Investir dans un EHPAD : quels avantages et inconvénients

Publié le 19/09/24

3 minutes 35

Investissement locatif
Défiscalisation

L’investissement locatif en EHPAD est un placement atypique mais pas moins intéressant. En effet, il bénéficie de la fiscalité avantageuse du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Mais la conjoncture actuelle est-elle favorable à ce type d’investissement ? À qui s’adresse-t-il ? Quels sont les avantages et inconvénients d’investir dans une chambre d’EHPAD ? On répond à vos interrogations. 

En quoi consiste l’investissement en EHPAD ? 

L’investissement locatif en EHPAD s’adresse à des personnes qui ont pour objectif de se constituer un patrimoine et de générer des revenus réguliers, sans avoir à s’immiscer dans la gestion locative du logement. C’est aussi un moyen efficace pour préparer sa retraite. 

Qu’est-ce qu’un EHPAD ? 

L’acronyme EHPAD désigne les Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes. Dans ces établissements sont accueillies des personnes âgées plus ou moins dépendantes, atteintes très majoritairement de maladies dégénératives qui nécessitent un lourd équipement médical, ainsi qu’une assistance quotidienne. 

Comment investir en EHPAD ? 

Tous les EHPAD ne sont pas concernés par l’investissement locatif. Celui-ci ne concerne que les EHPAD privés à but lucratif.  

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L’investissement locatif en EHPAD relève de l’immobilier géré. Le bailleur confie l’ensemble de la gestion locative à un locataire unique. Ici, un exploitant professionnel qui a reçu au préalable une autorisation (ARS et département) pour exploiter ladite résidence. 

Concrètement, le principe est simple. Vous achetez une ou plusieurs chambres dans un établissement, et le gestionnaire se charge de rechercher les occupants. Vous concluez un bail commercial avec le gestionnaire, aux termes duquel il s’engage à vous verser le loyer de chaque occupant. 

Au niveau de la fiscalité, le dispositif de défiscalisation qui s’applique à ce type d’investissement est le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux avantageux :  

  • Le régime micro-BIC, qui vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus ; 

  • Ou le régime réel, qui vous permet de réduire les charges (frais de notaire, taxe foncière, intérêts de votre prêt bancaire, etc.), et les amortissements de vos revenus locatifs. 

Note

Bon à savoir : avec le statut LMNP, vous devez déclarer vos revenus locatifs dans les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Les revenus locatifs en LMNP sont aussi à déclarer dans l’impôt annuel sur le revenu.

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Investissement en EHPAD : quels sont les avantages et inconvénients ? 

Avantages fiscaux, revenus sécurisés, gestion déléguée, investir dans un EHPAD ne manque pas d’atouts : 

  • Une conjoncture favorable : l’allongement de l’espérance de vie en France conduit à un accroissement de la demande de structures d’accueil des personnes âgées en état de dépendance. Les taux d’occupation se situent dans une fourchette comprise entre 93 et 100 % pour les EHPAD privés lorsqu’ils sont exploités depuis plusieurs années. 

  • Une garantie de loyer : les investisseurs bénéficient de loyers garantis par l’exploitant de la résidence. L’exploitant prend en charge le paiement du loyer, quels que soient les taux d’occupation ou les éventuels impayés des résidents. 

  • Une fiscalité avantageuse avec le statut LMNP. 

  • Un moyen sûr de générer des revenus complémentaires, développer son patrimoine et préparer sa retraite

Toutefois, ce type d’investissement soulève quelques inconvénients : 

  • Une activité soumise à une règlementation stricte : les EHPAD sont soumis à l’agrément de l’ARS (Agence Régionale de Santé) et au respect d’un cahier des charges, répondant à un besoin local spécifique. Ainsi, les aléas et décisions politiques impactent directement cette offre de location pour les séniors. 

  • Des résidences de services pas toutes égales :  le marché de l’immobilier locatif géré présente un rendement oscillant entre 3,5 % et 4,1 %. Ce rendement dépend du prix d’achat, de votre mode de financement, et des loyers pratiqués. Et à ce titre, les EHPAD ne sont tous logés à la même enseigne. 

  • Une revalorisation foncière faible : il n’y a quasiment aucune variation du prix de l’immobilier en EHPAD, la plus-value n’est donc pas un objectif à rechercher pour ce type d’investissement. 

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Comment investir dans l’immobilier locatif en EHPAD ? 

Pour investir dans l’immobilier locatif en EHPAD via le statut LMNP, nous vous recommandons de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine (CGP). Ce professionnel est un expert de l’investissement immobilier, de la fiscalité, et des placements financiers. 

Chez Quintésens, nos conseillers en gestion de patrimoine vous reçoivent lors d’un premier rendez-vous gratuit afin de réaliser votre bilan patrimonial et de déterminer votre profil investisseur. Cet audit tient compte de votre situation financière, personnelle, professionnelle, patrimoniale et fiscale, et sert à établir une stratégie sur-mesure. 

À partir de ces éléments, il vous orientera vers les types d’investissement les mieux adaptés à votre situation et à vos objectifs. 

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En bref 

En quoi consiste l’investissement en EHPAD ? 

Le principe est simple : vous achetez une ou plusieurs chambres dans un établissement, et le gestionnaire locatif se charge de rechercher les occupants. Vous concluez un bail commercial avec le gestionnaire, aux termes duquel il s’engage à vous verser le loyer de chaque occupant. C’est ce que l’on appelle l’immobilier géré. 

À qui s’adresse l’investissement en EHPAD ? 

L’investissement locatif en EHPAD s’adresse à des personnes qui ont pour objectif de se constituer un patrimoine et de générer des revenus réguliers, sans avoir à s’immiscer dans la gestion locative du logement. C’est aussi un moyen efficace pour préparer sa retraite. 

Quels sont les avantages et les inconvénients d’investir en EHPAD ? 

La garantie de loyers, la fiscalité avantageuse et la conjoncture actuelle se présentent comme des atouts non-négligeables. Toutefois, investir en EHPAD a aussi des inconvénients comme sa réglementation stricte ou encore la revalorisation faible du bien. 

Que peut-on espérer en terme de rendement pour ce type d’investissement ? 

Le marché de l’immobilier locatif géré présente un rendement oscillant entre 3,5 % et 4,1 %. Pour espérer le meilleur rendement il est essentiel de prendre en considération tous les paramètres entrant en ligne de compte dans votre investissement : montant des loyers, des intérêts de votre crédit immobilier, de vos charges, etc. 

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