.
Une revente de vos parts non garantie : qui dépend de l’état du marché immobilier.
Un investissement sur le long terme : pour notamment amortir les frais de souscription, avec un horizon de placement de 8 à 10 ans environ.
Une plus-value pas forcément élevée à la revente : à la différence de l’investissement immobilier en direct.
Un taux de distribution non garanti : car des travaux ou une vacance locative prolongée impactent directement le rendement d’une SCPI.
Une SCPI permet aux particuliers d’acheter et de gérer un patrimoine immobilier locatif via un placement collectif, que ce soit en France, en Europe ou dans le monde.
La collecte des fonds apportés par les investisseurs particuliers, également appelés « associés » ou « épargnants », est réalisée par une société de gestion, obligatoirement agréé par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).
Les associés perçoivent ensuite des parts sociales non cotées en Bourse (ce ne sont pas des actions), grâce auxquelles ils touchent des dividendes. Ils sont versés tous les trimestres environ, et sont calculés au prorata des parts détenues par les investisseurs.
SCPI : investissez dans l’immobilier, sans les contraintes.
Télécharger le guideL’AMF est l’Autorité des Marchés Financiers. Il s’agit d’une autorité publique indépendante qui a pour mission de veiller à la protection de l’épargne investie en produits financiers, à l’information des investisseurs et au bon fonctionnement des marchés.
À ce titre, l’AMF :
Informe les épargnants via son site internet et un accueil téléphonique.
Propose un dispositif de médiation pour résoudre à l’amiable des différents qui opposent les épargnants à leur intermédiaire financiers ou à une société cotée.
Veille au bon déroulement des opérations financières et à la transparence de l’information.
Réglemente les produits d’épargne collective, les professionnels de la finance et les marchés financiers.
Surveille les marchés et dispose d’un pouvoir de contrôle pouvant donner lieu à une procédure de sanction en cas de manquement.
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Une société de gestion, également nommée « Asset Manager » ou « société de gestion de portefeuilles », a pour mission de gérer tout le fonctionnement de la SCPI. Son rôle est de faire fructifier ce placement financier tout en accompagnant les investisseurs, qui n’ont donc rien à gérer.
Les missions d’une société de gestion sont de :
Piloter la gestion locative : de l’encaissement des loyers à la recherche des locataires, de la réalisation de travaux à la gestion des charges et autres taxes.
Gérer la partie administrative et comptable : de la collecte des fonds à la gestion de la trésorerie, de l’édition des bulletins trimestriels et annuels, à la convocation des investisseurs aux AG (Assemblées Générales).
Administrer le bien : cela signifie que la société de gestion réalise l’achat du bien. Elle s’occupe aussi de le sélectionner puis de le revendre.
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La SCPI génère des revenus à partir des biens qui sont gérés par la société de gestion.
Ensuite, les associés touchent, en moyenne tous les trimestres, des dividendes qui correspondent aux loyers perçus par la SCPI.
Les frais de gestion sont déduits de cette somme avant le versement des dividendes, calculés en fonction du nombre de parts de SCPI détenues par l’investisseur.
Les risques d’impayés ou de vacance locative étant mutualisés, vos revenus sont donc stables et réguliers, notamment grâce au taux d’occupation financier (TOF).
« Investir en immobilier, en direct ou dans des parts de SCPI, cela vous coûte les mêmes frais (de notaire, de mise en location). En revanche, en SCPI, vous percevez des loyers sans rien gérer, car cela, c’est le travail de la société de gestion ! »
David Dejardin , Développement Marché Épargne chez Quintésens
Lorsque vous percevez des revenus d’une SCPI, ils sont soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %), et à l’impôt sur le revenu qui est calculé en fonction de votre TMI (Tranche Marginale d’Imposition), allant de 0 à 45 % par an.
Vous devez donc déclarer des revenus fonciers à l’administration fiscale.
Pour cela, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :
Le régime micro-foncier : vous pouvez choisir ce dispositif si trois conditions sont respectées, à savoir :
Vous devez avoir des revenus fonciers provenant d’un bien immobilier résidentiel classique, c’est-à-dire qui n’est pas lié à un dispositif fiscal. Cela veut dire que si vous n’avez que des SCPI, vous ne pourrez pas prétendre au régime micro-foncier.
Vous ne devez pas détenir de l’immobilier qui bénéficie d’une loi de défiscalisation mise en place par l’État.
Vos revenus fonciers ne doivent pas dépasser le montant de 15 000 euros par an.
Le régime réel : vous devez opter pour le régime réel si vous n’avez pas d’autres revenus fonciers que ceux issus de vos parts de SCPI. Vous pouvez aussi choisir ce régime si la totalité de vos revenus fonciers, à savoir ceux issus de vos parts de SCPI et d’autres biens immobiliers, est supérieure à 15 000 euros.
Vous souhaitez avoir plus d’informations sur les SCPI ?
Demandez à être rappeléLa société de gestion vous envoie un document nommé « IFU » (Imprimé Fiscal Unique). Sur ce document est inscrit le total de vos revenus fonciers que vous devez déclarer.
Pour le régime micro-foncier : vous devez indiquer la somme de vos revenus bruts fonciers, moins un abattement de 30 % qui correspond à la déduction des charges (intérêts d’emprunt, assurance, etc.). La somme est à indiquer dans la déclaration n° 2042, page 3, section 4, case 4BE.
Pour le régime réel : vous devez effectuer une déclaration de revenus fonciers n° 2044, page 1; ainsi qu’une déclaration n° 2042, page 3, section 4, case 4BA. La déclaration du régime réel est plus complexe car vous devez à la fois déclarer vos revenus bruts et nets, mais aussi les intérêts d’emprunts, les frais et les charges. Le régime réel peut être plus intéressant, car il vous donne la possibilité de dépasser les 30 % d’abattement du régime micro-foncier, en particulier si vous achetez vos parts de SCPI à crédit.
Bon à savoir : la déclaration de vos revenus fonciers est pour vous un exercice complexe ? Pluralle EC, cabinet d’expertise comptable du Groupe Pluralle, dont fait partie Quintésens, accompagne les investisseurs avec un service d’aide à la déclaration durant toute la période de la déclaration des revenus. Pour en savoir plus, contactez un conseiller Quintésens.
Une fiscalité s’applique aussi sur les plus-values immobilières que vous réalisez grâce à la SCPI, lors de la revente (également appelée cession). Ces plus-values de revente sont soumises à l’impôt sur le revenu, au taux de 19 %, et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Toutefois, un abattement est appliqué sur ces plus-values, à la fois sur l’impôt sur le revenu et sur les prélèvements sociaux, en fonction de la durée de détention des parts.
Cet abattement pour l’impôt sur le revenu en cas de revente est de :
6 % par an, à partir de la 6e année jusqu’à la 21e année de détention des parts,
4 % durant la 22e année de détention,
0 % à partir de la 23e année.
Ainsi, au bout de 23 ans, la plus-value de votre SCPI est totalement exonérée de l’impôt sur le revenu. Voilà pourquoi la SCPI est un investissement immobilier à envisager sur le long terme.
Cet abattement pour les prélèvements sociaux en cas de revente est de :
1,65 % par an, à partir de la 6e année jusqu’à la 21e année de détention des parts,
1,6 % durant la 22e année de détention,
9 % par an, de la 23e année à la 30e année de détention,
0 % à partir de la 30e année.
Ainsi au bout de 30 ans, la plus-value de votre SCPI est elle aussi totalement exonérée des prélèvements sociaux.
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Alors qu’une part de SCPI vaut entre 200 à 1 000 euros en moyenne, il est recommandé d’investir environ 15 à 20 % de votre épargne dans ce placement financier.
Oui, c’est le bon moment pour investir dans des SCPI ! Selon les chiffres fournis par l’ASPIM, les SCPI ont connu une année record en 2022, avec une collecte nette de 10,20 milliards d’euros. Ce qui en fait l’un des placements préférés des Français.
Pour bien investir en SCPI en 2023, vous devez absolument consulter et prendre conseil auprès d’un expert de la gestion de patrimoine. Il saura vous guider pour réussir votre investissement et obtenir le meilleur rendement possible.
